Tomtefeste er svært vanlig i Norge: Det finnes i størrelsesorden 150 000–170 000 festeforhold her i landet. I matrikkelen var det per utgangen av 2021 registrert drøyt 151 000 festegrunner, og det reelle antallet festeforhold antas å ligge noe høyere, siden ikke alle eldre fester er fullt ut registrert. Med andre ord står anslagsvis hvert femtende norske hus eller hytte på leid grunn.
Norge er faktisk et av landene i Europa der denne eierformen har fått størst utbredelse. Skal du kjøpe bolig eller fritidsbolig her i landet, er sjansen god for at du før eller siden får et prospekt med ordene «festet tomt» i seg – så det lønner seg å vite hva tallene og geografien forteller.
Trine teller festetomter
Trine er på boligjakt i Kristiansand og har etter hvert utviklet en liten yrkesskade: Hun scroller alltid ned til «tomt» i annonsene. I flere av byens etablerte villastrøk dukker det samme opp igjen og igjen – «festet tomt», med en årlig avgift og navnet på en bortfester. Da hun utvidet søket til hytter i Setesdal og langs Sørlandskysten, ble andelen enda høyere.
Det Trine ser, er sporene etter hundre års norsk bolig- og hyttehistorie. Festetomtene ligger ikke jevnt utover landet som smør på brødskiva – de klumper seg der historien la dem.
Hvor finner du festetomtene?
I byene og tettstedene festet kommuner og private grunneiere bort store mengder boligtomter, særlig i etterkrigstiårene da boligbyggingen skulle gå fort og folk hadde lite kapital. Hele boligfelt fra 1950-, 60- og 70-tallet står på festet grunn.
På fjellet og i skogen er feste nærmest standardmodellen for eldre hytteområder. Gårdsbruk, allmenninger og Statskog festet bort hyttetomter og punktfester i stort omfang – å eie hytte på festet grunn er helt vanlig i klassiske hyttekommuner fra Sjusjøen og Trysil til Valdres og Hardangervidda.
Langs kysten finner du festetomter under sørlandshus og sjøbuer, ofte festet fra gamle familieeiendommer.
I Finnmark har feste en særstilling: Finnmarkseiendommen (FeFo) forvalter det aller meste av grunnen i fylket, og svært mange boliger og hytter der står på festet grunn – i deler av Finnmark har feste vært den normale måten å skaffe seg tomt på.
Over hele landet finner du dessuten tomtene til Opplysningsvesenets fond, med opphav i gamle prestegårder – historisk en av landets største bortfesterporteføljer.
Hvorfor ble tomtefeste så stort i Norge?
Tre krefter dro i samme retning. For det første kapitalmangel: I det meste av 1900-tallet hadde vanlige familier ikke penger til å kjøpe tomt, men de kunne betale en beskjeden årlig leie. For det andre grunneiernes interesser: Gårdsbruk og gods ville ha løpende inntekter uten å gi fra seg jorda for godt – å feste bort var å spise kaka og ha den. For det tredje offentlig politikk: Kommuner brukte festetomter aktivt som boligpolitisk verktøy, og store offentlige grunneiere fulgte samme modell.
Resultatet ble en eierform som passet alle – helt til tomteprisene begynte å stige kraftig, og spørsmålet om hvem som eide verdistigningen, gjorde tomtefeste til et av de mest omstridte områdene i norsk eiendomsrett.
Et fenomen i sakte nedgang
Tallenes tale er tydelig: Antallet festeforhold synker, år for år. Rundt 2012 var det registrert om lag 166 000 festegrunner i matrikkelen; ved utgangen av 2021 var tallet sunket til drøyt 151 000. Hovedforklaringen er hyggelig nok innløsning: Hvert år kjøper tusenvis av festere tomta si og blir selveiere, slik tomtefesteloven gir dem rett til etter 30 års festetid. Samtidig inngås det få nye festeavtaler – grunneiere flest foretrekker i dag å selge tomter fremfor å feste dem bort, blant annet fordi lovens festervern gjør bortfeste mindre attraktivt enn før.
Tomtefeste er altså en eierform på langsom retur, men med den farten nedgangen har, vil festetomter prege norske grunnbøker, boligannonser og familieoverdragelser i mange tiår fremover.
Tallene bør for øvrig leses med en klype salt, for ulike kilder teller ulikt. Matrikkelen fanger bare opp registrerte festegrunner, og en del eldre festeforhold – særlig muntlige og utinglyste – finnes ikke i noe register. Offentlige utredninger har derfor operert med anslag på rundt 170 000 festeforhold, mens registertallene ligger noe lavere. Størrelsesordenen er det uansett liten tvil om: Tomtefeste er hverdagskost i norsk eiendomsrett.
Hva betyr tallene for deg?
At tomtefeste er så vanlig, har en praktisk konsekvens: Du kommer til å møte det. Kanskje i annonsen for drømmehytta, kanskje i skiftet etter en bestefar, kanskje i nabolaget du vil kjøpe deg inn i. Da er det verdt å huske at «festet tomt» beskriver et helt ordinært, lovregulert eierforhold som over hundre tusen norske husstander lever godt med – ikke en juridisk kuriositet. Still de riktige spørsmålene om avgift, kontrakt og tinglysing, så er en festetomt sjelden noe å være redd for. Trine i Kristiansand endte for øvrig med å by på et hus på festet tomt – med kontrakten lest, avgiften sjekket og hodet kaldt.