Når blir hytta en utleiehytte med vanlig skatteplikt?
Hytta blir en utleiehytte når den i hovedsak er til for utleie og du ikke bruker den som egen fritidsbolig i noen vesentlig grad. Skatteloven definerer ikke begrepet og setter ingen fast grense i antall uker. Da gjelder ikke sjablongen i § 7-2, og overskuddet skattlegges etter vanlige regler: leie minus kostnader. Vurderingen gjøres for hvert inntektsår ut fra hvordan hytta faktisk brukes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om utleiehytter
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneSkatteloven § 7-2 annet ledd gir en sjablongregel for fritidseiendom som er delvis utleid, eller utleid i deler av året. Av leie over 15 000 kroner regnes 85 prosent som inntekt. Tredje ledd sier at utleiehytter ikke omfattes av paragrafen.
Ordet utleiehytte er ikke definert noe sted i paragrafen. Det eneste loven sier, er at fritidseiendom som er delvis utleid, hører under sjablongen, mens en utleiehytte gjør det ikke. Det peker mot at forskjellen ligger i hva hytta primært er til for. Er den en fritidsbolig som du selv bruker, og som du av og til leier ut for å dekke kostnader, er du i kjernen av sjablongen. Er den kjøpt, bygd eller drevet for å leie ut, og du bruker den lite selv, er den en utleiehytte.
Det finnes ingen fast grense som sier at ti uker utleie er sjablong og elleve er utleiehytte. Hvor mye du selv bruker hytta og om du har innrettet den for utleie, spiller inn.
Hva som taler for at hytta er en utleiehytte
Du bør regne med at hytta kan bli vurdert som utleiehytte hvis flere av disse punktene stemmer:
- Du bruker den bare noen få dager i året selv.
- Den leies ut hele sesongen eller hele året.
- Den er kjøpt eller bygd for å leie ut, og du har innrettet den etter det, for eksempel med flere soverom enn du trenger eller felles utstyr til gjester.
- Du bruker et utleiebyrå eller en plattform som styrer kalenderen.
- Du har inntekter som er så store at de framstår som en vesentlig del av avkastningen på eiendommen.
Bruker du hytta selv i store deler av året, og utleien er noen uker i høysesongen, taler det mot å kalle den en utleiehytte. Det er likevel en samlet vurdering, og hver enkelt omstendighet kan bare telle for noe.
Overgangen kan skje gradvis. En hytte som har vært familiens fritidsbolig i mange år, kan bli en utleiehytte hvis familien slutter å bruke den og leier den ut hele året. Vurderingen tar utgangspunkt i det enkelte inntektsåret.
Hva som endrer seg når hytta er en utleiehytte
Da gjelder ikke § 7-2. Utleien er kapitalinntekt utenfor virksomhet, og overskuddet beregnes etter vanlige regler. Du kan trekke fra kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten, jf. skatteloven § 6-1. Det kan være strøm, kommunale avgifter, forsikring, vask, vedlikehold, formidlingsprovisjon og renter på gjeld knyttet til hytta.
Er kostnadene høyere enn leien, får du et underskudd. Underskuddet kommer til fradrag i annen alminnelig inntekt.
Overgangen fra skattefri bruk til skattepliktig utleie kan også gi regler om fradrag for vedlikehold. Reglene i skatteloven § 7-10 gjelder ved overgang fra skattefritak til skatteplikt for leieinntekter, men gjelder ikke når utleien skattlegges etter sjablongen.
Går utleien over i næring, kommer egne regler for regnskap og avgifter inn i bildet. Den vurderingen er mer omfattende og går utenfor denne artikkelen.
Ingrid og hytta i Hemsedal
Ingrid Moen eier en hytte i Hemsedal. De første årene brukte familien hytta selv og leide den ut noen uker i året. Etter at barna ble store, bruker Ingrid hytta bare tre uker i året. Resten av året leies den ut gjennom et byrå, og hun bytter innredning for å tåle gjester.
I fjor ble leien 180 000 kroner. Hun hadde følgende kostnader: strøm og brensel 22 000, kommunale avgifter og forsikring 18 000, vedlikehold 25 000, vask og nøkkelservice 15 000 og byråets provisjon 15 000, til sammen 95 000 kroner. I tillegg hadde hun 20 000 kroner i renter på lån i hytta.
Hvis hytta regnes som utleiehytte, er resultatet: 180 000 minus 95 000 minus 20 000, altså 65 000 kroner i skattepliktig overskudd.
Hadde sjablongen gjeldt, ville hun fått (180 000 minus 15 000) ganger 85 prosent, altså 140 250 kroner, uten å kunne trekke fra kostnadene. For henne gir vanlige regler en lavere inntekt. For en hytte med lave kostnader ville det vært omvendt.
Siden hun nå bruker hytta så lite, er det nettopp slike forhold som taler for at hytta er en utleiehytte. Det er ikke automatisk utfallet, men det gjør sjablongen vanskelig å forsvare.
Hva du bør gjøre
Sett deg ned og se på hvordan hytta faktisk ble brukt i året. Antall dager du selv var der, hvem som disponerte den og hvordan utleien ble drevet, er det som teller. Fører du kostnadene løpende, har du underlaget klart uansett hvilken regel som til slutt gjelder.
Skattemeldingen sier ikke automatisk hvilken regel du er under. Du må vurdere det selv og føre inntekt og eventuelle fradrag i samsvar med vurderingen.
Kort oppsummert
- Loven definerer ikke utleiehytte, og det finnes ingen fast grense i antall uker.
- En hytte som i hovedsak er til for utleie, og som du bruker lite selv, er en utleiehytte.
- Da gjelder ikke sjablongen i § 7-2, og overskuddet regnes som leie minus kostnader etter § 6-1.
- Hytta er fortsatt en vanlig fritidsbolig med sjablong hvis du bruker den mye selv og leier ut noen uker.
- Vurderingen gjøres hvert år ut fra faktisk bruk, og du bør ha oversikt over kostnadene uansett.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.