Hvorfor må panthaveren godkjenne at tomten skilles ut?
Panthaveren må samtykke fordi en tomt som skilles ut og selges, tar verdi med seg bort fra pantet. Kravet står i panteloven § 1-11: en del av pantet kan bare avhendes særskilt med panthaverens samtykke. Unntaket er når det åpenbart er uten betydning for panthaverens sikkerhet. Kravet i panteloven gjelder selve avhendelsen av delen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Pantet er en verdi banken regner med
Banken låner deg penger fordi den har pant i en eiendom som er verdt mer enn lånet. Panteretten er en rett til å søke dekning for kravet i pantet (panteloven § 1-1). Verdien av pantet er derfor det bankens sikkerhet bygger på.
Når en del av eiendommen skilles ut og selges, forsvinner en del av denne verdien. Skilles en tomt ut og selges til en ny eier, flytter en del av verdien ut av eiendommen banken har pant i. Ligger pantet fortsatt på tomten, er det ingen sak. Blir tomten frigitt, har banken mistet den delen av sikkerheten og må vurdere om resten er nok. Det er grunnen til at loven setter panthaveren inn i prosessen.
Hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkenePanteloven § 1-11 første ledd slår fast to ting. Panterett er ikke til hinder for at pantet avhendes, med mindre annet er avtalt. Men særskilt avhendelse av deler av et panteobjekt kan bare skje med samtykke fra panthaveren, med mindre slik avhendelse åpenbart er uten betydning for panthaverens sikkerhet. Panteloven § 1-11 gjelder tilsvarende for andre frivillige rettsstiftelser enn avhendelse.
Les kravet nøyaktig. Det panteloven setter som vilkår, er panthaverens samtykke til den særskilte avhendelsen av delen. Hvilke krav kommunen stiller til selve fradelingssøknaden, er et eget spørsmål. Poenget her er hva som skjer med pantet når tomten overdras.
Til sammenligning sier § 2-1 annet ledd at en fysisk del av fast eiendom ikke kan pantsettes særskilt før myndighetene har gitt nødvendig samtykke til fradeling.
Slik vurderer banken en søknad om frigivelse
Loven sier ikke hva panthaveren skal legge vekt på. Banken ser på verdien av eiendommen som blir igjen, størrelsen på lånet og om andre har pant foran eller bak. Typiske spørsmål er om resten gir full dekning for lånet, og om kjøpesummen for tomten kan gå til å nedbetale lånet. Panthaveren kan sette vilkår for å gi samtykke, og har ikke plikt til å si ja.
Det er panthaveren som avgjør, og loven gir deg ikke noen rett til å få tomten frigitt. Du kan likevel forhandle: tilby å bruke kjøpesummen til nedbetaling, tilby annen sikkerhet i resten av eiendommen, eller vente med salget til lånet er nedbetalt.
Når samtykke ikke er nødvendig
Unntaket gjelder når avhendelsen «åpenbart» er uten betydning for panthaverens sikkerhet. Ordet åpenbart betyr at det ikke må være tvil. Det kan for eksempel dreie seg om en smal stripe langs veien som ikke har noen reell verdi, hvor eiendommen som blir igjen er verdt mange ganger mer enn lånet.
Loven oppgir ingen beløpsgrenser. Er du i tvil, spør panthaveren. Selger du uten samtykke i et tilfelle som ikke var åpenbart uten betydning, ligger pantet fortsatt på delen, og kjøperen kan kreve selgeren for rettsmangel etter avhendingslova § 4-17.
lånet i forhold til verdien
Bjørnar Lie eier en eiendom verdt 5 200 000 kroner. Banken har pant for et lån på 2 300 000 kroner. Han vil selge en tomt på 700 kvadratmeter for 1 400 000 kroner. Etter salget er resten verdt 3 800 000 kroner, over en og en halv gang lånet. Banken samtykker uten vilkår.
Naboen Leila har samme tomtestørrelse å selge, men hun har et lån på 3 900 000 kroner på eiendom verdt 5 200 000 kroner. Etter et salg av tomten ville resten være verdt 3 800 000 kroner, altså mindre enn lånet. Her sier banken nei til å frigi tomten, med mindre kjøpesummen på 1 400 000 går til nedbetaling slik at lånet kommer under verdien som blir igjen.
Forskjellen mellom de to ligger i hvor mye sikkerhet banken har igjen etter salget. Alle panthavere i eiendommen har samme rett til å si ja eller nei. Har Leila også et utleggspant i tillegg til banken, må utleggspanthaveren også samtykke.
Samtykket må dokumenteres
Et muntlig ja fra banken er ikke nok når tomten skal selges. Frigivelsen bør være skriftlig og tinglyses, slik at grunnboken viser at den nye eiendommen er uten pant. Tinglysingsloven § 32 gjelder også for disposisjoner som begrenser omfanget av en tinglyst heftelse. Uten tinglysing vil en kjøper eller hans bank som slår opp eiendommen, fortsatt se pantet.
Be derfor om at samtykket kommer på et dokument som kan sendes inn til tinglysing, og avklar rekkefølgen med kjøperens bank, som også vil ha sikkerhet i den nye tomten.
Hva du kan gjøre hvis panthaveren sier nei
- Innfri hele lånet, så pantet kan slettes. Sletting av pant etter innfrielse er forklart i egen artikkel.
- Tilby nedbetaling av en del av lånet med salgssummen.
- Tilby annen sikkerhet, for eksempel pant i en annen eiendom.
- Vente med fradelingen eller salget.
Selger du uten samtykke, risikerer du krav fra kjøperen og at panthaveren fortsatt kan søke dekning i tomten.
Kort oppsummert
- Panteloven § 1-11 krever panthaverens samtykke for særskilt avhendelse av en del av pantet.
- Bakgrunnen er at en tomt som skilles ut, tar verdi bort fra bankens sikkerhet.
- Unntaket gjelder når avhendelsen åpenbart er uten betydning for panthaverens sikkerhet.
- Kravet gjelder selve avhendelsen av delen.
- Sier panthaveren nei, kan du tilby nedbetaling, annen sikkerhet eller vente.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.