Kan et tinglyst skjøte omgjøres hvis jeg ble lurt?
Ja, du kan i mange tilfeller omgjøre et tinglyst skjøte når du ble lurt, fordi du ikke er bundet av en erklæring som er fremkalt ved svik. Tinglysingen i seg selv gjør ikke avtalen gyldig. Har den som fikk skjøtet solgt videre til en kjøper i god tro som har fått sin rett tinglyst, kan kjøperen vernes mot kravet ditt. Da må du holde deg til den som lurte deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tinglysing gjør ikke en ugyldig avtale gyldig
Tinglysingen registrerer at et dokument er kommet inn og er godkjent. Den sier ikke at avtalen bak er gyldig. Etter avtaleloven § 30 er en viljeserklæring som er fremkalt ved svik fra den andre parten, ikke bindende for den som ga den. Det gjelder også svik fra en tredjeperson, hvis den andre parten kjente eller burde kjenne forholdet.
Svik betyr at motparten med vilje har gitt deg uriktige opplysninger, eller tiet om noe, for å få deg til å skrive under. At motparten ikke betaler det han lovet, er mislighold og ikke svik i seg selv. Det som teller, er hva som ble sagt eller gjort før du signerte, og om du hadde skrevet under hvis du hadde kjent til forholdet.
Skjøtet står seg altså ikke bare fordi det er registrert. Tinglysingsloven § 27 første ledd regner med at et dokument kan være ugyldig. Spørsmålet er hvem du kan gjøre ugyldigheten gjeldende mot.
Kan du omgjøre et tinglyst skjøte mot den som lurte deg?
Den som selv fikk skjøtet ved svik, var ikke i god tro, og han kan ikke støtte seg på at grunnboken viser ham som eier. Du kan kreve at avtalen settes til side, at skjøtet går tilbake og at tinglysingen rettes. I praksis skjer dette ved at han skriver under på et nytt skjøte til deg, eller ved dom.
En dom kan bli tinglyst som grunnlag for ny hjemmel når den er bindende for den som står som eier (§ 13 fjerde ledd). Har du reist sak, kan retten dessuten bestemme at stevningen skal tinglyses, så alle som leser grunnboken ser at eierskapet er omstridt (§ 19). Det kan hindre at eiendommen går videre i mellomtiden.
Du kan også kreve at kravet ditt om retting av grunnboken blir tinglyst, når du sannsynliggjør retten din eller stiller den sikkerheten registerføreren bestemmer. Godtgjør du ikke kravet innen fristen registerføreren setter, slettes det som ble tinglyst (§ 18 tredje ledd).
Mot en senere kjøper i god tro
Tinglysingsloven § 27 første ledd har en vernebestemmelse. Den som har ervervet en rett ved avtale med innehaveren av grunnbokshjemmelen, og som var i god tro da dokumentet ble registrert, er vernet mot innsigelsen om at hjemmelen bygger på et ugyldig dokument. Innsigelsen kan ikke gjøres gjeldende mot ham. Det samme gjelder når leie eller avgifter er betalt i god tro til den som etter dokumentet var berettiget.
Svik står ikke blant unntakene. Det betyr at en senere kjøper som ikke visste om svik, og som fikk sitt skjøte tinglyst, i utgangspunktet beholder eiendommen. Din vei er da å kreve erstatning eller oppgjør av den som lurte deg.
Beskyttelsen er snevrere enn mange tror. Kjøperen må ha ervervet ved avtale, og han må ha vært i god tro da dokumentet hans ble registrert. Visste han eller burde han vite om sviket, er han ikke vernet. Er kjøpesummen påfallende lav, eller har kjøperen nær tilknytning til den som lurte deg, kan det tale mot at han var i god tro.
Falske dokumenter og tvang
Vernet i § 27 første ledd gjelder ikke alltid. Etter annet ledd gjelder det ikke når dokumentet er falskt eller forfalsket, er ugyldig på grunn av mindreårighet, eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i avtaleloven § 28 (vold eller trusler som fremkaller grunnet frykt for liv eller helse).
Er underskriften din forfalsket, kan du gjøre gjeldende at skjøtet er ugyldig også overfor en kjøper i god tro. En slik kjøper som lider uforskyldt tap, kan ha krav på erstatning fra staten etter § 35, fordi han stolte på det tinglyste dokumentet.
Annen tvang enn den som er nevnt i § 28, for eksempel økonomisk press, er regulert i avtaleloven § 29. Det kreves da at motparten selv utøvde tvangen eller visste om den. Vernet for god tro gjelder i slike tilfeller. Den som har utnyttet nød, letsinn, uerfarenhet eller avhengighet til å få urimelige fordeler, binder heller ikke den utnyttede (§ 31).
hytta som ble solgt videre
Gunnar Brekke er 72 år og eier en hytte verdt rundt 1 900 000 kroner. En mann som kaller seg Rune, overtaler ham til å skrive under på skjøte mot løfte om betaling fra en investor. Det finnes ingen investor. Rune får skjøtet tinglyst og selger hytta videre til Linn Moen for 2 200 000 kroner. Linn har ingen grunn til å mistenke noe og får sitt skjøte tinglyst.
Gunnar kan kreve at avtalen med Rune ikke binder ham. Mot Linn står han svakt, fordi hun var i god tro og har tinglyst. Han kan i stedet kreve erstatning fra Rune for tapet.
Hadde Rune ennå ikke solgt, hadde saken sett annerledes ut. Gunnar kunne da fått stevningen tinglyst og stoppet videresalget. Det viser hvorfor det lønner seg å handle raskt. Se også hva som gjelder når et skjøte skal føres tilbake og risikoen ved blankoskjøte.
Kort oppsummert
- Svik gjør at du ikke er bundet av erklæringen din (avtaleloven § 30), selv om skjøtet er tinglyst, og du kan angripe skjøtet overfor den som lurte deg.
- En senere kjøper som var i god tro og har fått sin rett tinglyst, er som hovedregel vernet mot påstander om at skjøtet er ugyldig (tinglysingsloven § 27).
- Vernet gjelder ikke ved falskt eller forfalsket dokument, mindreårighet eller tvang etter avtaleloven § 28.
- Få stevningen tinglyst så snart du har reist sak, for å stoppe videresalg.
- Å omgjøre et tinglyst skjøte når du ble lurt, er mulig mot den som lurte deg, men ofte ikke mot en kjøper i god tro.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.