Hytte eid av flere søsken: slik vurderes skatten ved salg
Er hytta eid av flere søsken, er det lovens ord «eieren» som gjelder, og vilkårene for skattefritt salg vurderes etter ordlyden for hver eier for seg. Hver må ha eid hytta i mer enn fem år og selv ha brukt den i fem av de siste åtte årene. Resultatet kan bli ulikt: ett søsken kan selge skattefritt mens et annet må betale skatt av sin del av gevinsten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hver eier vurderes for seg
Vilkårene for skattefritt hyttesalg står i skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Gevinsten er skattefri når «eieren» har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget skjer eller avtales mer enn fem år etter ervervet.
Loven har ingen egen regel for sameie. Når flere eier sammen, er hver av dem en «eier» av sin andel. Det er derfor naturlig å vurdere eiertid og bruk for hver enkelt. Det betyr at søsken som har arvet hytta sammen, kan komme ulikt ut av et felles salg.
Det er også slik at hvert søsken har sin egen skattemelding og sin egen andel av salgssummen og gevinsten. Er hytta solgt for 4 800 000 kroner og dere er fire søsken med lik andel, er hvert søskens andel av salgssummen 1 200 000 kroner. Gevinsten fordeles etter eierandel.
Hvem har brukt hytta?
Det vanskelige er brukskravet. I mange søskenflokker er det bare ett eller to søsken som egentlig har brukt hytta. Andre har vært der sjelden eller ikke i det hele tatt. Siden loven knytter kravet til «eieren», er det rimelig å lese det slik at hvert søsken må ha brukt hytta selv for å kunne selge skattefritt.
Loven sier ikke at bruken må skje alene. Dere kan ha vært der sammen. Bruker dere hytta i felleskap, med turer for hele familien, kan hvert av søsknene si at de har brukt den. Det er verre for den som ikke har vært der på flere år.
Loven sier ikke uttrykkelig om andre sameieres bruk kan regnes som din. Er du selv sjelden på hytta, bør du ikke basere et salg på at søskens bruk teller for deg.
Eiertid og arv
Mange søskenhytter kommer fra foreldre. Fjerde ledd snakker om tid etter «ervervet», og sier ikke uttrykkelig hvordan eiertiden regnes for en arving. Reglene i § 9-7 gjelder inngangsverdien, og de er nærmere behandlet i artikkelen om arvet hytte.
Etter § 9-7 femte ledd settes inngangsverdien for fritidsbolig som er ervervet ved arv til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet, når den som døde kunne ha solgt hytta uten gevinstbeskatning på dødsfallstidspunktet. Kunne vedkommende ikke det, overtar arvingene den avdødes inngangsverdi. Det er altså ikke likegyldig hvordan avdøde selv brukte hytta.
Har ett av søsknene kjøpt en andel av de andre i tillegg til sin arvede andel, har det to andeler med hver sin inngangsverdi.
Utkjøp, overtakelse og oppløsning av sameie
Skal ett søsken overta hytta og kjøpe ut de andre, er det en realisasjon for dem som selger. Hvert av dem vurderer sin gevinst på vanlig måte. Den som kjøper, får inngangsverdi lik prisen han eller hun betaler for de andres andeler, i tillegg til sin egen inngangsverdi for sin opprinnelige andel.
Etter § 9-2 tredje ledd er det ikke realisasjon å løse opp et tingsrettslig sameie uten utløsning eller mellomlag til noen sameiere. Deler dere hytta slik at ingen betaler noen, utløser det i seg selv ikke skatt. Hvis ett søsken i stedet betaler et mellomlag til de andre, er det en annen situasjon.
Elin, Jonas og Silje
Elin, Jonas og Silje Berg arvet hytta etter moren da hun døde i 2016. Hytta var verdsatt til 1 800 000 kroner den gangen, og hver av dem arvet en tredjedel, altså en andel på 600 000 kroner. Moren hadde brukt hytta jevnlig, og kunne ha solgt den uten gevinstbeskatning, så inngangsverdien er antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.
I 2026 selger de hytta for 3 600 000 kroner. Hver andel er 1 200 000 kroner, og hver betaler 30 000 kroner i salgskostnader.
Elin og Jonas har brukt hytta hver sommer og i vinterferien i alle de siste åtte årene. Siljes familie bor i Bergen, og hun har ikke vært der de siste ti årene.
Eiertiden er over fem år for alle tre. Elin og Jonas oppfyller også brukskravet, og gevinsten deres er skattefri. Silje oppfyller ikke brukskravet. Hennes gevinst er 1 200 000 − 600 000 − 30 000 = 570 000 kroner. Med en skattesats på 22 prosent blir skatten 125 400 kroner.
De to andre kan ikke gi Silje del i fritaket sitt.
Slik kan søsknene forberede salget
Før dere avtaler salg, kan hver av dere gå gjennom åtte år tilbake fra salgsdatoen og telle hvilke år dere selv har brukt hytta. Den som har brukt den mindre enn fem av åtte år, bør regne med at hans eller hennes andel av gevinsten er skattepliktig.
Det hjelper å samle dokumentasjon hver for seg: bilder, bookinger i en felles kalender og strømforbruk i perioder da en bestemt person var der. Skal ett søsken overta hytta og kjøpe ut de andre, er det salg for dem som selger, og hver vurderes etter egne forhold.
Skattereglene følger den enkeltes eiertid, bruk og inngangsverdi.
Kort oppsummert
- Ved salg av hytte eid av flere søsken vurderes vilkårene etter ordlyden for hver eier for seg.
- Hver må ha eid hytta i mer enn fem år og selv ha brukt den som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.
- Gevinsten fordeles etter eierandel, og ett søsken kan få skattefritt salg mens et annet må betale skatt.
- Ved arv settes inngangsverdien til antatt salgsverdi når avdøde kunne solgt skattefritt (§ 9-7 femte ledd).
- Oppløsning av sameie uten utløsning eller mellomlag er ikke realisasjon.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.