Borettslagsloven er loven som regulerer hele forholdet mellom borettslaget, andelseierne og styret — fra stiftelsen av laget til hvordan andelen din kan selges videre. Fullt navn er lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag, og den trådte i kraft i 2005 som en modernisering og erstatning av den tidligere borettslagsloven fra 1960.

Hvorfor Norge fikk en ny borettslagslov

Den gamle loven fra 1960 hadde tjent boligsamvirket i flere tiår, men boligmarkedet, finansieringsformene og lovgivningen rundt omkringliggende selskapsformer hadde endret seg mye i mellomtiden. Da Stortinget vedtok den nye loven i 2003, var målet blant annet å modernisere reglene i tråd med utviklingen i annen selskaps- og samvirkelovgivning, gjøre andelseiernes rettigheter tydeligere, og rydde opp i regler om blant annet vedtak, vedtektsendringer, salg av andeler og hva som skjer ved mislighold. Samtidig fikk boligbyggelagene sin egen, parallelle lov — bustadbyggjelagslova (lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag) — slik at reglene for selve borettslaget og reglene for boligbyggelaget som eventuelt forvalter det, ble skilt tydeligere fra hverandre.

Hva loven faktisk regulerer

Borettslagsloven er bygget opp i kapitler som til sammen dekker hele livsløpet til et borettslag og medlemskapet i det. Grovt sett finner du regler om:

  • Hvordan et borettslag stiftes, og hvilke krav som stilles til innskudd og avtaler med utbygger når laget etableres.
  • Andelene og andelseierne — hvem som kan eie en andel, og hvordan en andel kan overdras, arves eller pantsettes.
  • Boligene og boretten — selve bruksretten andelen gir deg, og hvilke plikter og rettigheter som følger med å bo i boligen.
  • Generalforsamlingen — hvordan den innkalles, hvilke saker som skal behandles, og at den er lagets øverste myndighet.
  • Styret og forretningsføreren — hvordan styret velges, og hvilket ansvar det har for den daglige forvaltningen.

I tillegg inneholder loven bestemmelser om blant annet registrering av rettigheter knyttet til andelen, hva som skjer ved alvorlig mislighold, og erstatningsansvar. Poenget er at loven dekker praktisk talt alle situasjoner en andelseier eller et styre kan havne i — fra det helt hverdagslige til det som sjelden skjer, som tvangssalg ved grovt mislighold.

Loven som ramme — vedtektene fyller ut

En nyttig måte å forstå borettslagsloven på, er å se den som en ramme rundt det enkelte borettslaget. Loven setter minstekrav og ytre grenser: den sier for eksempel at generalforsamlingen har den høyeste myndigheten i laget (dette følger av lovens § 7-1), og den stiller minstekrav til hva vedtektene må inneholde. Innenfor denne rammen kan hvert enkelt borettslag skreddersy sine egne vedtekter og husordensregler, så lenge de ikke strider mot loven. Det er derfor to naboborettslag kan ha ganske ulike regler for eksempel om fremleie eller dyrehold, selv om begge er underlagt akkurat samme lov.

Hva med borettslag som ble stiftet før 2005?

Svært mange borettslag i Norge ble stiftet lenge før 2003-loven kom, gjerne på 1950-, 60- eller 70-tallet under den gamle borettslagsloven av 1960. Da den nye loven trådte i kraft i 2005, ble disse eldre lagene automatisk underlagt det nye regelverket, uten at andelseierne måtte gjøre noe aktivt for at loven skulle gjelde. Det praktiske arbeidet lå i stedet hos styrene: mange eldre vedtekter var skrevet med henvisninger til den gamle loven og gamle begreper, og måtte derfor oppdateres og tilpasses det nye lovverket i årene etter overgangen. Bor du i et borettslag som er mange tiår gammelt, kan det derfor hende at vedtektene fortsatt bærer preg av flere runder med oppdateringer — først for å følge 2003-loven, og siden for løpende endringer vedtatt på generalforsamlinger opp gjennom årene.

Loven gjelder sammen med andre regelverk

Er borettslaget ditt tilknyttet et boligbyggelag, som OBOS, USBL, TOBB eller BOB, vil forholdet mellom borettslaget og boligbyggelaget i tillegg være påvirket av bustadbyggjelagslova, som er en søsterlov til borettslagsloven. De to lovene ble vedtatt samme dag i 2003, nettopp for å henge sammen som ett regelverk for boligsamvirket i Norge, men de regulerer ulike ting: borettslagsloven regulerer forholdet i det enkelte borettslaget, mens bustadbyggjelagslova regulerer boligbyggelaget som selvstendig organisasjon.

Et praktisk eksempel på hvorfor loven er relevant for deg

Tenk deg at du er andelseier og lurer på om styret alene kan vedta å endre vedtektene slik at fremleie blir forbudt. Svaret finner du ikke i en brosjyre fra styret, men i borettslagsloven: den slår fast at vedtektsendringer hører under generalforsamlingen, normalt med krav om kvalifisert flertall, ikke noe styret kan beslutte alene. Eller si at en andelseier dør, og arvingene lurer på hvor lenge de har på seg til å selge andelen videre — også dette er regulert i loven, i kapitlene om andelseiere og overgang av andeler. Loven er med andre ord ikke bare noe styret og advokater forholder seg til; den er det praktiske svaret på svært mange av de spørsmålene som dukker opp i hverdagen som andelseier.

Oppsummert

Borettslagsloven fra 2003 er selve fundamentet boligformen "borettslag" hviler på i Norge. Den definerer hva et borettslag er, hvordan det styres, hvilke rettigheter og plikter som følger med å eie en andel, og hvor grensene går for hva vedtekter og husordensregler kan bestemme lokalt. Når du senere leser om vedtekter, husordensregler, generalforsamling eller styrets rolle, er det alltid denne loven som ligger i bunnen som den overordnede rettskilden.