Kan jeg få erstatning hvis Kartverket har gjort feil i grunnboken?
Ja, staten kan bli erstatningsansvarlig for tap som skyldes feil ved tinglysingen. Etter tinglysingsloven § 35 har du rett til erstatning for uforskyldt tap hvis du har stolt på en tinglysingsattest, hvis et dokument ikke er blitt tinglyst eller er tinglyst for sent, eller i to andre nærmere angitte tilfeller. Faller tapet utenfor disse, kan allmenne erstatningsregler gjelde. Kravet foreldes normalt tre år etter at du fikk kunnskap om skaden og den ansvarlige.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når du kan få erstatning for feil i grunnboken
Etter tinglysingsloven § 35 har du rett til erstatning av staten når du lider uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil, og tapet skyldes ett av disse forholdene:
- Du har stolt på en tinglysingsattest.
- Et dokument er ikke blitt tinglyst, eller det er blitt tinglyst for sent.
- Et dokument må etter § 25 stå tilbake for et senere tinglyst dokument.
- Et dokument som nevnt i § 27 annet ledd (falskt, forfalsket, ugyldig på grunn av mindreårighet eller kommet i stand ved tvang etter avtaleloven § 28) er blitt tinglyst, og noen i god tro har fått registrert en rett de erverver ved avtale i tillit til at dokumentet var gyldig.
Det første punktet kan for eksempel gjelde en attest eller utskrift som mangler en heftelse som egentlig var registrert. Det andre kan gjelde et dokument som kom inn i tide, men ble registrert for sent og derfor havnet bak andre. Det tredje gjelder feilaktig registrering som lar en senere erverver gå foran. Det fjerde er knyttet til falske dokumenter.
Loven gir deg ikke et krav bare fordi grunnboken inneholder en feil. Du må ha lidd et tap, og tapet må ha en årsakssammenheng med feilen.
Hva § 25 og § 27 betyr, og hva uforskyldt tap er
Etter § 25 kan et dokument som er registrert endelig på uriktig måte, eller som ikke er endelig registrert to uker etter registreringen, ved dom settes bak en senere tinglyst rett som er ervervet ved avtale. Det forutsetter blant annet at erververen av den senere retten var i god tro og ville lide et uforskyldt tap fordi han stolte på grunnboken. Den som må la sin rett vike, er den som kan kreve erstatning etter § 35. Det fjerde tilfellet gjelder den som i god tro har ervervet en rett i tillit til et falskt eller forfalsket dokument som ble tinglyst, og som mister den fordi vernet i § 27 første ledd ikke gjelder.
Tapet må være uforskyldt. Det betyr at du ikke selv kan lastes for at det oppsto. Loven gir ikke en liste over hva som regnes som skyld, så det blir en vurdering av den enkelte saken.
Hvis du burde ha sett feilen, for eksempel fordi det fremgikk av kjøpekontrakten eller av en annen utskrift du hadde fått, kan staten vise til det. Kan du dokumentere hva du stolte på, er du bedre stilt.
Når § 35 ikke passer
Ikke alle feil faller inn under de fire tilfellene. Da kan allmenne erstatningsregler gjelde. Etter skadeserstatningsloven § 2-1 svarer arbeidsgiver for skade som arbeidstaker volder forsettlig eller uaktsomt under utføring av arbeid, og med arbeidsgiver menes også det offentlige. Har en saksbehandler hos tinglysingsmyndigheten gjort en uaktsom feil som har påført deg tap, kan staten svare for den.
I begge tilfeller må du kunne vise at feilen er gjort, hva den kostet deg, og hvordan feilen førte til tapet. Dokumenter alt: attest, utskrifter, korrespondanse og regninger du har hatt for å rette opp.
Hva du kan kreve, og frist
Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet feilen har ført til. Hvis du må betale ned en heftelse du stolte på ikke fantes, er beløpet du betaler, tapet ditt. Hvis du mister en prioritet, er det verdien du mister.
Etter foreldelsesloven § 9 foreldes krav på skadeserstatning tre år etter den dagen du fikk eller burde skaffet deg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Uansett foreldes kravet senest 20 år etter at den skadegjørende handlingen opphørte, med unntak for noen personskader. Les foreldelsesloven for detaljene. Meld kravet skriftlig og ikke vent.
attesten som ikke viste pantet
Nora Vik kjøper en leilighet for 3 100 000 kroner. Hun bestiller en bekreftet utskrift fra grunnboken og stoler på den. Utskriften viser ingen heftelser. Senere melder en bank seg og sier at den har et pant på 600 000 kroner som ble registrert i 2016. Pantet viser seg å ha falt ut av utskriften på grunn av en feil.
Nora må betale 600 000 kroner for å beholde leiligheten. Hun hadde ikke grunn til å tro at utskriften var uriktig, og tapet er hennes uforskyldte. Hun kan kreve 600 000 kroner av staten etter § 35, fordi hun stolte på en tinglysingsattest.
I et annet tilfelle sender Tarik et pantedokument til tinglysing mandag, men på grunn av en saksbehandlingsfeil blir det registrert først onsdag. En annen kreditor får sitt dokument registrert tirsdag og går foran. Verdien av eiendommen rekker ikke til begge, og Tarik får 400 000 kroner mindre dekket enn han skulle. Her faller tapet inn under det andre punktet: dokumentet er tinglyst for sent.
Kort oppsummert
- Staten kan bli erstatningsansvarlig for tap som skyldes tinglysingsfeil, men bare i de tilfellene § 35 nevner, og bare ved uforskyldt tap.
- De fire tilfellene er: tillit til tinglysingsattest, dokument ikke tinglyst eller tinglyst for sent, dokument som må stå tilbake etter § 25, og falskt dokument som har lurt en erverver i god tro.
- Faller tapet utenfor, kan skadeserstatningsloven § 2-1 gi krav hvis noen hos det offentlige har gjort en uaktsom feil.
- Kravet om erstatning for feil i grunnboken foreldes normalt tre år etter at du fikk kunnskap om skaden og den ansvarlige.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.