Når Skatteetaten skal beregne hvor mye boligen din teller med i formuen din, bruker de ikke den prisen du faktisk betalte, og de sender heller ikke en takstmann hjem til deg hvert år. I stedet brukes noe som kalles boligverdimodellen — en sjablongmessig beregningsmetode som tar utgangspunkt i noen få faktorer: hvilken boligtype du har (enebolig, rekkehus, leilighet og så videre), hvor mange kvadratmeter boligen er, hvilket byggeår den har, og hvor i landet den ligger geografisk. Ut fra disse dataene, sammenholdt med statistikk over omsatte boliger med lignende egenskaper i samme område, beregner modellen en estimert kvadratmeterpris og dermed en samlet verdi for boligen din.
Det sentrale poenget Thomas bør merke seg, er at denne modellberegnede verdien — som kalles formuesverdien, tidligere ofte omtalt som ligningsverdien — normalt fastsettes betydelig lavere enn boligens reelle markedsverdi. Dette er ikke en tilfeldighet eller en svakhet ved modellen, det er faktisk bygget inn med hensikt. Systemet har en innebygd sikkerhetsmargin, gjerne omtalt som en reduksjonsfaktor, nettopp fordi en sjablongmodell aldri kan treffe hver enkelt boligs faktiske markedsverdi presist — den tar jo ikke hensyn til ting som standard, oppussing, utsikt, solforhold, nabolagets rykte eller andre faktorer som kan bety mye for hva noen faktisk er villig til å betale. For å unngå at folk systematisk får en for høy formuesverdi sammenlignet med hva boligen faktisk er verdt i markedet, er modellen kalibrert til å normalt lande under markedsverdien, ikke over.
For Thomas sin del betyr dette at boligen med markedsverdi 6,5 millioner kroner kan få en formuesverdi som ligger vesentlig lavere enn dette i skattemeldingen. Nøyaktig hvor mye lavere varierer fra bolig til bolig og fra område til område, avhengig av hvor godt modellen treffer nettopp hans bolig sammenlignet med boliger som faktisk er solgt i nærheten — men det gjennomgående prinsippet er at det skal være en trygg margin ned til markedsverdien, ikke en verdi som ligger tett opptil eller over.
Hvorfor er dette prinsipielt viktig? Fordi det er formuesverdien, ikke markedsverdien, som faktisk legges inn i formuesskatteberegningen din. Har Thomas og kona en nettoformue som ellers ligger tett opp mot bunnfradraget, kan denne forskjellen være avgjørende for om de i det hele tatt havner over terskelen for formuesskatt, eller hvor mye de eventuelt må betale. Sammenlignet med om boligen hadde blitt verdsatt til fullt ut markedsverdi, sparer de derfor en del i formuesskatt rett og slett fordi boligformue behandles gunstigere enn for eksempel bankinnskudd, som alltid verdsettes til hundre prosent av saldoen.
Dette er faktisk et av kjernepunktene i debatten om formuesskatt generelt: bolig er historisk sett gunstig behandlet sammenlignet med finansielle formuesobjekter som aksjer og bankinnskudd, som som regel verdsettes til full verdi. Mens boligen din kan ha en formuesverdi som ligger et godt stykke under markedsverdi, blir hver krone på bankkontoen din regnet med i sin helhet, krone for krone. Det er ikke noe denne artikkelen tar stilling til om er rettferdig eller urettferdig — det er rett og slett slik systemet er bygget opp i dag, og det er nyttig å kjenne til mekanismen når du selv skal forstå din egen skattemelding.
Et praktisk spørsmål mange stiller seg, er om de kan gjøre noe hvis de mener boligverdimodellen har truffet feil — for eksempel satt en for høy formuesverdi sammenlignet med det de mener er reell markedsverdi. Her finnes det som regel en mulighet til å dokumentere en lavere verdi selv, typisk gjennom takst eller annen dokumentasjon, dersom du mener den sjablongmessige verdien fra modellen er urimelig høy sammenlignet med hva boligen faktisk kunne blitt solgt for. Det er derimot sjeldnere at man ber om å få satt opp verdien, av nokså åpenbare grunner — en lavere formuesverdi er som regel gunstig for deg som eier, siden det gir lavere grunnlag for formuesskatt.
Det er også verdt å nevne at formuesverdien oppdateres årlig i takt med den generelle boligprisutviklingen i området der boligen ligger, ikke bare når du selv gjør noe med boligen. Har boligprisene i strøket til Thomas steget mye det siste året, vil formuesverdien hans normalt også justeres opp til neste skattemelding, selv om han ikke har pusset opp eller endret noe fysisk med boligen i det hele tatt. Modellen følger altså med i svingningene i boligmarkedet over tid, selv om den, som nevnt, normalt ligger med en klar margin under den faktiske markedsverdien til enhver tid.
Til syvende og sist er det viktig at Thomas forstår forskjellen mellom de to tallene: markedsverdien er hva boligen faktisk kunne blitt solgt for i dag, mens formuesverdien er et sjablongmessig, modellberegnet tall som brukes utelukkende til skatteformål, og som normalt er satt lavere for å ta høyde for modellens iboende unøyaktighet. Å se et lavere tall i skattemeldingen enn det han betalte for boligen, er derfor ikke en feil å rette opp — det er nettopp slik systemet er ment å fungere.
Et poeng som ofte forvirrer folk ytterligere, er at boliger kan behandles noe ulikt avhengig av hvordan de brukes. Boligen du selv bor fast i — gjerne kalt primærboligen din — kan bli verdsatt annerledes i modellen enn boliger du eier i tillegg, for eksempel en utleiebolig eller en bolig nummer to du ikke selv bor i til daglig, som gjerne omtales som sekundærbolig. Nøyaktig hvordan denne forskjellen slår ut i praksis kan variere, men det generelle prinsippet er at boligen du faktisk bor i, ofte er noe gunstigere behandlet i formuessammenheng enn boliger du eier utover denne. Har Thomas og kona i tillegg til eneboligen sin også en hytte eller en utleiebolig et annet sted, bør de derfor være oppmerksomme på at denne andre eiendommen kan få en egen, og potensielt annerledes beregnet, formuesverdi sammenlignet med boligen de bor i selv.
Fritidsboliger, altså hytter og lignende, følger for øvrig ofte en noe annen fastsettelsesmetode enn ordinære boliger, siden det historisk har vært vanskeligere å lage en presis sjablongmodell for fritidseiendommer med svært varierende beliggenhet, standard og bruksmønster sammenlignet med ordinære boliger i mer etablerte boligområder. Eier man fast eiendom i utlandet, som for eksempel en leilighet i Spania, gjelder i tillegg helt egne vurderinger, siden Skatteetatens norske boligverdimodell ikke fanger opp utenlandske boliger på samme automatiske måte — her må man som regel selv oppgi en estimert verdi, gjerne basert på kjøpesum eller lokal takst, omregnet til norske kroner.
Praktisk sett bør Thomas også vite at formuesverdien til boligen hans dukker opp ferdig utfylt i skattemeldingen hver vår, sammen med opplysninger om hvilket areal og byggeår Skatteetaten har lagt til grunn i beregningen. Det er faktisk lurt å dobbeltsjekke disse grunnlagsopplysningene av og til, ikke bare selve sluttsummen — har Skatteetaten for eksempel registrert feil kvadratmeterareal, kanskje fordi et tilbygg eller en påbygging ikke er korrekt oppdatert i matrikkelen (det offisielle eiendomsregisteret), vil dette kunne gi en formuesverdi som er høyere enn den burde vært, selv om den fortsatt ligger under markedsverdien. En feil i grunnlagsdataene forplanter seg rett og slett videre inn i sjablongberegningen.
Dersom Thomas mener formuesverdien er satt for høyt sammenlignet med hva boligen realistisk sett er verdt i markedet — noe som kan skje dersom modellen av ulike grunner ikke har truffet godt for akkurat hans bolig eller område — har han som nevnt normalt mulighet til å dokumentere en lavere verdi selv. Dette gjøres typisk ved å innhente en oppdatert verditakst fra en takstmann eller tilsvarende dokumentasjon, og deretter korrigere formuesverdien i skattemeldingen med denne dokumentasjonen som grunnlag. Det er verdt å presisere at denne muligheten normalt er ment å fange opp tilfeller der den sjablongberegnede verdien er urimelig høy sammenlignet med reell markedsverdi — ikke som en generell mulighet til å sette formuesverdien lavere enn den boligen faktisk er verdt, uavhengig av modellens beregning.
Det siste poenget verdt å ta med, er hvordan denne mekanismen påvirker det store bildet av norsk formuesskatt. Fordi boligformue som regel verdsettes lavere enn markedsverdi, mens finansformue som bankinnskudd og aksjer som hovedregel verdsettes til full verdi, betyr det at to personer med objektivt sett like stor økonomisk formue kan ende opp med ganske ulik formuesskatt avhengig av om formuen deres hovedsakelig består av bolig eller av finansielle plasseringer. For Thomas, som har mesteparten av formuen sin bundet i boligen, er dette i praksis en fordel sammenlignet med om han hadde hatt tilsvarende verdier stående som rene sparepenger i banken.
Kort oppsummert - Boligen din verdsettes til skatteformål gjennom Skatteetatens boligverdimodell, ikke til faktisk markedsverdi. - Modellen bruker boligtype, areal, byggeår og beliggenhet til å beregne en sjablongmessig verdi. - Formuesverdien er normalt satt betydelig lavere enn markedsverdien, som en innebygd sikkerhetsmargin i modellen. - Det er formuesverdien, ikke markedsverdien, som legges til grunn i formuesskatteberegningen din. - Mener du formuesverdien er urimelig høy sammenlignet med reell markedsverdi, kan du som regel dokumentere en lavere verdi selv.