Før du kjøper en andel i et borettslag bør du gå gjennom årsregnskapet, budsjettet, størrelsen på fellesgjelden og vedlikeholdsfondet, eventuelle planlagte eller vedtatte rehabiliteringsprosjekter, og om det finnes restanser eller mislighold blant andre andelseiere i laget. Disse forholdene sier langt mer om hva boligen faktisk kommer til å koste deg fremover, enn kjøpesummen og dagens felleskostnader alene gjør.

Årsregnskapet: sjekk resultat og egenkapital

Be om å få se de to til tre siste årsregnskapene til borettslaget, ikke bare det siste. Se etter om laget går med overskudd eller underskudd år etter år, og om det har oppspart egenkapital eller om det tærer på reservene. Et gjentatt underskudd er et varselsignal om at felleskostnadene i realiteten er satt for lavt i forhold til de faktiske driftskostnadene, og at en økning trolig kommer før eller siden. Se også på revisors eventuelle merknader – har revisor bemerket forhold ved regnskapsføringen eller den økonomiske situasjonen, bør dette undersøkes nærmere før du legger inn bud.

Budsjettet for inneværende år

Sammenlign siste årsregnskap med gjeldende budsjett. Er det store avvik mellom det som ble budsjettert og det som faktisk ble brukt tidligere år, kan det tyde på at styret har hatt vanskelig for å anslå kostnadene korrekt, noe som kan bety mer usikkerhet rundt fremtidige felleskostnader enn du ønsker.

Fellesgjeldens størrelse og rentebetingelser

Sjekk ikke bare det totale beløpet på fellesgjelden, men også:

  • Hvilken andel av gjelden som har flytende rente kontra fast rente, og når eventuelle rentebindinger utløper
  • Hvilken bank eller finansieringskilde gjelden er hos, og om rentebetingelsene virker konkurransedyktige
  • Hvor mye av gjelden som eventuelt er nedbetalt gjennom en IN-ordning av andre andelseiere, og om denne ordningen i så fall er tilgjengelig for deg som ny andelseier
  • Nedbetalingsplanen og gjenværende løpetid på lånet

En høy andel flytende rente betyr større usikkerhet i fremtidige felleskostnader enn en fastrenteavtale, siden felleskostnadene da svinger mer direkte med rentemarkedet.

Vedlikeholdsfondet

Sjekk størrelsen på vedlikeholdsfondet og sammenlign det med bygningens alder og tilstand. Et lite eller fraværende vedlikeholdsfond i et eldre bygg med kjent oppgraderingsbehov er en klar risikofaktor – det kan bety at laget må ta opp nytt lån (og dermed øke fellesgjelden og felleskostnadene dine) for å finansiere nødvendig vedlikehold, i stedet for å bruke oppsparte midler.

Planlagte og vedtatte oppussingsprosjekter

Be om referater fra de siste generalforsamlingene og eventuelle styremøter der vedlikehold er diskutert. Se etter om det er vedtatt, eller under planlegging, større prosjekter som fasaderehabilitering, takskifte, balkongoppgradering, oppgradering av VVS-anlegg eller elektrisk anlegg. Slike prosjekter finansieres ofte med nytt låneopptak, som direkte øker fellesgjelden – og dermed både totalprisen og fremtidige felleskostnader – kort tid etter at du har overtatt boligen. Har laget en tilstandsrapport eller vedlikeholdsplan for bygningsmassen, be om å få den, siden den ofte gir et mer presist bilde av hva som venter fremover enn regnskapet alene.

Hvordan lese en tilstandsrapport eller vedlikeholdsplan

En vedlikeholdsplan lister normalt opp bygningsdeler – tak, fasade, vinduer, balkonger, rør, elektrisk anlegg, heis – sammen med forventet gjenstående levetid og et grovt kostnadsanslag for utskifting eller rehabilitering. Se spesielt etter poster merket som «akutt» eller med kort gjenstående levetid, siden dette er kostnader som med stor sannsynlighet vil ramme laget i løpet av de nærmeste årene du selv eier andelen. Er planen gammel eller fraværende, kan det være lurt å spørre styret direkte om når siste tilstandsvurdering av bygningsmassen ble gjennomført.

Restanser og mislighold blant andre andelseiere

Spør megler eller forretningsfører om det er kjente restanser på felleskostnader i laget, og om noen andeler for tiden er under prosess for salgspålegg eller tvangssalg. Dette er relevant fordi utbredt mislighold kan påvirke lagets økonomi, spesielt dersom laget ikke er tilsluttet noen sikringsordning for felleskostnader.

Sikringsordning og forsikringer

Sjekk om borettslaget er tilsluttet en sikringsordning for felleskostnader, og om bygningsforsikringen er oppdatert og dekker gjenoppbyggingsverdien korrekt. Begge deler reduserer risikoen for uforutsette, store kostnadssmell for fellesskapet – og dermed for deg.

Nøkkeltall du kan regne ut selv

Utover å lese regnskapet direkte, kan det være nyttig å regne ut noen enkle nøkkeltall du kan bruke til å sammenligne borettslag: fellesgjeld per kvadratmeter (del total fellesgjeld på boligens areal), felleskostnader per kvadratmeter, og vedlikeholdsfond per kvadratmeter. Disse tallene gjør det lettere å sammenligne to borettslag av ulik størrelse på en rettferdig måte, i stedet for bare å se på de nominelle kronebeløpene. Et borettslag med 3 000 kroner i fellesgjeld per kvadratmeter og et solid vedlikeholdsfond fremstår normalt som en tryggere investering enn et lag med 8 000 kroner i fellesgjeld per kvadratmeter og et tomt fond, selv om de nominelle totalbeløpene kan se ganske like ut ved første øyekast dersom leilighetene er ulikt store.

Totalpris og sammenligning med lignende boliger

Regn ut totalprisen – kjøpesum pluss din andel av fellesgjelden – og sammenlign den med tilsvarende boliger i området, ikke bare kjøpesummen alene. En lav kjøpesum kombinert med høy fellesgjeld og et tynt vedlikeholdsfond er en kombinasjon som bør gjøre deg ekstra grundig i gjennomgangen før du byr.

Hvem kan hjelpe deg med gjennomgangen

Du trenger ikke gjøre denne jobben helt alene. Eiendomsmegleren som formidler salget, har plikt til å innhente og videreformidle en del av denne informasjonen, men vær oppmerksom på at megleren representerer selger og ikke nødvendigvis går like grundig gjennom tallene som du selv bør. Forretningsfører kan svare på konkrete spørsmål om regnskap, budsjett og fellesgjeld. Ønsker du en grundigere, uavhengig vurdering – særlig ved store kjøp eller dersom noe fremstår uklart – kan en takstmann bidra med teknisk vurdering av bygningens tilstand, mens en advokat eller rådgiver med erfaring fra borettslagsrett kan bistå med å tolke regnskap, vedtekter og referater.

En praktisk sjekkliste å ta med til visning

  • Årsregnskap for de siste 2–3 årene
  • Gjeldende budsjett
  • Størrelse og rentebetingelser på fellesgjeld
  • Størrelse på vedlikeholdsfondet
  • Referater fra siste generalforsamlinger
  • Eventuell tilstandsrapport eller vedlikeholdsplan for bygningen
  • Bekreftelse på om laget har sikringsordning for felleskostnader
  • Bekreftelse på at det ikke er utestående felleskostnader knyttet til akkurat den andelen du vurderer å kjøpe
  • Informasjon om det er mulighet for IN-ordning dersom du senere ønsker å nedbetale din andel av fellesgjelden

Går du grundig gjennom disse punktene før du legger inn bud, står du langt bedre rustet til å vurdere om prisen – og fremfor alt totalprisen – faktisk reflekterer den reelle økonomiske situasjonen i borettslaget du vurderer å bli medeier i.

Tidspunktet for gjennomgangen

Mange kjøpere venter til rett før budrunden med å be om regnskap og budsjett, men jo tidligere du får tilgang til disse dokumentene, desto bedre tid har du til å lese dem grundig – og eventuelt stille oppfølgingsspørsmål til megler eller forretningsfører før fristen løper ut. Er det snakk om et objekt du er svært interessert i, kan det være verdt å be om dokumentasjonen allerede før første visning, slik at du kan bruke visningen til å stille konkrete spørsmål fremfor å bruke tiden på å orientere deg i informasjon du egentlig burde hatt på forhånd. Har du kort tid til rådighet før en budrunde, bør du i det minste prioritere de tre punktene som har størst økonomisk betydning: fellesgjeldens størrelse og rentebinding, vedlikeholdsfondets størrelse, og om det foreligger vedtatte eller planlagte prosjekter som vil øke fellesgjelden i nær fremtid.