Hvem skal stå som hjemmelshaver når samboere kjøper hus sammen?

Hvorfor begge samboere bør stå på skjøtet

Det er den som står i grunnboken som har grunnbokshjemmel, og bare han kan utstede dokumenter om eiendommen som kan registreres (tinglysingsloven §§ 13 og 14). Står bare én av dere på skjøtet, er den ene hjemmelshaver. Den andre kan ha en eierandel, men den må bevises med avtaler, bankoverføringer eller andre dokumenter. Slike bevis er ofte dårlige når forholdet tar slutt.

Samboere har få automatiske rettigheter overfor hverandre. Det finnes ingen regler om felleseie, og den som ikke står på skjøtet, har ingen forkjøpsrett eller bruksrett bare fordi han bor der. Les mer om å bevise eierandel som samboer.

Hva betyr det å være sameiere?

Står dere begge som hjemmelshavere, eier dere boligen sammen i sameie. Reglene i sameigelova gjelder der to eller flere eier noe sammen slik at retten deres er regnet i andeler, så langt ikke annet følger av avtale (§ 1).

Skjøtet bør si hvilken brøk hver av dere eier. Gjør det ikke det, følger § 2: når det ikke er grunnlag for noe annet, regnes sameierne å ha like stor part hver. Dere eier da halvparten hver, også om den ene har betalt mer enn den andre. Ønsker dere en annen fordeling, må den skrives i skjøtet eller i en egen avtale, og helst i begge.

Hva eierbrøken betyr i praksis

Utgifter som skatter, avgifter og faste, nødvendige kostnader bæres etter partene (§ 9). Inntekter, for eksempel fra utleie, deles på samme måte. En sameier kan selge sin andel til hvem han vil (§ 10), og medeieren har forkjøpsrett ved salg etter § 11, med visse unntak etter løysingsrettslova.

Beslutninger om bruk og forvaltning kan tas av flertallet etter partsstørrelse. Eier dere halvparten hver, er ingen i flertall alene. Står halvparten mot halvparten, avgjøres spørsmålet ved loddtrekning (§ 7). Skal hele boligen selges eller pantsettes, må begge være med. Banken krever som regel at begge skriver under på lånet og pantet.

Dør en av dere, går andelen til arvingene hans. Samboere arver ikke hverandre uten testament, så den som blir igjen, kan ende som sameier med den dødes slektninger. Se arver samboer automatisk for reglene.

Kjøpet utløser dokumentavgift, som beregnes av salgsverdien og betales ved tinglysingen. Erververne av grunnbokshjemmelen er ansvarlige overfor staten (dokumentavgiftsloven § 6), så avgiften bør stå i kjøpsoppgjøret fra første dag. Finansieres kjøpet med lån i banken, er pantedokumentet et eget dokument, og som hjemmelshavere må begge skrive under på det (tinglysingsloven § 13).

Har bare den ene stått på skjøtet fra starten, kan den andre ha bidratt på andre måter enn ved å betale egenkapital. Se indirekte bidrag som samboer.

Slik velger dere eierbrøk

Vanlige modeller er å dele likt, eller å fordele etter hva hver av dere skyter inn. Skyter dere inn ulik egenkapital, er det vanlig å bruke egenkapitalen som utgangspunkt. Lånet kan deles likt, eller etter hvem som betaler hva. Det viktige er at brøken står i skjøtet, og at en samboeravtale beskriver hva som skal skje med verdiøkning og lån hvis dere går fra hverandre.

Vil dere endre brøken senere, kreves det en overdragelse av andel, som også må tinglyses. En overføring kan utløse dokumentavgift. Loven har et fritak ved overføring mellom samboere ved samlivsbrudd, når vilkårene i dokumentavgiftsloven § 8 er oppfylt.

Kort oppsummert

• Samboere som kjøper hus sammen, bør begge stå på skjøtet som hjemmelshavere.
• Står begge på skjøtet uten brøk, er de sameiere med like store deler når ikke annet er avtalt (sameigelova § 2).
• Skriv eierbrøken i skjøtet, og beskriv lånet og verdiøkningen i en samboeravtale.
• Den som ikke står på skjøtet, må bevise eierandel på annet grunnlag.
• Dør en samboer, går andelen til arvingene hans, ikke automatisk til den andre.