Fremfeste betyr at festeren selv fester bort tomten — eller deler av den — videre til en tredjeperson. Den som leier i andre ledd, kalles fremfester, og festeren i midten blir en slags mellommann: leietaker oppover mot grunneieren og utleier nedover mot fremfesteren. Ordningen er regulert i tomtefestelova § 42 og er vanligere enn folk tror, særlig i eldre hytte- og boligfelt.

Trekanten: grunneier, fester, fremfester

Se for deg skogeieren i Trysil som på 1970-tallet festet bort et helt lisideområde på 200 dekar til utbyggingsselskapet Fjellro Eiendom AS. Fjellro opparbeidet vei, vann og strøm, delte området i 40 hyttetomter — og festet dem bort videre, én etter én. Kari, som overtok hytta på tomt 14 i fjor, betaler festeavgift til Fjellro. Fjellro betaler på sin side festeavgift for hele feltet til skogeieren.

Da er det tre parter i spill:

  • Grunneieren (hovedbortfesteren) eier grunnen.
  • Festeren (Fjellro) har hovedfesteavtalen — og opptrer samtidig som bortfester overfor hytteeierne.
  • Fremfesterne (Kari og de 39 andre) eier husene sine og fester hver sin tomt av Fjellro.

Konstruksjonen oppsto typisk der én profesjonell aktør skulle bære utbyggingskostnadene, eller der en kommune festet et stort område av en grunneier og fordelte boligtomter videre til innbyggerne.

Hvilket vern har fremfesteren?

Det korte svaret: I forholdet mellom festeren og fremfesteren gjelder tomtefestelovens regler tilsvarende. Er fremfestet til bolig eller fritidshus, har Kari altså det samme lovvernet overfor Fjellro som en vanlig fester har overfor sin grunneier — konsumprisindeks-regulering av avgiften, rett til forlengelse og resten av pakken. Loven setter også grenser for hvilken festeavgift mellomleddet kan kreve av fremfesteren; mellommannen skal ikke kunne bruke posisjonen sin til å ta mer enn loven ellers tillater.

Også innløsning er mulig i fremfesteforhold. Tomtefestelova § 42 gir regler om innløsning av fremfestede bolig- og fritidstomter, og spørsmålene som da oppstår — hvem som skal motta innløsningssummen, og hvordan den skal beregnes når det ligger et mellomledd i strukturen — har vært helt til Høyesterett. I dommen HR-2015-2165-A krevde 59 boligfestere i Vestfold innløsning av tomtene sine i et felt der kommunen var mellomfester og Opplysningsvesenets fond eide grunnen; Høyesterett måtte ta stilling til selve beregningsprinsippene for innløsningssummen. Dommen illustrerer to ting: Fremfestere kan absolutt komme seg til eierskap — og regnestykket er komplisert nok til at fagfolk bør holde i det.

Snubletrådene i midten

Det spesielle med fremfeste er at fremfesterens rett hviler på et festeforhold hun ikke selv er part i. Hva skjer med Karis tomt hvis Fjellro misligholder hovedfestet, går konkurs eller lar hovedkontrakten løpe ut? Loven har regler som skal hindre at fremfesteren blir stående rettsløs i slike situasjoner, men dette er et av tomtefesterettens mest tekniske hjørner, og rekkevidden av vernet har vært diskutert også av lovgiveren selv. Er du fremfester og hovedfestet nærmer seg utløp — eller mellomleddet vakler økonomisk — er det et klart signal om å søke råd.

To praktiske grep gjør deg uansett klokere:

  1. Slå opp i grunnboken. Der ser du hele kjeden: grunneiendommen, hovedfestet og fremfestet, hver med sine tinglyste rettigheter. Mange fremfestere oppdager først her at «grunneieren» de betaler til, selv bare er fester.
  2. Les begge kontraktene om mulig. Fremfesteavtalen din kan ikke gi deg større rett enn det hovedfestet tillater at festeren gir videre. Vilkår i hovedkontrakten — om festetid, formål eller begrensninger — kan derfor angå deg direkte.
  3. Sørg for at fremfestet er tinglyst. Rettsvernet ditt mot mellomleddets kreditorer og senere erververe avhenger av tinglysingen — og en tinglyst fremfesterett er også det banken vil se før den gir lån med hytta som sikkerhet.

Legg også merke til at avgiftene i de to etasjene kan være ulike uten at noe er galt: Mellomfesteren som bekostet vei, vann og opparbeidelse, tar seg normalt betalt for det gjennom fremfesteavgiften. Lovens grenser gjelder likevel — posisjonen som mellomledd gir ingen fripass til avgifter utover det tomtefesteloven tillater i bolig- og fritidsforhold.

Ikke det samme som fremleie eller transport

Begrepene blandes stadig. Fremfeste er å feste bort videre — det oppstår et nytt festeforhold under det første. Fremleie brukes gjerne om midlertidig utleie av selve bruksretten. Transport av festerett er noe tredje: Da overdras hele festeretten til en ny fester, som trer inn i den eksisterende avtalen, og den gamle festeren er ute av bildet. Kjøper du hytte «på festet tomt», er det normalt en transport du er med på — ikke et fremfeste. Står det derimot et selskap eller en kommune mellom deg og grunneieren, er du fremfester.

Oppsummert

Fremfeste er festerett i to etasjer: Grunneieren fester bort til en hovedfester, som fester videre til dem som faktisk bygger og bor. Fremfesteren av bolig- eller fritidstomt har i hovedsak samme lovvern overfor mellomleddet som en vanlig fester har overfor grunneieren, inkludert mulighet for innløsning — men konstruksjonen har tekniske randsoner der god rådgivning er verdt pengene. Første skritt er alltid det samme: Skaff grunnboksutskrift, og finn ut nøyaktig hvilken etasje i festebygget du selv bor i.