Er en husleieøkning som bare ble sagt muntlig gyldig?
Nei, en husleieøkning som bare er sagt muntlig, gir ikke utleier rett til å kreve høyere leie. Husleieloven § 4-2 krever skriftlig varsel med minst én måneds frist før en endring kan settes i verk. I tillegg kan økningen ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen, og den kan tidligst gjelde ett år etter forrige leiefastsetting. Betal den leien som gjelder, og be om et skriftlig varsel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som er skrevet i loven om varselet
Når utleier vil øke leien i et pågående leieforhold, er det husleieloven § 4-2 som gjelder. Her står tre vilkår som alle må være oppfylt. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Den kan tidligst settes i verk ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk. Og den andre parten må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.
Ordet «skriftlig» står i selve lovteksten. En beskjed på trappen, i en telefonsamtale eller under en prat i oppgangen oppfyller ikke dette vilkåret, uansett hva som blir sagt. Loven går ikke nærmere inn på e-post og SMS, og stiller bare krav om at varselet er skriftlig.
Hvorfor en muntlig økning ikke binder deg
Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. Utleier kan derfor ikke gå utenom skriftlighetskravet, og en kontrakt som sier at leien kan endres muntlig, hjelper ham ikke.
Utleier bør kunne vise hvilket brev som ble sendt, når det ble sendt og hva det inneholdt. Uten et skriftlig varsel er det i praksis ingen økning å vise til.
Hva du bør gjøre hvis utleier sier det muntlig
Her er en rekkefølge som passer for de fleste.
Skriv ned datoen og hva utleier sa, med hvilket beløp og fra hvilken dato. Det kan du bruke senere hvis det blir uenighet.
Svar skriftlig, for eksempel på e-post, og skriv at du har merket deg beskjeden, at du ikke har mottatt et varsel som oppfyller kravene i § 4-2, og at du fortsetter å betale gjeldende leie til du har fått det. Be utleier om å sende et skriftlig varsel med beregning.
Betal den eksisterende leien til forfall. Du skal ikke holde noe tilbake. Hvis utleier senere sender et gyldig skriftlig varsel, blir den nye leien gjeldende først etter fristen.
Vurder om økningen er riktig også om den kommer skriftlig. Den må ikke overstige indeksendringen. Hvordan du kan protestere, står i protestere mot leieøkning.
Hva hvis utleier mener du har godtatt økningen
Utleier kan hevde at du sa ja da han nevnte beløpet, eller at du har betalt uten innvendinger. Loven har ingen regel om at en muntlig aksept erstatter det skriftlige varselet. Samtidig er leien en avtale mellom to parter, og er dere faktisk enige om en ny leie, blir spørsmålet om den er lovlig. Da gjelder grensene i § 4-1 om urimelig høy leie, og § 4-4 om tilbakebetaling av det som er betalt utover lovlig leie. Ta derfor vare på meldinger og kvitteringer som viser hva som er sagt og betalt.
Hva hvis du allerede har betalt mer
Mange betaler den høyere leien uten å tenke over det, fordi utleier har sagt at det er slik det skal være. Loven har ingen egen regel om at det å betale uten å protestere gjør en muntlig økning gyldig. Har du betalt mer enn lovlig leie, kan du etter § 4-4 kreve forskjellen tilbake, med rente fra den dagen beløpet ble betalt. Unntaket er om du i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Loven sier ikke nærmere hva som regnes som vesentlig medansvar, så det er lurt å si fra så tidlig som mulig.
Avtalen for øvrig er bindende selv om du krever tilbakebetaling. Du blir altså ikke fratatt leiekontrakten, men får forskjellen tilbake.
Ragnhild og Sindre
Ragnhild betaler 12 000 kr i måneden for en leilighet. Sindre, som eier den, sier på trappen at leien går opp til 12 900 kr fra nyttår, fordi «alt blir dyrere». Han sender ingenting skriftlig.
Ragnhild skriver en e-post samme kveld. Hun skriver at hun har forstått at Sindre vil øke leien til 12 900 kr, men at hun ikke har fått noe skriftlig varsel, og ber om det. Hun fortsetter å betale 12 000 kr. I begynnelsen av desember sender Sindre en e-post med varsel om at leien økes med 4 prosent, til 12 480 kr fra 1. januar. Det er mer enn en måned til datoen, og økningen ligger innenfor indeksendringen i perioden.
Fra januar betaler Ragnhild 12 480 kr. Hadde hun betalt 12 900 kr fra nyttår uten å si fra, ville forskjellen til lovlig leie vært 900 kr i måneden så lenge det ikke var sendt et gyldig varsel. Å ha sagt fra tidlig hjelper på vurderingen av medansvar.
Kort oppsummert
- En muntlig husleieøkning gir ikke utleier rett til høyere leie. Husleieloven § 4-2 krever skriftlig varsel med minst én måneds frist.
- Økningen må i tillegg holde seg innenfor endringen i konsumprisindeksen og komme tidligst ett år etter forrige leiefastsetting.
- Betal den gjeldende leien, og be skriftlig om et varsel som oppfyller kravene.
- Har du betalt for mye, kan du kreve forskjellen tilbake med rente etter § 4-4, med mindre du i vesentlig grad er medansvarlig.
- Loven har ikke en uttrykkelig regel om hva det betyr at du har betalt uten å protestere. Si derfor fra tidlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.