Kan jeg leie ut gården i stedet for å bo der selv?

Boplikten er personlig

Når en slektning eller odelsberettiget overtar en bebygd gård over arealgrensene, er konsesjonsfriheten etter konsesjonsloven § 5 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst fem år. Ordet «selv» er sentralt. Lovteksten gir ingen mulighet til å la andre bo der i stedet.

Etter § 6 må du ta eiendommen som din reelle bolig. Det er oppfylt når du er registrert bosatt der etter reglene om folkeregistrering. En leietaker som bor på gården, gjør ikke at du oppfyller boplikten. Det er adressen din i folkeregisteret og hvor du faktisk bor, som teller. Kommunen og statsforvalteren skal kontrollere dette og kan hente opplysninger fra folkeregisteret.

Å leie ut gården: jorda kan leies bort, boplikten ikke

Mange blander boplikt og driveplikt, og det er der misforståelsen om utleie ofte kommer fra. Driveplikten står i jordloven § 8: jordbruksareal skal drives, og plikten gjelder for hele eiertiden. Den kan oppfylles ved at arealet leies bort, men bare på bestemte vilkår. Leieavtalen må være på minst ti år av gangen uten at eieren kan si den opp, den må føre til driftsmessig gode løsninger, og den må være skriftlig. Eieren må sende kopi til kommunen. En avtale som bryter disse kravene, kan ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor myndighetene.

Utleie av jorda til en nabo som driver den, gjør altså at du oppfyller driveplikten. Det gjør ikke at du slipper å bo på gården. Boplikten og driveplikten er to selvstendige plikter, og du må oppfylle begge.

Slik kan du slippe å bo der

Vil du ikke bo på gården, er det en annen vei: du søker konsesjon i stedet for å bruke fritaket i § 5. Søknaden sendes til kommunen. Når slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke vil oppfylle boplikten, legger myndighetene vekt på bosettingen i området, driftsmessige løsninger og eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment (konsesjonsloven § 9).

Gir kommunen konsesjon, kan den sette vilkår. Konsesjonsmyndigheten skal vurdere om det er påkrevd med boplikt som vilkår, og om boplikten i så fall skal være en personlig plikt for eieren (§ 11). Så en konsesjon kan i prinsippet åpne for at andre bor på eiendommen, men det avhenger av vilkårene i vedtaket. Utleie uten en slik konsesjon er ikke en løsning.

Får du avslag fordi du ikke vil oppfylle boplikten, kan du velge å oppfylle den likevel (§ 18).

Hva du kan ha av leietakere mens du bor der selv

Boplikten forbyr ikke at du har leietakere i en del av eiendommen mens du selv bor der. Lovens krav er at du selv har tatt eiendommen som din reelle bolig, og at du er registrert bosatt der. Om små utleiedeler som en hybel eller en kårbolig på tunet, har loven ingen egen regel. Det du ikke kan, er å overlate hele boligen til andre og selv bo et annet sted.

Hva som kan skje hvis du leier ut likevel

Bor du ikke på eiendommen og har ikke konsesjon, oppfyller du ikke vilkåret for konsesjonsfriheten. Kongen kan da sette en frist for at du søker konsesjon (§ 13). Overholdes ikke fristene som følger, kan departementet la eiendommen selges på tvangssalg (§ 19).

I tillegg kan andre med odelsrett kreve gården løst. Oppfyller en odelsrettshaver ikke boplikten, kan andre odelsberettigede innen fem år etter overtakelsen søke eiendommen løst på odel, selv om eieren har bedre odelsrett (odelsloven § 28). Har du fått gården ved odelsløsning, kan den du løste den fra, søke den tilbake.

Kort oppsummert

• Du kan ikke oppfylle boplikten ved å leie ut gården, for plikten er personlig og krever at du er registrert bosatt der.
• Jorda kan leies bort for å oppfylle driveplikten i jordloven § 8, men bare med skriftlig avtale på minst ti år og kopi til kommunen.
• Vil du ikke bo der, må du søke konsesjon, og kommunen vurderer blant annet bosettingen, eiendommens størrelse og din livssituasjon.
• Brytes boplikten, kan det komme frist til å søke konsesjon, krav om omgjøring eller tvangssalg, og andre odelsberettigede kan løse gården.
• Å leie ut hele gården, med bolighus, er ikke en måte å oppfylle boplikten på.