Kan barna selge huset når foreldrene har tinglyst borett?

Eieren kan selge, men ikke velge bort boretten

Det er barna som har skjøte og hjemmel, og hjemmelshaveren kan selge eiendommen. Boretten begrenser ikke retten til å selge. Det den begrenser, er hva kjøperen får.

Når et dokument er registrert i grunnboken, går rettserverv som dokumentet uttrykker, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Boretten ble registrert tidligere enn kjøperens skjøte vil bli. Dermed står boretten foran, og kjøperen overtar eiendommen belastet med den.

Det samme gjelder om boretten ble tatt inn i barnas skjøte som forbehold. Et slikt forbehold går foran rettserverv som utledes fra den nye eieren (§ 21 tredje ledd). Kjøperen kan ikke bli kvitt retten ved å registrere skjøtet raskt.

Hva dette betyr for kjøperen

Kjøperen overtar huset med foreldrene boende i den delen retten gjelder. Han kan ikke bruke den delen, kan ikke leie den ut, og kan ikke kreve at foreldrene flytter før retten opphører. Retten varer så lenge avtalen sier, ofte til foreldrene dør.

Dette trekker prisen ned, og færre kjøpere vil være interessert. Banken til en kjøper som trenger lån, vil se boretten i grunnboken og må ta stilling til den. Noen kjøpere ser det som en fordel, for eksempel et søsken som skal flytte inn til foreldrene, eller en kjøper som ønsker å bo i den ledige delen.

Barna bør opplyse om boretten i salgsoppgaven. Tredjepersoners rett i eiendommen gjør at reglene om mangler gjelder tilsvarende, med mindre det følger av avtalen at kjøperen skal overta eiendommen med de begrensningene retten gir (avhendingslova § 4-17). Har kjøperen akseptert boretten i kontrakten, kan han ikke klage på den siden. Har barna ikke nevnt den, kan kjøperen gjøre gjeldende at eiendommen har en mangel.

Slik kan barna selge hus med borett eller få den slettet

Det finnes flere veier. Foreldrene kan gi fra seg retten, og det krever at de skriver under på et dokument om at retten oppheves. Et dokument som går ut på å oppheve en rett i fast eiendom, kan registreres i grunnboken (§ 12). Uten foreldrenes underskrift får ikke barna slettet retten.

Foreldrene bør få noe i bytte, fordi retten har en verdi: en erstatningsbolig, en andel av salgssummen, eller en avtale om å flytte inn hos barna. De bør ikke skrive under før de vet hvor de skal bo og hva som skjer med økonomien.

Alternativt kan barna selge med boretten og akseptere en lavere pris. Eller de kan vente, slik at salget skjer etter at foreldrene har flyttet eller dødd. Når retten har opphørt, skal registerføreren slette heftelsen hvis tinglysingens virkning er falt bort eller retten åpenbart er opphørt (§ 31).

Hva hvis boretten ikke er tinglyst

Er boretten bare skriftlig avtalt mellom foreldrene og barna og aldri tinglyst, er situasjonen en annen. Rettigheter som ikke er registrert, går ikke automatisk foran kjøperens skjøte. Men en eldre rett går foran en yngre hvis kjøperen kjente eller burde kjenne den da hans rett ble registrert (§ 21 første ledd). Når foreldrene bor i huset, vil en kjøper vanskelig kunne hevde at han ikke visste om det.

Foreldre uten tinglyst rett har derfor en risiko. En kjøper som ikke visste og ikke burde visst, kan stå fri, og foreldrene står da igjen med et krav mot barna. Mer om dette står i gjelder utinglyste rettigheter mot ny eier.

Kort oppsummert

• Barna kan selge huset, for de er hjemmelshavere.
• En tinglyst borett står foran kjøperens skjøte og følger med eiendommen (tinglysingsloven § 20).
• Kjøperen kan ikke kreve at foreldrene flytter, og prisen blir ofte lavere.
• Vil barna selge uten borett, må foreldrene samtykke i at retten oppheves, og de bør få noe tilbake.
• Selge hus med borett er enklest når retten er opplyst i salgsoppgaven og kontrakten.