Kan servitutten avløses mot erstatning?

Slik kan du avløse en servitutt mot vederlag

I servituttlova § 7 heter det at en rett som klart er til mer skade enn gagn, kan avskipes (avvikles) av eieren, så fremt ulempen ikke kan rettes ved omskiping etter §§ 5 eller 6. Det er altså to vilkår. Skaden må klart overstige gagnet, og flytting eller endring må ikke være nok.

Bare eieren kan kreve avskiping. Har naboen en rett over din tomt, kan du som eier kreve at den faller bort, men du må betale for det. Loven kaller betalingen vederlag, og i dagligtale heter den erstatning.

Flytting prøves først

Før noen kan kreve at en rett faller bort, må det vurderes om den kan flyttes eller presiseres. Det følger av at avskiping bare er aktuelt når «mishøvet ikke kan rettast med omskiping». Er det tilstrekkelig å legge en vei et annet sted eller å fastsette at en ledning skal følge tomtegrensen, er det dette som gjelder. Hvordan flytting foregår, står i spørsmålet om endring av en servitutt ved skjønn.

Avskiping blir da et siste alternativ, når selve retten er til hinder og ingen ny plassering hjelper.

Hva vederlaget skal være

Eieren betaler vederlag, i jord, rettigheter eller penger. Det kan ikke settes lavere enn det retten er verdt for den som har den (§ 7). Målestokken er det rettighetshaveren mister. Hva retten koster deg som eier, er ikke bestemmende for den nedre grensen. Er retten verdifull for naboen, kan det bli dyrt å kjøpe den ut, selv om den er til stor ulempe for deg. Er retten knyttet til naboens eiendom, er det verdien for den eiendommen som vurderes.

Hvem avgjør saken

Jordskifteretten tar avgjørelser etter §§ 5 til 7 i saker som henger sammen med en jordskiftesak og som egen sak (§ 18). Kostnaden legges på den som krever avgjørelsen, med mindre retten finner grunn til noe annet. Gagner endringen begge, kan kostnaden deles med en passende sum på hver (§ 19).

Jordskiftelova har i tillegg egne regler når en jordskiftesak pågår. Retten kan avløse en alltidvarende bruksrett som ligger til en fast eiendom, og en rett til å forby enkelte slag bruk eller tilstand (negative servitutter), hvis de er til hinder for en tenlig jordskifteløsning (jordskiftelova § 3-12). Det er en annen vei enn servituttlova § 7, med et annet vilkår.

Avtale er ofte enklere enn sak

Mange servitutter blir avløst ved at partene kommer til enighet. Eieren tilbyr et beløp, rettighetshaveren aksepterer, og avtalen skrives ned. For at eiendommen skal bli ryddet, bør avtalen inneholde en erklæring om at retten oppheves, og erklæringen må tinglyses hvis servitutten står i grunnboken. Et slikt forlik kan ligge langt under det en domstol eller jordskifteretten ville fastsatt, men også over. Begge parter sparer saksomkostninger og venting.

Ta med i avtalen hvem som betaler for tinglysingen og for eventuell oppmåling, og når beløpet skal utbetales.

Etter avgjørelsen

Når retten er endret etter §§ 5 eller 6, eller det er nektet endring i en realitetsavgjørelse, kan ny endring eller avskiping ikke kreves før det har gått minst 20 år, med mindre nye forhold gir rimelig grunn (§ 18). Du får altså ikke en ny sjanse umiddelbart.

Ingen av partene kan dessuten gi avkall på retten til endring eller avskiping for lengre tid enn 10 år, med mindre retten er opprettet for høyst 20 år (§ 8). En avtale som sier at servitutten aldri kan avløses, kan derfor ikke holde lenger enn ti år.

Kort oppsummert

• En servitutt kan avløses mot vederlag når den klart er til mer skade enn gagn for eieren, og flytting ikke løser det.
• Bare eieren av den belastede eiendommen kan kreve avskiping etter servituttlova § 7.
• Vederlaget kan ikke settes lavere enn det retten er verdt for rettighetshaveren.
• Jordskifteretten avgjør saken. Den som krever det, bærer som hovedregel kostnadene.
• Etter en avgjørelse går det normalt 20 år før saken kan tas opp igjen.