Foreslått kategori: bolig

Boligannonser oppgir alltid et areal, men hva skjer hvis boligen viser seg å være mindre enn annonsert? Arealsviktdommen, Rt. 2003 s. 612, er utgangspunktet for hvordan norske domstoler i praksis har vurdert nettopp dette spørsmålet i mange år etterpå, og introduserte et prinsipp som fortsatt brukes den dag i dag.

Faktum i saken

Saken gjaldt kjøp av en selveierleilighet som i salgsoppgaven var oppgitt å være 112 kvadratmeter. Da leiligheten senere ble målt opp på nytt, viste det seg at den faktiske størrelsen bare var 102 kvadratmeter – et avvik på 10 kvadratmeter, tilsvarende 8,9 prosent av det oppgitte arealet. Kjøperen krevde prisavslag med henvisning til avhendingslova, og spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om et slikt avvik i det hele tatt utgjorde en rettslig mangel.

Hva kom Høyesterett til?

Høyesterett kom til at et arealavvik på 8,9 prosent utgjorde en mangel ved boligen som ga grunnlag for prisavslag. I denne konkrete saken var partene enige om størrelsen på selve prisavslaget, slik at Høyesterett ikke tok stilling til beløpet – det sentrale i dommen er derfor prinsippene retten la til grunn for når et arealavvik i det hele tatt utløser rett til prisavslag.

Begrunnelsen på vanlig norsk

Høyesteretts resonnement bygger på en enkel, men viktig innsikt: en kjøper som besiktiger en bolig før kjøpet, danner seg selv et visuelt inntrykk av hvor stor boligen er. Et lite avvik i oppgitt kvadratmeter vil derfor sjelden ha noen praktisk betydning for kjøperens opplevelse av boligen eller for kjøpsbeslutningen. Men jo større avviket blir, desto mer sannsynlig er det at det faktisk har betydning – både for hvordan boligen oppleves å bo i, og for hva den er verdt.

Det springende prinsippet fra dommen er at vurderingen må gjøres relativt, ikke absolutt. En liten leilighet tåler mindre avvik målt i kvadratmeter enn en stor bolig gjør, fordi samme antall kvadratmeter utgjør en langt større andel av totalarealet i en liten enhet. Ti kvadratmeter i en leilighet på 50 kvadratmeter er dramatisk; ti kvadratmeter i en enebolig på 300 kvadratmeter er nesten ikke merkbart. Det er derfor prosentandelen av avviket, ikke antall kvadratmeter i seg selv, som er det springende punktet i vurderingen.

Når avviket først er stort nok til å regnes som vesentlig, la Høyesterett også til grunn en presumpsjon om at avviket har hatt betydning for avtalen mellom partene – det vil si at man normalt ikke trenger å bevise separat at akkurat dette arealavviket faktisk påvirket kjøpsbeslutningen. Er avviket stort nok, regnes påvirkningen som sannsynliggjort i seg selv.

Praktisk betydning i dag

Arealsviktdommen er fortsatt en av de mest siterte avgjørelsene innen norsk boligrett, og prinsippene fra saken lever videre i dagens regelverk. Fra 1. januar 2022 fikk avhendingslova også en egen bestemmelse om innendørs arealsvikt, som bygger videre på nettopp den tankegangen Høyesterett la til grunn i 2003: at avviket må vurderes relativt til boligens totale størrelse, ikke bare i absolutte kvadratmeter.

For deg som boligkjøper betyr dette at et arealavvik på rundt 8–9 prosent har vist seg å være en praktisk rettesnor for når avviket kan gi grunnlag for prisavslag, selv om hver sak i prinsippet må vurderes konkret. Er avviket mindre – for eksempel 2–3 prosent – skal det mer til før domstolene vil anse det som en mangel, fordi et slikt avvik lett kan skyldes normale unøyaktigheter i oppmåling eller ulike måter å beregne bruksareal på.

Praktisk sett bør du som kjøper alltid sjekke om arealet i salgsoppgaven stemmer overens med det som faktisk fremgår av byggetegninger eller en uavhengig oppmåling, særlig ved kjøp av mindre leiligheter der selv få kvadratmeter utgjør en stor prosentandel. Oppdager du et betydelig avvik etter overtakelsen, er arealsviktprinsippet fra denne dommen fortsatt det viktigste juridiske utgangspunktet for å vurdere om du har krav på prisavslag.

Kort oppsummert

  • En leilighet oppgitt til 112 kvadratmeter viste seg å være 102 kvadratmeter – et avvik på 8,9 prosent.
  • Høyesterett fastslo at avviket utgjorde en mangel som ga rett til prisavslag.
  • Vurderingen av arealavvik skal gjøres relativt: en liten bolig tåler mindre avvik enn en stor.
  • Er avviket stort nok, presumeres det at avviket har påvirket avtalen mellom kjøper og selger.
  • Prinsippene fra dommen ligger fortsatt til grunn for dagens regler om arealsvikt i avhendingslova.