Hva skjer hvis to har kjøpt samme eiendom?

Hvordan loven avgjør hvem som vinner

Dobbeltsalg oppstår når selgeren inngår to bindende avtaler om samme eiendom. Begge kjøpere har en avtale, men bare én kan få eiendommen. Hovedregelen står i tinglysingsloven § 20: det rettservervet som er registrert først, går foran. Registreres begge samtidig, er de likestilt.

Det som teller, er tidspunktet for registrering, ikke datoen på kjøpekontrakten. Den som signerte først, men sendte skjøtet inn sist, kan tape. Registreres et dokument, men nektes senere tinglyst, regnes det ved prioritetsspørsmålet som om det aldri var registrert (§ 24).

Unntaket: den som visste om det første kjøpet

Prioritetsregelen gjelder ikke uten videre. Etter § 21 første ledd går et eldre rettserverv foran et yngre hvis det yngre ble stiftet ved rettshandel, og erververen da han fikk sin rett registrert kjente eller burde kjenne den eldre retten. Den som kjøper en bolig han vet er solgt til en annen, får ikke vern av at han var raskest.

Uttrykket «burde kjenne» dekker mer enn faktisk viten. Hadde den andre kjøperen sett at boligen var meldt solgt, eller fått beskjed om det av en megler, kan det tilsi at han burde kjent til kjøpet.

Det er viktig at det første kjøpet er gyldig. Det kreves ikke at det er registrert for at § 21 skal gjelde.

Selger kan også gå konkurs før noen av kjøperne har fått registrert skjøtet. Da må rettserverv som er stiftet ved avtale, være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg mot boet (§ 23). Begge kjøperne risikerer å bli stående som vanlige kreditorer, og det er en grunn til å sende skjøtet inn med en gang. Et dokument som sendes elektronisk, regnes som registrert når det kommer inn (§ 7), så tapt tid er sjelden nødvendig.

Hva den som taper, kan kreve av selgeren

Den som mister eiendommen, har et krav mot selgeren. Ofte har han allerede betalt, og da kan han kreve pengene tilbake. Reglene i avhendingslova gir flere veier:

• Kjøperen kan kreve skadebot for forsinkelse uten at selgeren behøver å ha skyld, så langt det ikke gjelder indirekte tap (avhendingslova § 4-5 første ledd). Er det skyld på selgerens side, kan kjøperen kreve skadebot også for indirekte tap (§ 4-5 fjerde ledd).
• Har en tredjeperson eiendomsrett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende (avhendingslova § 4-17 første ledd).
• Kjøperen kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrot, eller hvis selgeren ikke overlater bruken innen en rimelig tilleggsfrist (§ 4-3). Heving innebærer at begge får tilbake det de har ytt (§ 4-4).

Tap kan være økte boutgifter, prisdifferansen til en tilsvarende bolig og gebyrer som er betalt. Hvordan tapet regnes ut, avhenger av saken.

Skal du kreve erstatning, er det lurt å samle dokumentene tidlig: kontrakten, kvitteringer på det du har betalt, korrespondanse med selgeren og megleren, og oversikt over merkostnadene du har hatt. Kravet rettes mot selgeren, siden det er han som har brutt avtalen med deg.

Straff for selgeren

Den som påfører eller utsetter den berettigede for tap ved å disponere over et formuesgode som en annen har fått eiendomsrett eller bruksrett til mot helt eller delvis betalt vederlag, kan straffes med bot eller fengsel inntil to år (straffeloven § 385, svikaktig dobbeltsalg).

Kort oppsummert

• Ved dobbeltsalg vinner som hovedregel den som får skjøtet sitt tinglyst først (tinglysingsloven § 20).
• Den som kjente eller burde kjenne til det første kjøpet da han registrerte, kommer ikke foran (§ 21).
• Den som taper, kan kreve heving, tilbakebetaling og erstatning fra selgeren.
• Selgeren kan straffes for svikaktig dobbeltsalg etter straffeloven § 385.
• Har du kjøpt, bør du tinglyse straks.