Må jeg holde hagen like fin som da jeg flyttet inn?

Hva loven krever av deg som leietaker av en hage

Husleieloven sier ikke at du må klippe plen, luke bed eller beskjære busker. Loven pålegger deg to generelle ting: å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers følge leieavtalen (§ 5-1 annet ledd). Alt du skal gjøre utover det, må komme fra kontrakten.

Er ikke annet avtalt, har utleier vedlikeholdsplikten for utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand du har krav på (§ 5-3 første ledd). Hage ligger nærmest eiendommen, og uten avtale er det altså utleier som står for vedlikeholdet, ikke du.

Dagens tilstand er utgangspunktet

Et krav om at hagen skal være «like fin» som ved innflyttingen forutsetter at noen vet hvordan den var. Uten bilder eller en beskrivelse i overtakelsesprotokollen står påstand mot påstand. Loven gir ingen regel om hvem som må bevise tilstanden i en hage. Hovedregelen er at den som krever noe, må kunne vise at kravet er berettiget, og utleier kan ikke bare vise til at hagen «ser slitt ut».

Les gjerne også om hva som regnes som vanlig slitasje og hva som hører inn under leietakers vedlikeholdsplikt.

Når hagestell er avtalt

Står det i kontrakten at du «holder hagen i vanlig stand» eller «steller plen og bed», har du påtatt deg en plikt. Loven sier ikke hva «vanlig stand» betyr, så ordene tolkes etter det dere mente og det som er vanlig for en slik hage.

Som regel går det an å lese kontrakten slik:

• klipping av plenen i vekstsesongen
• fjerning av ugress i bed og gangareal som du bruker
• beskjæring som er nødvendig for at hagen ikke forfaller

Det går ikke an å lese inn plikter loven aldri nevner, som å bytte ut døde planter, fornye gresset eller gjøre om hagen. Plikten er å holde stand, ikke å forbedre.

Hva som skal være i samme stand ved utflytting

Den dagen leieforholdet opphører, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler utleier selv plikter å utbedre (§ 10-2 annet ledd). Er du ansvarlig for vedlikeholdet, skal det være forsvarlig utført, men utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen (§ 10-2 femte ledd).

En hage er ikke et rom, så loven har ingen detaljerte krav til den. Omsetter du setningen praktisk, betyr den at hagen ikke skal være verre enn da du kom, bortsett fra det som er naturlig slitasje. Om hvordan «alminnelig slit og elde» gjelder for et gress som har grodd høyt eller et bed som har gått tilbake, er det ingen fast regel for i loven.

Hvor det kan gå galt: hvem må bevise tilstanden?

Skal utleier kreve noe etter utflytting, må utleier kunne vise at hagen er i dårligere stand enn avtalt eller enn § 10-2 krever. Da hjelper det å ha dokumentasjon fra overtakelsen.

Ta bilder av hagen på flyttedagen i begge ender. Be om at hageforholdene beskrives i overtakelsesprotokollen, med datoen, og lagre protokollen. En hage som var overgrodd da du flyttet inn, kan ikke kreves levert i prydstand ved utflytting.

Hvis deler av hagen ikke er leid ut

Er en del av hagen ikke omfattet av leieforholdet, har du ingen plikt til å stelle den og heller ikke rett til å bruke den. Er du usikker på hva du leier, bør du få avklart det før du lager rutiner.

Du kan alltid foreslå utleier en tilleggsavtale om hage hvis kontrakten er taus, men utleier kan ikke ensidig legge nye plikter på deg i en løpende avtale.

Kort oppsummert

• Husleieloven har ingen regel om at du må holde hagen like fin som da du flyttet inn, så plikten må stå i kontrakten.
• Uten avtale vedlikeholder utleier eiendommen for øvrig (§ 5-3), og du skal bruke den med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1).
• Er hagestell avtalt, skal du holde hagen i vanlig stand, ikke forbedre den.
• Ved utflytting skal husrommet være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde (§ 10-2).
• Dokumentér hagen med bilder og protokoll ved overtakelsen.