Kan jeg tinglyse en avtale med naboen om bruk av tomta?

Slik kan du tinglyse en avtale med naboen

Etter tinglysingsloven § 12 kan et dokument registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har en fast eiendom til gjenstand. En avtale der naboen gir deg rett til å bruke en del av tomta hans, er en slik rett. Det kan være rett til å kjøre over tomta, parkere, legge ledning eller bruke en sti.

Tinglysingen skjer ved at avtalen eller en erklæring om retten registreres på blad for nabotomta i grunnboken. Det er naboens eiendom som blir behefta, og din eiendom som får en fordel. Den som har rett til å bruke, kalles rettighetshaver. Den som må tåle bruken, kalles eier av den tjenende eiendommen.

Du kan tinglyse selv om retten er liten. Den må være noe mer enn en vennlig tillatelse som naboen kan trekke tilbake når han vil. Skriv derfor i avtalen at det er en varig eller tidsbestemt bruksrett, og hvem som har den.

Hvem som må signere og hva avtalen må inneholde

Dokumentet kan bare registreres når utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra den som har den (§ 13 første ledd). I praksis er det naboen, den som står som eier av tomta i grunnboken, som må signere erklæringen. Eies tomta av flere, må alle hjemmelshaverne signere. Du kan skrive under som mottaker, særlig hvis du påtar deg plikter, for eksempel å vedlikeholde veien.

Er retten til en del av grunnen, stiller forskriften om tinglysing et krav: rettens utstrekning må være klart angitt i kontrakten (§ 15 annet ledd). Beskriv derfor hvor retten gjelder, for eksempel ved et kart eller mål fra en fast grense, hvem som kan bruke og til hva, og om retten er tidsbegrenset. Gjelder avtalen bortfeste eller leie av grunn i mer enn 10 år, kreves det at grunnen er opprettet som egen matrikkelenhet.

Loven krever bekreftet underskrift bare for skjøte og pantedokument (§ 17). Forskriften om tinglysing sier likevel at registerføreren kan kreve ny bekreftelse av en underskrift når han har grunn til det.

Hva tinglysingen gir deg

Uten tinglysing er avtalen gyldig mellom deg og naboen. Overfor dem som senere får rettigheter i tomta, avgjør registreringen. Etter § 20 går et registrert rettserverv foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. En bank som tar pant i naboens tomt etter at du har tinglyst, må respektere retten din. Hvis du ikke har tinglyst, kan banken i verste fall komme foran.

Har den nye kjøperen eller panthaveren kjent til avtalen, eller burde kjent til den, går retten din foran selv om den ikke er registrert (§ 21 første ledd). Det kan være tilfellet hvis du har brukt veien åpenlyst i mange år, men det er en usikker beskyttelse å støtte seg på.

Ved konkurs hos naboen står en avtalebasert rett bare seg om den er registrert senest dagen før konkursåpningen (§ 23). Et unntak i § 22 gjelder korte bruksretter. En bruksrett som er stiftet for høyst tre måneder, eller som kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid, trenger ikke være registrert når bruken er tiltrådt.

Rettigheter som er ervervet ved hevd, trenger ikke tinglysing (§ 21 annet ledd). Men det er en annen vei enn avtale, og den krever lang tids bruk.

Hvor lenge en tinglyst rett varer

Hvis en tinglyst heftelse ikke skal hvile på eiendommen for alltid, bortfaller virkningen av tinglysingen etter 30 år, med mindre den tinglyses på ny før fristen er ute (§ 28). Gjelder dokumentet en bestemt tid eller noens levetid, får 30-årsregelen ikke anvendelse (§ 29).

Retten kan slettes når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller den berettigede selv samtykker (§ 32).

Kort oppsummert

• Du kan tinglyse en avtale om bruk av naboens tomt, siden den gir deg en rett i fast eiendom.
• Den som har hjemmel til tomta, må signere, og retten må være klart beskrevet.
• Tinglysingen gir deg rettsvern mot dem som får rettigheter i tomta senere.
• Avtalen binder naboen også uten tinglysing, men uten tinglysing står du svakere overfor kjøpere og banker.
• En tinglyst rett kan falle bort etter 30 år hvis den ikke er permanent eller tidsbestemt og ikke tinglyses på nytt.