Kan naboen kjøpe arealet garasjen hans står på hos meg?
Ja, du og naboen kan avtale at han kjøper arealet garasjen står på, men du må ikke selge. Salget gjennomføres som arealoverføring eller, hvis stykket er lite, som grensejustering, og kommunen holder oppmålingsforretning og fører endringen i matrikkelen. Er tomta din pantsatt, må banken gi frafall for arealet ved arealoverføring. Kommunen må i tillegg gi tillatelse som ved deling av en tomt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Står naboens garasje delvis eller helt på din tomt, ligger løsningen ofte i å la ham kjøpe grunnen. Da blir både grunnen og bygget hans.
Du må ikke selge
Arealet er ditt til du selger det. Naboen eier garasjen, men ikke grunnen under den. Det finnes ingen alminnelig regel som tvinger deg til å selge grunnen til ham. Du kan i stedet la garasjen stå mot en avtale om leie eller bruksrett, eller ta opp med naboen at den må flyttes. Har garasjen stått der i mange år, kan naboen ha hevdet rett til grunnen, og det er et eget tema du kan lese om i kan naboen hevde en del av tomten min. Hevd forutsetter blant annet at han hele tiden var i aktsom god tro og har hatt bruken i 20 år (hevdslova §§ 2 og 4).
Vil dere løse saken i fred, er salg ofte det ryddigste. Da får naboen det han har bygget på, og du slipper en uavklart grense.
Slik gjør dere det
Overføringen skjer som arealoverføring etter matrikkellova § 15. Stykket blir en del av naboens eiendom og får ikke eget gårds- og bruksnummer. Før overføringen kan føres, må kommunen ha gitt tillatelse som for opprettelse av ny matrikkelenhet, og det må ligge føre erklæringer om overdragelse av eiendomsretten, om pantefrafall og om konsesjon for arealet.
Er stykket lite, kan grensejustering etter § 16 passe. Da kan hver eiendom endres med inntil 5 prosent av arealet og høyst 500 kvadratmeter, ingen kan avgi mer enn 20 prosent, og verdiendringen må være under folketrygdens grunnbeløp (matrikkelforskriften § 34). Justering krever ikke pantefrafall. Passer ikke garasjen inn i rammene, tar dere arealoverføring.
I begge tilfeller holder kommunen oppmålingsforretning og fører endringen i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding til tinglysing.
Pant og garasjen
Er tomta di pantsatt, omfatter pantet som utgangspunkt grunnen og husene pantsetteren eier på den (panteloven § 2-2). Naboens garasje er hans eget bygg, så det er ikke den, men grunnen under den, som ligger i pantet hos banken din.
Selger du stripen, tas en del av pantet ut. Panteloven § 1-11 sier at en del av pantet bare kan selges særskilt med panthaverens samtykke, med mindre det åpenbart er uten betydning for hans sikkerhet. Ved arealoverføring kommer kravet om pantefrafall etter matrikkellova § 15 i tillegg.
Hvis du ikke vil selge
Vil du ikke selge, har du andre veier. Dere kan avtale at garasjen får stå mot leie, eller at naboen får en bruksrett til arealet. En slik rett bør tinglyses, ellers kan den bli stående uten vern mot en senere kjøper av tomta di. Du kan også ta opp at garasjen må flyttes. Hva som er rimelig, avhenger av hvor lenge den har stått, og om naboen bygde i god tro. Er du i tvil om hvor grensen går, kan du lese hvordan du finner de riktige grensene for tomten før du sier noe til naboen.
Hva du må tenke på før du selger
Se på det som blir igjen. Mister du plass til parkering, uteplass eller avstand til nabohuset, kan kommunen avslå eller sette vilkår. Kommunen vurderer overføringen etter reglene for deling og ser blant annet på gjeldende plan.
Avtalen bør si hva som skjer om kommunen sier nei: at handelen faller bort, og hvem som betaler for oppmålingen som allerede er gjort. Den bør også avklare om det ligger ledninger, avløp eller en bruksrett for andre på stykket. Har noen en tinglyst rettighet over grunnen, følger den som regel med.
Kostnadene fordeles slik loven er satt opp: selgeren bærer kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring, og kjøperen bærer dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kostnader ved konsesjon (avhendingslova § 2-6). Dere kan avtale noe annet. Dokumentavgiften beregnes av salgssummen, og satsen har vært 2,5 prosent. Les mer i hva dokumentavgift er ved boligkjøp.
Reidun og naboen Helge
Reidun Lund eier en tomt på 800 kvadratmeter. Naboen Helge Aas bygde for 12 år siden en garasje, og det viser seg at 80 kvadratmeter av grunnen under og rundt den ligger på Reiduns eiendom. Helge har hatt garasjen i god tro, men Reidun vil ikke at saken skal ende i tvist.
De blir enige om 160 000 kroner for stykket. 80 kvadratmeter er 10 prosent av Reiduns tomt, så grensejustering faller bort, og de gjør en arealoverføring. Reiduns bank gir pantefrafall mot at salgssummen går til nedbetaling av lånet. Kommunen holder oppmålingsforretning. Etter loven betaler Reidun oppmålingen, og Helge betaler dokumentavgiften på 2,5 prosent, som er 4 000 kroner, i tillegg til tinglysingsgebyret.
Hadde stykket vært 30 kvadratmeter og Helges tomt vært stor nok til å tåle økningen, kunne de valgt grensejustering. Da ville Reidun sluppet bankens frafall.
Kort oppsummert
- Du kan selge grunnen under garasjen til naboen, men du må ikke.
- Salget gjøres som arealoverføring, eller som grensejustering hvis stykket er lite.
- Er tomta din pantsatt, trengs bankens frafall ved arealoverføring.
- Kommunen må gi tillatelse som ved deling, og avtalen bør ha forbehold om det.
- Kan naboen kjøpe arealet garasjen står på, bør dere avtale hvem som betaler oppmåling og gebyrer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.