Hva er oppsigelsestiden hvis ingenting er avtalt?

Lovens standard fyller hullet

Det hender at en leiekontrakt rett og slett ikke sier noe om hvor lang oppsigelsestiden skal være. Kanskje er kontrakten kortfattet, kanskje muntlig, eller kanskje er punktet bare glemt. Da oppstår spørsmålet: hva gjelder?

Svaret er at husleieloven har en standardregel som trer inn når partene ikke har avtalt noe annet. Den sier at oppsigelsestiden er tre måneder. Denne regelen er en slags "sikkerhetsnett" – den sørger for at det alltid finnes en klar oppsigelsestid, selv om dere ikke skrev noe om det.

Tre måneder – men fra når?

Det viktige er ikke bare lengden, men starttidspunktet. Oppsigelsestiden løper ikke fra dagen oppsigelsen ble levert, men fra den 1. i måneden etter. Det betyr at resten av måneden du sier opp i, kommer i tillegg til de tre månedene.

Eksempel – Kari har en kontrakt uten oppsigelsesklausul: Karis kontrakt sier ingenting om oppsigelsestid. Hun sier opp 12. september. Siden ingenting er avtalt, gjelder lovens tre måneder. Oppsigelsen kom frem i september, så oppsigelsestiden løper fra 1. oktober: oktober, november, desember. Kari er ferdig 31. desember og betaler husleie ut desember.

Finnes det andre standardlengder enn tre måneder?

Ja, for visse spesielle leieobjekter er lovens standard kortere. Leier du bare et enkelt rom der utleier selv bor, eller en garasje eller et lager/uthus, er standard oppsigelsestid én måned når ingenting annet er avtalt – ikke tre. For vanlige selvstendige boliger (leiligheter og hus) er det altså tre måneder som er lovens hovedregel. Det er derfor lurt å være klar over hva slags leieobjekt du har, for det avgjør hvilken standardlengde som fyller hullet hvis kontrakten tier.

Eksempel – Per leier et rom hos en familie: Per leier et soverom i en familieleilighet der utleier selv bor. Kontrakten sier ingenting om oppsigelsestid. Siden dette er et enkelt rom i utleiers egen bolig, gjelder lovens standard på én måned, ikke tre. Sier Per opp 10. mars, løper oppsigelsestiden fra 1. april, og han er ferdig 30. april.

Gjelder dette både meg og utleier?

Ja, standardregelen på tre måneder gjelder begge veier når ingenting er avtalt. Men husk at utleier i tillegg har strengere krav til hvordan en oppsigelse skal skje (skriftlig, begrunnet osv.) og bare kan si opp av visse grunner. Selve oppsigelsestidens lengde er likevel den samme: tre måneder hvis ikke annet er avtalt.

Hva hvis det er avtalt noe annet?

Da gjelder det avtalte – så lenge det er rimelig. Mange kontrakter avtaler nettopp tre måneder (samme som loven), men noen avtaler én eller to måneder, og noen lengre. Hvis kontrakten din har en bestemt oppsigelsestid, er det den som gjelder, ikke lovens standard. Det er bare når kontrakten tier at de tre månedene automatisk slår inn.

Vær oppmerksom på at en kortere avtalt oppsigelsestid normalt er til din fordel og helt grei. Det er først og fremst en uvanlig lang oppsigelsestid for deg som leietaker som kan være problematisk – og som etter omstendighetene kan settes til side hvis den er åpenbart urimelig.

Eksempel – Sofie har avtalt én måned: Sofies kontrakt sier uttrykkelig "oppsigelsestid: én måned". Det er kortere enn lovens standard, men fullt lovlig, og til Sofies fordel. Sier hun opp 14. mars, løper oppsigelsestiden fra 1. april, og hun er ferdig 30. april. Hun slipper altså unna med én måned i stedet for tre.

Eksempel – Tobias har avtalt to måneder: Tobias' kontrakt sier uttrykkelig "oppsigelsestid: to måneder". Da gjelder to måneder, ikke lovens tre. Sier han opp 5. mai, løper oppsigelsestiden fra 1. juni: juni og juli. Han er ferdig 31. juli.

Gjelder det også tidsbestemte kontrakter?

Her må vi minne om det vi har vært inne på før: en tidsbestemt kontrakt kan som hovedregel ikke sies opp i perioden i det hele tatt, med mindre det er avtalt. Tremånedersregelen for "når ingenting er avtalt" handler først og fremst om lengden på oppsigelsestiden når du faktisk har rett til å si opp – altså typisk ved en tidsubestemt kontrakt, eller en tidsbestemt kontrakt som åpner for oppsigelse.

Et nyttig poeng: uvanlige avtaler kan settes til side

Hvis en kontrakt skulle hatt en helt urimelig oppsigelsestid – for eksempel ett år for leietaker – kan en slik bestemmelse etter omstendighetene være ugyldig, og man faller tilbake på lovens rimelige løsning. Du er altså ikke nødvendigvis bundet av en hvilken som helst oppsigelsestid utleier har skrevet inn, hvis den er åpenbart urimelig. Er du i tvil, kan du få det vurdert av Husleietvistutvalget.

Hvorfor er det greit at loven fyller hullet?

Husleieloven er på mange punkter det man kaller ufravikelig til fordel for leietaker. Det betyr at loven legger inn fornuftige standardløsninger der avtalen er taus, og at utleier ikke kan avtale seg til dårligere vilkår for deg enn det loven gir. Tremånedersregelen er nettopp en slik trygg standard: selv om dere glemte å skrive noe om oppsigelsestid, ender du ikke opp i et tomrom der utleier kan finne på hva som helst. Du vet at du har en klar oppsigelsestid å forholde deg til, og at den beregnes på en forutsigbar måte fra månedsskiftet.

Vanlige misforståelser

"Står det ingenting, kan jeg bare flytte med en gang." Nei – da gjelder lovens tre måneder (eventuelt én måned for rom/garasje).
"Oppsigelsestiden løper fra dagen jeg sier opp." Nei – den løper fra den 1. i måneden etter.
"Utleier kan bestemme oppsigelsestiden i etterkant." Nei – enten er den avtalt i kontrakten, eller så gjelder lovens standard.
"En lang oppsigelsestid i kontrakten er alltid bindende." Ikke nødvendigvis – en åpenbart urimelig oppsigelsestid for leietaker kan settes til side.

Praktiske råd

Les kontrakten for å se om oppsigelsestid er avtalt.
Ingenting avtalt? Regn med tre måneder fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen kom frem.
Noe avtalt? Det avtalte gjelder, så lenge det er rimelig.
Send oppsigelsen før månedsskiftet hvis du vil bli ferdig så raskt som mulig.
Si opp skriftlig og be om bekreftelse, så datoen er sikker.

Kort oppsummert

Hvis ingenting er avtalt, er oppsigelsestiden tre måneder.
De tre månedene regnes fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen kom frem.
Er en annen (rimelig) oppsigelsestid avtalt, gjelder den i stedet.
Tidsbestemte kontrakter kan uansett som hovedregel bare sies opp hvis det er avtalt.
En åpenbart urimelig oppsigelsestid kan settes til side – kontakt HTU ved tvil.