Kan jeg kreve tilbake festeavgift bortfester har tatt for mye?
Som utgangspunkt ja. Har du betalt mer enn kontrakten og tomtefesteloven tillater, kan du kreve det overskytende tilbake. Loven har ingen egen frist for dette, så foreldelsesloven gjelder: fristen er normalt tre år for hver betaling. Krev pengene tilbake skriftlig, med utregning, så snart du oppdager feilen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om tilbakebetaling
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneTomtefesteloven har ingen egen paragraf om å kreve tilbake for mye betalt festeavgift. Det eneste stedet loven selv sier at noe kan kreves tilbake, er § 6: en avtale om lån som vilkår for festeretten er ikke bindende for festeren, og er lånet helt eller delvis betalt, kan festeren kreve det tilbake. Paragrafen gjelder bare avtaler inngått etter 1975.
For vanlig festeavgift er det de alminnelige reglene som gjelder. Det betalte som det ikke var krav på, kan i utgangspunktet kreves tilbake. Det kan bortfesteren møte med innvendinger, for eksempel at du lenge har betalt uten å protestere. Jo lenger du har betalt uten å si fra, desto mer kan han argumentere med at du har godtatt beløpet.
Hvilke krav kan det være snakk om
Det kan være flere grunner til at du har betalt for mye. Den vanligste er at bortfesteren har regulert avgiften mer enn § 15 tillater. Det kan være at han brukte feil utgangspunkt og bygde på en avgift som ikke var lovlig innkrevd, at han regulerte for ofte, eller at han regnet en økning tilbake i tid. Et krav om regulering kan bare gjelde terminer fram i tid, så beløp som gjelder tiden før kravet ble satt fram, kan du kreve tilbake.
En annen grunn er at avgiften er urimelig høy etter § 11, altså vesentlig høyere enn det som vanligvis betales på stedet ved nye feste av liknende tomter på liknende vilkår. Da kan også den delen som er urimelig, være krevd feil.
Du kan også ha betalt noe som kontrakten aldri hjemlet, som et gebyr eller et påslag. Etter § 4 kan ingen gjøre gjeldende vilkår som strider mot loven, så slike beløp har ikke noe bærende grunnlag hvis de er i strid med lovens regler.
Er avtalen om lån eller tilskudd som vilkår for festeretten, er det § 6 som gjelder. Loven åpner likevel for å avtale tilskudd som dekker kostnader ved veg, vann- og kloakkledning eller andre tiltak til nytte for tomta.
Foreldelse: hvor langt tilbake kan du gå
Foreldelsesloven setter den alminnelige fristen til tre år (§ 2). Den regnes fra den dagen du tidligst kunne kreve oppfyllelse (§ 3). For krav om tilbakebetaling av flere årlige betalinger løper fristen normalt for hver enkelt betaling, så de eldste betalingene kan være foreldet mens de nyere ikke er det.
Kjente du ikke til kravet, kan fristen forlenges. Etter § 10 inntrer foreldelse tidligst ett år etter den dagen du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om kravet, men ikke mer enn ti år til sammen. Fristen avbrytes når bortfesteren erkjenner kravet, for eksempel ved å love betaling (§ 14), eller når du tar rettslig skritt, for eksempel ved forliksklage (§ 15).
Et vanlig brev avbryter ikke fristen. Haster det fordi de eldste betalingene nærmer seg tre år, bør du derfor vurdere å ta rettslig skritt i tillegg til å sende krav.
tre år med for høy avgift
Ingvild Moen betaler 18 600 kroner i året for en boligtomt. I januar leser hun kontrakten på nytt og regner med konsumprisindeksen og finner at avgiften skulle vært 15 100 kroner. Bortfesteren har i tre år krevd 18 600 kroner, fordi han regnet økningen tilbake i tid før han sendte krav om regulering.
Ingvild regner ut forskjellen: 3 500 kroner i året, til sammen 10 500 kroner for tre år. Hun sender et brev med utregningen, vedlegger kontrakten og kvitteringene og ber om at 10 500 kroner betales tilbake innen to uker, og at avgiften fra neste termin settes til 15 100 kroner.
Fordi den eldste betalingen snart er tre år gammel, venter hun ikke lenge. Svarer ikke bortfesteren, leverer hun forliksklage for å avbryte fristen.
Slik krever du pengene tilbake
Samle kontrakten, eventuelle reguleringsbrev og betalingsoversikter. Sett opp en tabell med hva du har betalt, hva som skulle vært betalt, og differansen for hver termin.
Send kravet skriftlig. Beskriv hva som er feil, hvilken regel du bygger på og hvilket beløp du krever, og sett en rimelig frist. Er uenigheten om hva som er riktig avgift etter regulering, kan spørsmålet høre under skjønn (§ 15), med mindre dere har avtalt eller blir enige om en annen måte å avgjøre det på.
Kommer ikke bortfesteren til enighet med deg, kan kravet om tilbakebetaling bringes inn for forliksrådet eller domstolen. Les også om foreldelse av krav i festekontrakter og om hva du gjør når festeavgiften øker kraftig.
Kort oppsummert
- Du kan som utgangspunkt kreve tilbake festeavgift bortfester har tatt for mye, for eksempel når regulering er regnet feil, tatt for ofte eller krevd tilbake i tid.
- Tomtefesteloven § 6 gir uttrykkelig rett til å kreve tilbake lån som er satt som vilkår for festeretten, i avtaler fra etter 1975.
- Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og den kan forlenges hvis du ikke kjente til kravet.
- Et brev stanser ikke foreldelsen. Rettslig skritt eller bortfesterens erkjennelse gjør det.
- Krev tilbakebetaling skriftlig, med en tabell som viser hva du har betalt og hva som er riktig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.