Det korte svaret: det kommer an på hvor langt byggingen har kommet og hvor stort tap entreprenøren lider – men det kan fort bli en betydelig sum. Du betaler for arbeid som alt er gjort, og for entreprenørens økonomiske tap, inkludert tapt fortjeneste. Avbestiller du tidlig, slipper du billigere; avbestiller du sent, er det nesten ingenting å spare.

De tre tingene du kan måtte betale

Etter bustadoppføringslova §§ 52–54 består regningen ved avbestilling typisk av:

  1. Vederlag for utført arbeid – det entreprenøren faktisk har gjort frem til du avbestilte. Dette regnes ut fra de avtalte prisene.
  2. Erstatning for økonomisk tap – tap entreprenøren lider på grunn av avbestillingen, for eksempel tapt fortjeneste på den resterende delen av jobben.
  3. Eventuelt avbestillingsgebyr – hvis dere har avtalt en fast sum på forhånd (§ 54), kan denne gjelde i stedet for nr. 1 og 2.

Eksempel 1: Tidlig avbestilling

Per og Lise avbestiller bare to uker etter at avtalen ble inngått, før spaden er satt i jorda. Entreprenøren har så langt bare brukt tid på prosjektering og bestilling av materialer.

Kravet blir relativt lavt: kostnader til prosjektering (40 000 kr) pluss litt tapt fortjeneste (60 000 kr) = ca. 100 000 kr. Jo tidligere du avbestiller, jo mindre arbeid er utført, og jo lavere blir regningen.

Eksempel 2: Sen avbestilling

Kamal avbestiller når huset er 80 % ferdig. Da har entreprenøren utført det aller meste av arbeidet.

På et hus til 5 millioner kan vederlaget for utført arbeid alene være 3,5–4 millioner kroner, pluss erstatning for tapt fortjeneste på resten. Her er det nesten ikke noe å spare – og du sitter igjen uten et ferdig hjem. Hadde Kamal i stedet fullført og solgt huset etterpå, ville han trolig kommet bedre ut.

Lærdom: Avbestilling lønner seg minst når byggingen er kommet langt. Tar du beslutningen, ta den tidlig.

Hva er «tapt fortjeneste» – og når slipper du den?

Tapt fortjeneste er fortjenesten entreprenøren ville sittet igjen med hvis han hadde fullført jobben. Loven sier at entreprenøren kan kreve dette – men bare hvis han ikke klarer å skaffe seg tilsvarende fortjeneste fra andre oppdrag i stedet.

Eksempel: Avbestiller du, og entreprenøren raskt får et nytt prosjekt som fyller kapasiteten hans, har han ikke noe reelt fortjenestetap, og kan da ikke kreve erstatning for det. Dette er et viktig poeng du kan bruke i forhandlinger – be entreprenøren dokumentere at han faktisk har et tap.

Avbestillingsgebyr (§ 54) – på godt og vondt

Mange kontrakter har et avtalt avbestillingsgebyr, for eksempel «10 % av kontraktssummen». Fordelen er forutsigbarhet – du vet hva det koster. Men loven krever at gebyret må fremstå som rimeleg sett i lys av reglene i §§ 52 og 53. Er gebyret urimelig høyt sammenlignet med entreprenørens faktiske tap, kan det settes ned.

Eksempel: Et avbestillingsgebyr på 10 % av 4 millioner = 400 000 kroner. Avbestiller du før noe arbeid er gjort og entreprenøren ikke har noe reelt tap, kan et slikt gebyr være urimelig høyt – og du kan kreve det redusert. Avbestiller du derimot sent, kan gebyret godt være lavere enn det entreprenøren ellers kunne krevd etter §§ 52–53, og da er det en fordel for deg.

Når slipper du erstatningen helt?

Skyldes avbestillingen forhold helt utenfor din kontroll – en hindring du ikke med rimelighet kunne forutse ved avtaleinngåelsen, eller unngå – kan entreprenøren etter omstendighetene ikke kreve erstatning for tap (men fortsatt vederlag for utført arbeid). Dette er et snevert unntak, men verdt å kjenne til hvis livet virkelig snur seg på hodet.

Hva med ekstrabestillinger og endringer du allerede har gjort?

Har du underveis bestilt oppgraderinger – dyrere kjøkken, ekstra bad, varmekabler – og dette er utført eller bestilt før du avbestiller, må du regne med å betale for det også. Materialer som er spesialbestilt til ditt prosjekt og ikke kan returneres, vil typisk inngå i entreprenørens krav. Derfor: jo flere skreddersydde valg som alt er satt i gang, jo høyere blir regningen ved avbestilling.

Eksempel: Familien Aas hadde bestilt et spesialprodusert kjøkken til 180 000 kr som allerede var i produksjon da de avbestilte huset. Kjøkkenet kunne ikke selges videre, og hele beløpet havnet på avbestillingsregningen – i tillegg til det vanlige vederlaget for utført byggearbeid.

Et regneeksempel på sluttoppgjøret

Si at du har betalt 1 000 000 kr i forskudd, og entreprenørens berettigede krav etter avbestilling er 750 000 kr (utført arbeid + reelt tap). Da skal kravet motregnes, og du skal ha 250 000 kr tilbake. Motsatt: er kravet 1 200 000 kr, må du betale 200 000 kr i tillegg til forskuddet.

Lønner det seg å fullføre i stedet?

Noen ganger er det billigere å bygge ferdig og selge boligen enn å avbestille midt i. Avbestiller du et nesten ferdig hus, betaler du nær full pris uten å få noe igjen. Fullfører du i stedet og selger, kan du i et godt marked få igjen mye av investeringen. Regn på begge alternativene før du bestemmer deg – særlig hvis byggingen er kommet langt.

Hvem bestemmer hva som er «rimelig» gebyr?

Hvis dere er uenige om et avbestillingsgebyr er rimelig (§ 54), er det ikke entreprenøren alene som avgjør det. Loven sier at gebyret må fremstå som rimelig i lys av §§ 52 og 53, altså sett opp mot hva entreprenøren faktisk kunne krevd i vederlag og erstatning. Blir dere ikke enige, kan en nemnd eller domstol vurdere det. I praksis betyr det at et standardgebyr som langt overstiger entreprenørens reelle tap, kan settes ned – så ikke godta et høyt gebyr uten å spørre hva det egentlig dekker.

Eksempel: gebyret som ble for høyt

Sara avbestilte før byggestart. Kontrakten hadde et avbestillingsgebyr på 12 % av 3,5 millioner = 420 000 kroner. Men entreprenøren hadde knapt begynt og fikk raskt et nytt oppdrag, så det reelle tapet var under 80 000 kroner. Et gebyr på 420 000 i en slik situasjon fremstår ikke som rimelig, og Sara hadde gode argumenter for å få det kraftig redusert.

Steg-for-steg for å holde kostnaden nede

  1. Bestem deg tidlig – jo før, jo billigere.
  2. Krev spesifisert regning fra entreprenøren.
  3. Sjekk om tapt fortjeneste er reell – har entreprenøren skaffet nytt arbeid?
  4. Vurder rimeligheten av et avbestillingsgebyr opp mot faktisk tap.
  5. Krev motregning mot innbetalt forskudd.
  6. Forhandle, og søk hjelp ved tvil.

Kort oppsummert

Hva avbestilling koster avhenger av hvor langt byggingen er kommet og entreprenørens faktiske tap. Du betaler for utført arbeid og økonomisk tap (§§ 52–53), eventuelt et avtalt avbestillingsgebyr (§ 54) som må være rimelig. Avbestiller du tidlig, slipper du billigere unna; avbestiller du sent, er det nesten ingenting å spare. Krev alltid spesifisert regning og motregn mot det du har betalt.