Kan en sameier bygge anneks på hyttetomta uten de andre?

Hvorfor én sameier ikke kan bygge anneks alene

Sameigelova § 3 gir hver sameier rett til å bruke det som er felles til det det er ment for eller vanlig brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene. Retten gjelder bruk. Å sette opp et nytt bygg er å endre eiendommen, og det er noe annet enn å bruke den slik den er.

Bygger en sameier likevel et anneks, har han ingen lovregel å støtte seg på. Annekset står på tomta som alle eier. Loven har ingen egen regel om hva som skjer med et bygg som er satt opp uten samtykke, og uenighet kan ende hos domstolene.

Hva et flertall kan vedta om annekset

Etter § 4 kan et flertall vedta styring og utnytting som passer med det eiendommen er ment eller egnet til. Tre grenser gjelder. Vedtaket må ikke stride mot loven. Det må ikke gå ut på urimelig kostnad. Og det må ikke gjøre tingen om til noe annet.

Flertall er de som har mer enn halvparten av andelene (§ 7). Halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer imot. Står det likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Andelene regnes som like store når ikke noe annet er avtalt (§ 2).

Et lite anneks ved siden av hytta kan mange ha lett for å se som en utvidelse av den bruken som finnes fra før. Et stort sovehus eller et bygg som skal leies ut, kan derimot gjøre hytta til noe annet. Loven har ingen tallgrense. Det som teller, er størrelse, kostnad og hva eiendommen brukes til i dag.

Fører et vedtak til skade for en sameier, for eksempel fordi bruken hans blir dårligere, skal han ha erstatning for tapet (§ 4 fjerde ledd).

Hvem betaler for annekset

Etter § 9 fordeles skatter, avgifter og andre faste utgifter etter andel. Andre vanlige utgifter fordeles også etter andel så langt alle har omtrent like stor nytte av dem. Kostnader utenom dette fordeles etter nytte.

Å bygge nytt er ikke en vanlig utgift. Den som ikke får bruke annekset, har et godt argument for at hun ikke skal betale for det. Loven sier ikke at flertallet kan sende regningen til alle uansett.

Går vedtaket ut på utnytting for felles regning, har hver sameier rett til å være med i forhold til sin andel (§ 5). Den som ikke stemte for, men vil være med, må si fra uten unødig opphold og senest tre uker etter at hun har fått skriftlig melding om vedtaket med opplysning om fristen.

Byggetillatelse fra kommunen

Uansett hva sameierne er enige om, skal annekset godkjennes av kommunen hvis det er søknadspliktig. Oppføring og tilbygging av bygning omfattes av byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven § 20-1. Små frittliggende bygninger som ikke kan brukes til beboelse, kan være unntatt søknadsplikt hvis de er i samsvar med planen for området (§ 20-5 bokstav a).

Er annekset tenkt som sovehus, er det grunn til å regne med søknadsplikt. Reguleringsplanen for hyttefeltet kan også sette grenser for hvor mye som får bygges på tomta. Størrelsesgrenser og andre vilkår står i forskrift og plan.

Kort oppsummert

• En sameier kan ikke bygge anneks alene. Sameigelova gir rett til å bruke hytta, ikke til å endre den.
• Et flertall kan vedta et anneks som passer til bruken, hvis det ikke koster urimelig mye og ikke gjør hytta om til noe annet.
• Utgifter ut over det vanlige fordeles etter nytte, så den som ikke får bruke annekset, kan motsette seg å betale.
• Et anneks kan kreve byggetillatelse etter plan- og bygningsloven.
• Skal dere bygge anneks, bør bruk og kostnader være avtalt skriftlig før noe settes i gang.