Utgangspunktet: den som bestiller, betaler
Når det oppstår tvil om en tilstandsrapport er korrekt, er det normalt kjøperen som tar initiativet til en ny vurdering — enten fordi noe føles feil ved boligen etter overtakelse, eller fordi man ønsker en uavhengig ny gjennomgang før man går videre med en reklamasjon. I utgangspunktet er det da kjøperen som må legge ut for kostnaden til den nye rapporten. Dette er ikke urimelig i seg selv: det er kjøperen som har behovet for dokumentasjon der og da, og selgeren eller takstmannen har ingen automatisk plikt til å forskuttere en undersøkelse bare fordi det er reist tvil.
Det samme gjelder om det er selgeren som ønsker en ny, uavhengig vurdering for å imøtegå påstander fra kjøperen — da er det normalt selgeren som dekker den kostnaden i første omgang.
Når kostnaden kan kreves tilbake fra takstmannen
Situasjonen endrer seg dersom det viser seg at den opprinnelige rapporten var uaktsomt utført. Hvis en ny, grundigere undersøkelse avdekker at den første takstmannen overså noe som burde vært fanget opp ved normal aktsomhet — for eksempel tydelige fukttegn, en feil tilstandsgrad på et synlig avvik, eller mangelfull besiktigelse av et tilgjengelig område — kan kostnaden til den nye rapporten normalt inngå som en del av et erstatningskrav mot den første takstmannen. Tanken er at denne kostnaden er en direkte og påregnelig følge av feilen: du måtte bestille en ny vurdering nettopp fordi den første ikke var til å stole på.
For at dette skal føre frem, må du kunne sannsynliggjøre at den første rapporten faktisk var uaktsomt utført, ikke bare at den nye rapporten kom til en annen konklusjon. To takstmenn kan noen ganger lande på ulike vurderinger av samme forhold uten at noen av dem har gjort en faglig feil — bygningsteknisk skjønn er ikke alltid en eksakt vitenskap. Det avgjørende er om den første vurderingen lå innenfor det som kan forventes av en normalt dyktig og aktsom fagperson, eller om den falt utenfor.
Når kostnaden kan kreves tilbake fra selgeren
Det finnes også et annet spor: dersom den nye rapporten avdekker en reell mangel ved boligen som selgeren svarer for etter avhendingslova, kan kostnaden til den nye vurderingen ofte inngå i det samlede kravet mot selgeren, uavhengig av om selgeren visste om feilen eller om den første takstmannen kan bebreides. Dette er fordi kostnader til å dokumentere og klarlegge en mangel normalt regnes som en del av kjøperens nødvendige utgifter i forbindelse med reklamasjonen, og slike utgifter kan kreves erstattet sammen med selve mangelskravet.
Her er det verdt å huske at krav mot selgeren og krav mot takstmannen er to parallelle spor, ikke ett og samme krav. Det er fullt mulig at kostnaden til den nye rapporten til slutt havner hos selgeren via et mangelskrav, selv om den opprinnelige takstmannen ikke kan bebreides for noe — fordi selgerens ansvar etter avhendingslova ikke nødvendigvis forutsetter at noen andre har gjort en feil.
Et konkret eksempel
Tenk deg en kjøper som overtar en leilighet i Kristiansand og etter noen måneder opplever gjentatte lekkasjer fra baderomsgulvet. Kjøperen bestiller en ny, grundig undersøkelse hos en spesialist på våtromskontroll. Den nye rapporten avdekker at membranen aldri ble skiftet slik den opprinnelige tilstandsrapporten antydet, og at det generelle inntrykket av «pent oppusset bad» i den første rapporten ikke stemte med den faktiske tilstanden bak overflatene.
Her kan kjøperen ha to mulige veier for å få dekket kostnaden til den nye undersøkelsen: et krav mot selgeren dersom badets tilstand utgjør en mangel som ikke var tydelig beskrevet i den opprinnelige rapporten eller egenerklæringen, og eventuelt et krav mot den første takstmannen dersom det kan sannsynliggjøres at feilen skyldes uaktsomt arbeid — for eksempel at synlige tegn på fuktproblemer ble oversett under besiktigelsen.
Praktiske forhold å tenke på
Før du bestiller en ny tilstandsrapport, kan det være lurt å tenke gjennom hva formålet egentlig er. Ønsker du en generell, ny gjennomgang av hele boligen, eller er det ett spesifikt forhold du er bekymret for? En mer avgrenset undersøkelse — for eksempel en fokusert fukt- eller skadeundersøkelse av et bestemt rom — er ofte billigere og kan være tilstrekkelig dokumentasjon, avhengig av hva saken egentlig dreier seg om.
Velg gjerne en annen takstmann eller et annet firma enn det som utførte den opprinnelige rapporten, for å sikre en reelt uavhengig vurdering. Be om at den nye rapporten er tydelig og spesifikk på hva som avviker fra den opprinnelige vurderingen, og be gjerne om at takstmannen kommenterer om forholdet burde vært fanget opp ved en normal besiktigelse — dette er ofte avgjørende dokumentasjon dersom saken senere skal vurderes opp mot et krav om dekning av kostnaden.
Vær også oppmerksom på tidsaspektet. Jo lenger tid som går mellom overtakelse og den nye undersøkelsen, desto vanskeligere kan det bli å fastslå om forholdet forelå allerede ved den opprinnelige besiktigelsen, eller om det har oppstått eller forverret seg i mellomtiden. Dette taler for å bestille en ny vurdering relativt raskt etter at mistanken oppstår, samtidig som du reklamerer overfor selgeren innen rimelig tid slik reklamasjonsreglene krever.
Hva bør du gjøre nå
Dokumenter årsaken til at du mener den første rapporten er feil, før du bestiller en ny vurdering — bilder, en beskrivelse av symptomene, og gjerne datoen problemet først ble oppdaget. Innhent tilbud fra flere takstfirmaer slik at kostnaden holdes rimelig, og vurder om en avgrenset undersøkelse dekker behovet ditt. Ta vare på kvitteringen for den nye rapporten — den vil være nødvendig dokumentasjon dersom du senere fremmer krav om at kostnaden skal dekkes av selgeren, den opprinnelige takstmannen, eller begge. Er beløpene betydelige, kan det være lurt å diskutere strategien med en boligadvokat før du setter i gang, slik at undersøkelsen blir innrettet mot det som faktisk trengs for å underbygge et krav.
Kort oppsummert: - Utgangspunktet er at den som bestiller en ny tilstandsrapport, også betaler for den i første omgang. - Kostnaden kan senere kreves dekket av den opprinnelige takstmannen dersom feilen skyldes uaktsomhet. - Kostnaden kan også inngå i et mangelskrav mot selgeren dersom den nye rapporten avdekker en reell mangel. - Krav mot takstmannen og krav mot selgeren er to uavhengige spor som kan forfølges parallelt. - Velg en annen takstmann til den nye vurderingen, og be om en tydelig sammenligning med den opprinnelige rapporten.