Hunden bjeffer når jeg er borte: kan utleier kreve at den fjernes?
Loven gir ikke utleier en rett til å kreve at hunden fjernes bare fordi den bjeffer. Husleieloven § 5-2 sier at dyrehold ikke må være til ulempe for utleier og de andre i eiendommen, og at du må følge rimelige påbud om ro og orden. Vedvarende bjeffing kan være en slik ulempe. Fortsetter den etter en skriftlig advarsel og er sjenansen alvorlig, kan utleier heve leieavtalen etter § 9-9, men terskelen for det er høy.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om dyr som forstyrrer
Husleieloven har ingen egen regel om bjeffende hunder. Du finner reglene i § 5-2, som sier at du plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt for å sikre god husorden. Samme paragraf sier at du kan holde dyr selv om utleier har forbudt det, forutsatt at dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de andre brukerne av eiendommen.
Det betyr at en hund som bjeffer så mye at naboer plages, kan miste det vernet loven ellers gir deg. Loven sier imidlertid ikke noe om at utleier kan sette en frist og kreve at hunden fjernes. Veien til det går via mislighold, og den veien har flere trinn.
Fra klage til skriftlig advarsel
I praksis begynner det med at en nabo eller utleier tar kontakt. Utleier kan be deg gjøre noe med støyen, og en slik henvendelse kan være et rimelig påbud om ro og orden. Du har plikt til å ta den på alvor. Bjeffing en gang i blant, for eksempel når noen går forbi døren, er noe naboer må regne med i et bygg med flere beboere. Vedvarende bjeffing i flere timer hver dag er noe annet.
Hvis klagene fortsetter, kan utleier sende en skriftlig advarsel. Advarselen er et vilkår for å heve etter husleieloven § 9-9 bokstav b: Leieren må tross skriftlig advarsel fortsette å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere. Ordet «alvorlig» setter en høy terskel. Vanlig hundebjeffing som kan avhjelpes, når normalt ikke opp til det nivået ved første klage.
Les mer om hva en slik advarsel må inneholde i artikkelen om advarsel til leietaker.
Heving, oppsigelse eller ingenting
Utleier har to hovedveier hvis støyen ikke stopper. Den første er heving etter § 9-9 bokstav b. En heving må være skriftlig, grunnen må oppgis, og den kan pålegge deg å flytte straks. Siden dette er en kraftig reaksjon, krever det at sjenansen faktisk er alvorlig og at du har fått en advarsel og tid til å rette deg.
Den andre veien er oppsigelse av en tidsubestemt leieavtale, som krever saklig grunn etter § 9-5. Mislighold er en slik grunn. Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om at du kan protestere innen én måned. Protesterer du i tide, kan saken ende i retten, som vurderer om oppsigelsen er rimelig. Les mer om når utleier kan heve leiekontrakten.
Det som følger av en heving eller oppsigelse, er at leieforholdet tar slutt og du må flytte. Loven gir ikke utleier noen myndighet over hunden som sådan. Utleier kan imidlertid kreve erstatning for tap etter § 5-8 hvis støyen har gitt konkrete tap.
Randi og hunden Bella
Randi bor i en treroms leilighet i Fredrikstad og betaler 11 200 kroner i måneden. Hun jobber 8 til 16 og har hunden Bella, en to år gammel labrador. Naboen under klager til utleier om at Bella bjeffer i tre til fire timer hver formiddag.
Utleier sender en e-post og ber Randi gjøre noe. Randi tar det alvorlig. Hun melder Bella på dagpass tre dager i uken og bruker en hundepasser to dager. De første ukene blir det roligere. Så kommer to nye klager fra samme nabo, og utleier sender en skriftlig advarsel om at fortsatt støy kan føre til heving.
Randi dokumenterer innsatsen med fakturaer fra dagpass og logger på dager Bella har vært alene. Hun ber også naboen på siden om en uttalelse om at de ikke hører bjeffing. Dermed er det vanskelig for utleier å påstå at Randi ikke har gjort noe, og sjenansen er ikke lenger vedvarende. Utleier går ikke videre.
Hadde det vært slik at Bella fortsatte som før, og Randi bare svarte at «hunder bjeffer», ville utleier ha et sterkere grunnlag for å sende ny advarsel og i verste fall heve.
Hva du kan gjøre hvis hunden bjeffer når du er borte
Bjeffing når hunden er alene har ofte sammenheng med uro ved atskillelse. Det finnes konkrete tiltak: hundepasser eller dagpass, langsom opptrening til å være alene, mosjon før du drar og lydisolerende tiltak som tepper og lukkede dører. Skriv ned hva du gjør og når, slik at du kan vise det hvis utleier eller en nabo tar opp saken.
Be gjerne naboene om å melde fra til deg direkte før de går til utleier. Mange konflikter løser seg når den som blir plaget, får vite at du tar det på alvor og har en plan. Les også hva som gjelder når naboen klager på leietaker.
Er du uenig i at bjeffingen er til ulempe, har du mulighet til å bestride kravet. Husleietvistutvalget kan behandle tvister om leie av bolig.
Kort oppsummert
- Husleieloven gir ikke utleier en egen rett til å kreve at hunden fjernes fordi den bjeffer.
- Etter § 5-2 må dyrehold ikke være til ulempe for utleier og andre brukere, og du må følge rimelige påbud om ro og orden.
- Utleier kan heve etter § 9-9 bokstav b først hvis du tross skriftlig advarsel fortsetter med alvorlig sjenanse, og terskelen er høy.
- Et alternativ er oppsigelse av en tidsubestemt avtale med saklig grunn, som du kan protestere mot innen én måned.
- Konkrete tiltak og dokumentasjon av dem styrker saken din hvis hunden bjeffer når du er borte.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.