En fellesskade er en skade på fellesarealer eller felles bygningsdeler som ikke skyldes forhold en bestemt andelseier kan lastes for. Typiske eksempler er en gammel stigeledning som ruster og sprekker av seg selv, en utett taktekking som har nådd slutten av sin levetid, eller en sprekk i en bærende konstruksjon som skyldes naturlig aldring av bygningen. Slike skader dekkes normalt av borettslagets felles bygningsforsikring eller vedlikeholdsbudsjett, ikke av den enkelte andelseier.

Kjennetegnet på en fellesskade

Det som skiller en fellesskade fra andre typer skader, er nettopp at det ikke finnes noen bestemt person å plassere ansvaret hos. Skaden oppstår som følge av bygningens alminnelige aldring, eller rammer en bygningsdel eller et areal som er felles for flere boliger, uten at noen andelseiers uaktsomhet eller manglende vedlikehold er årsaken. Det motsatte av en fellesskade er en skade som klart kan spores til én andelseiers ansvarsområde — som beskrevet i artiklene om vannlekkasje fra naboen og egenandel ved skade.

Fellesskader rammer ofte flere boliger samtidig

Fordi fellesskader typisk oppstår i bygningsdeler som betjener eller berører flere leiligheter samtidig — som stigeledninger, tak eller bærende konstruksjoner — er det ikke uvanlig at flere andelseiere rammes samtidig av samme hendelse. Dette skiller fellesskader fra de fleste andre skadetypene omtalt i denne artikkelserien, som normalt rammer én enkelt bolig eller sprer seg fra én bolig til naboen.

Et eksempel

Tenk deg at en 40 år gammel stigeledning for varmtvann i en sjakt som betjener seks leiligheter, plutselig sprekker på grunn av alminnelig korrosjon over tid. Vannet renner ut og skader gulv i to av leilighetene samt et fellesareal i kjelleren. Ingen av andelseierne har gjort noe galt, og ingen kunne med rimelighet ha oppdaget eller forhindret at akkurat denne ledningen skulle svikte nå. Dette er en klassisk fellesskade: årsaken er bygningens alder og en felles installasjon, ikke noe enkelt andelseier har ansvar for.

Et eksempel til: fellesskade uten personskade på løsøre

Se også for deg et tilfelle der en sprekk oppstår i den bærende betongkonstruksjonen i en parkeringskjeller under bygget, uten at dette skyldes noe konkret uhell eller feil bruk. Sprekken truer ikke umiddelbart noen enkeltbolig, men er en klar bygningsmessig svakhet som må utbedres for å sikre konstruksjonens holdbarhet over tid. Selv om ingen løsøre er skadet i dette tilfellet, er dette fortsatt en fellesskade, fordi det er en skade på en felles bygningsdel uten identifiserbar ansvarlig andelseier — og kostnaden ved utbedring faller på borettslaget.

Hvordan fellesskader dekkes økonomisk

Fellesskader dekkes normalt av borettslagets bygningsforsikring, som er en del av de felles utgiftene alle andelseiere er med på å finansiere gjennom felleskostnadene. Er skaden større enn det forsikringen dekker, eller avdekker skaden et behov for en mer omfattende oppgradering enn selve reparasjonen — for eksempel utskifting av alle stigeledninger i bygget, ikke bare den som sprakk — vil den resterende kostnaden normalt belastes borettslagets vedlikeholdsbudsjett, og i forlengelsen kunne påvirke størrelsen på felleskostnadene fremover.

Sammenhengen med langsiktig vedlikeholdsplanlegging

Gjentatte fellesskader av samme type, for eksempel flere lekkasjer i eldre stigeledninger over kort tid, er ofte et tegn på at en mer omfattende oppgradering bør prioriteres, fremfor å reparere skade for skade etter hvert som de oppstår. Mange borettslag bruker slike hendelser som utgangspunkt for å sette i gang en helhetlig vurdering av tilstanden til den aktuelle bygningsdelen, gjerne i samarbeid med en uavhengig fagkyndig, for å avgjøre om det lønner seg å gjennomføre en fullstendig utskifting fremfor å fortsette med punktvise reparasjoner.

Hvorfor begrepet er nyttig å kjenne til

Å forstå hva en fellesskade er, gjør det lettere å forstå hvorfor du som andelseier normalt ikke sitter med egenandelen eller reparasjonskostnaden når noe går galt med en felles bygningsdel du selv ikke har hatt kontroll over. Det er også nyttig når du diskuterer en skade med styret: å kunne stille spørsmålet "er dette en fellesskade, eller kan den spores til et bestemt ansvarsforhold?" hjelper til å styre samtalen mot riktig løsning fra start, i stedet for at diskusjonen blir stående og vente på en uklar konklusjon.

Fellesskade eller skade under dugnad?

Et grensetilfelle er skader som oppstår i forbindelse med en dugnad eller et fellesarbeid organisert av borettslaget, uten at det er en naturlig aldringsprosess som ligger bak. Oppstår det for eksempel en skade på en bygningsdel fordi noen under en dugnad uforvarende skader noe, vil dette normalt likevel håndteres som en sak borettslaget tar ansvar for, siden arbeidet ble utført i borettslagets regi og til felles nytte. Blir en person skadet fysisk under en dugnad, er dette derimot et eget spørsmål som gjerne håndteres gjennom en egen dugnads- eller ulykkesforsikring dersom borettslaget har tegnet en slik, og ikke gjennom den vanlige bygningsforsikringen.

Hvordan får du bekreftet at noe faktisk er en fellesskade?

Er du usikker på om en skade du er rammet av er en fellesskade eller kan spores til et bestemt ansvarsforhold, bør du be styret om en skriftlig bekreftelse på konklusjonen, gjerne med henvisning til rapporten fra rørlegger, takstmann eller forsikringsselskap som har vurdert årsaken. En slik skriftlig bekreftelse er nyttig å ha dersom det senere skulle oppstå tvil, for eksempel i forbindelse med et salg av andelen eller en senere lignende hendelse.

Ikke alle fellesskader er fullt ut dekket av forsikringen

Det er en presisering verdt å ta med seg: selv om noe regnes som en fellesskade og dermed er borettslagets ansvar, betyr ikke det automatisk at hele kostnaden dekkes av bygningsforsikringen. Skader som har utviklet seg gradvis over lang tid, som langsom korrosjon i et rør, er ofte unntatt eller bare delvis dekket i forsikringsvilkårene, nettopp fordi forsikring normalt er ment å dekke plutselige og uforutsette hendelser, ikke gradvis forfall. I slike tilfeller må borettslaget dekke kostnaden direkte over vedlikeholdsbudsjettet eller felleskostnadene, se også egen artikkel om hva borettslagets forsikring dekker for en nærmere gjennomgang av denne grensen.

Hva bør du gjøre hvis du mistenker en fellesskade?

Meld skaden til styret så raskt som mulig, og be om at årsaken kartlegges av en fagperson dersom den ikke er åpenbar. Er du selv rammet av en skade som kan skyldes en felles bygningsdel — for eksempel en gammel stigeledning eller et utett tak — har du normalt ikke plikt til å dekke reparasjonen selv, og bør heller ikke akseptere et krav om egenandel før årsaken er avklart og bekreftet å ligge utenfor ditt eget ansvarsområde.