Skjer det en skade på naboens bolig som følge av oppussingen din — for eksempel en vannlekkasje fra et nytt bad ned til leiligheten under — er det som hovedregel du som er ansvarlig for å dekke tapet, enten selv eller gjennom forsikring. Dette gjelder uansett om du har utført arbeidet selv eller latt en håndverker gjøre det, men ansvarsforholdet og forsikringsdekningen din ser ganske forskjellig ut avhengig av hvem som faktisk gjorde jobben og hvordan den ble utført.

Utgangspunktet: du svarer for skader som følge av ditt vedlikehold

Som andelseier har du etter borettslagsloven § 5-11 ansvaret for det indre vedlikeholdet av boligen din, og med dette ansvaret følger også en plikt til å utføre vedlikeholdet slik at det ikke påfører andre andelseiere eller borettslaget skade. Fører oppussingen din til en skade hos naboen — typisk en vannlekkasje, men også ting som støyskader, sprekker fra vibrasjoner ved riving, eller skader fra feilaktig elektrisk arbeid — vil du som utgangspunkt være erstatningsansvarlig for tapet dette påfører naboen.

Dette gjelder både: - Skader du selv forårsaker ved å utføre arbeid på egen hånd - Skader håndverkeren din forårsaker på dine vegne, der du som oppdragsgiver normalt vil bli holdt ansvarlig overfor naboen/borettslaget, men i sin tur kan rette et krav videre mot håndverkeren dersom feilen skyldes dennes uaktsomhet

Det vanligste scenarioet: vannskade fra baderomsoppussing

Den klart hyppigste skadetypen ved oppussing i borettslag er vannlekkasje fra et bad som pusses opp, ned til leiligheten under. Dette skjer typisk fordi:

  • Membranen (tettesjiktet) ikke er lagt riktig, eller ikke er herdet/klargjort før flislegging
  • Overgangen mellom sluk og membran ikke er tett
  • Gjennomføringer for rør i gulv eller vegg ikke er tettet forskriftsmessig
  • Arbeidet er utført i faser der en uferdig membran har blitt utsatt for vann før den er ferdig herdet

Konsekvensen av en slik lekkasje kan være betydelig — fuktskader i tak og vegger hos naboen, ødelagt inventar, og i verre tilfeller muggsoppdannelse som krever omfattende utbedring. Nettopp fordi konsekvensene kan bli så store, er det denne typen skade forsikringsselskaper og borettslag er mest opptatt av å forebygge gjennom krav til fagmessig utførelse.

Hvordan påvirker forsikring ansvaret?

Her kommer et helt sentralt poeng: hvorvidt skaden dekkes av forsikring — din egen boligforsikring, håndverkerens ansvarsforsikring, eller i noen tilfeller borettslagets bygningsforsikring — avhenger sterkt av om arbeidet ble utført fagmessig.

Bruker du en fagperson med relevant kompetanse (for eksempel våtromssertifisert håndverker for baderomsarbeid): - Håndverkerens eget arbeid er normalt dekket av dennes ansvarsforsikring dersom feilen skyldes håndverkerens uaktsomhet - Din egen innboforsikring vil trolig dekke eventuelle skader uten å redusere oppgjøret, siden arbeidet er dokumentert utført i tråd med bransjestandard

Utfører du arbeidet selv, eller bruker en håndverker uten dokumentert våtromskompetanse: - Forsikringsselskapet kan redusere eller avslå erstatning med henvisning til at arbeidet ikke er utført i tråd med våtromsnormen - Du kan i verste fall stå igjen med hele regningen selv — både for utbedring av eget bad og for skaden hos naboen

Dette er grunnen til at bruk av godkjent/sertifisert håndverker på våtrom ikke bare handler om kvalitet, men om at det i praksis er en forsikringsmessig nødvendighet for å sikre deg selv økonomisk dersom noe likevel går galt.

Hvem retter kravet mot hvem?

I praksis foregår dette gjerne slik:

  1. Naboen som er skadelidt melder skaden til sin egen boligforsikring, som dekker den akutte utbedringen av naboens bolig
  2. Naboens forsikringsselskap søker deretter regress (dekker seg inn igjen) hos den ansvarlige — altså deg som forårsaket skaden, eller din forsikring/håndverkerens ansvarsforsikring
  3. Er det uklart eller uenighet om ansvar, kan borettslaget også bli involvert dersom skaden også rammer fellesarealer eller bygningens konstruksjon, siden borettslagets bygningsforsikring dekker selve bygningsskaden, mens ansvaret for hvem som til syvende og sist betaler egenandel/regress avgjøres mellom de involverte partene

Dette regressoppgjøret kan ta tid, og det er nettopp her dokumentasjon på hvem som utførte arbeidet, og hvilken kompetanse vedkommende hadde, blir avgjørende for utfallet.

Hva bør du gjøre for å redusere risikoen?

  • Bruk fagfolk med dokumentert kompetanse til alt arbeid som involverer våtrom, rør og elektrisitet
  • Be om og oppbevar dokumentasjon: faktura, samsvarserklæring, bilder av membran/rørføringer før tildekking
  • Informer styret og eventuelt naboen om at oppussing pågår, spesielt ved baderomsarbeid, slik at eventuelle tegn til lekkasje oppdages raskt
  • Sjekk din egen innboforsikring før du starter, slik at du vet hva som faktisk dekkes og ikke dekkes ved en eventuell skade
  • Ikke sett i gang søknadspliktig arbeid uten godkjenning — skjer skaden i forbindelse med et tiltak du ikke hadde lov til å gjøre i utgangspunktet, kan dette svekke din stilling ytterligere, både forsikringsmessig og i forholdet til borettslaget

Eksempel

En andelseier pusser opp badet sitt og bruker et lite, ukjent firma uten å sjekke om de har våtromssertifisering. Tre måneder senere oppdager naboen under fuktskader i taket. Naboens forsikringsselskap dekker den akutte utbedringen, men søker regress hos andelseieren ovenfor. Fordi det ikke finnes dokumentasjon på at membranarbeidet ble utført i tråd med våtromsnormen, avslår andelseierens eget forsikringsselskap å dekke regresskravet fullt ut, med henvisning til mangelfull fagmessig utførelse. Andelseieren ender opp med å måtte dekke en betydelig del av naboens skade av egen lomme, i tillegg til å rette opp eget bad på nytt.

Oppsummert

Skader oppussingen din naboen, er det du som normalt sitter med ansvaret — men hvor mye du faktisk må betale av egen lomme avhenger nesten helt av om arbeidet ble utført fagmessig og er dokumentert. Bruk sertifiserte fagfolk til våtrom, rør og elektro, ta vare på dokumentasjonen, og søk styret om godkjenning før du starter — det er den klart beste forsikringen mot å sitte igjen med en stor og uventet regning.

Dette er generell informasjon, og erstatter ikke en konkret vurdering av din egen sak, forsikringsavtale eller borettslagets vedtekter.