Hjemmelsdokument forklart: skjøte, skifteattest og dom

Hva et hjemmelsdokument gjør

Grunnbokshjemmel som eier har den grunnboken utpeker som eier, eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til seg ved eierens død (tinglysingsloven § 14). Et hjemmelsdokument er dokumentet som flytter denne hjemmelen. Før det er registrert, står selgeren eller den avdøde fortsatt som hjemmelshaver.

Kjøpet binder partene når avtalen er inngått. Hjemmelsdokumentet gjør det mulig å bli registrert som eier. Registreringen gir rettsvern mot dem som senere får rettigheter i eiendommen. Hvem som går foran, avgjøres etter hvem som ble registrert først (§ 20).

Et hjemmelsdokument skal gi uttrykk for et ubetinget eiendomserverv. Er ervervet avhengig av en betingelse, må det være tinglyst bevis for at betingelsen er oppfylt, eller det må være en vitterlig kjensgjerning (noe alle vet) at den er det (§ 14 annet ledd). Og den som har hjemmel til eiendommen, har også hjemmel til bygningene på tomta (§ 15).

Skjøte: det vanlige hjemmelsdokumentet ved kjøp

Når kjøperen har oppfylt sine plikter etter avtalen, kan han kreve skjøte av selgeren (avhendingslova § 2-3). Skjøtet er selgerens skriftlige erklæring om at eiendommen overdras, og det må være underskrevet av den som har grunnbokshjemmel eller har samtykke fra ham (tinglysingsloven § 13 første ledd).

For skjøter som ikke er utstedt av offentlig myndighet, må underskriften være bekreftet etter reglene i forskriften (§ 17). Ved elektronisk tinglysing med eID på nivå høyt trengs ingen vitnebekreftelse. På papir kan to myndige vitner bosatt i Norge bekrefte underskriften, eller for eksempel en eiendomsmegler eller notarius publicus. Kjøperen, hans ektefelle, foreldre, barn og søsken kan ikke være vitner.

Det skal også bekreftes om utstederen er over 18 år (§ 17). Krever rettshandelen samtykke fra en ektefelle etter ekteskapsloven, kan skjøtet bare registreres når samtykket foreligger (§ 13 femte ledd). Det skal ikke registreres om hjemmelen mangler, men registerføreren kan sette en frist for å få mangelen rettet (§ 16).

Etter dødsfall: skifteattest, uskifteattest og skifteskjøte

Ved dødsfall er det ingen selger som skriver under. Arvingene viser i stedet at rådigheten har gått over til dem. Ved privat skifte utstedes skifteattest når vilkårene er oppfylt og fristen er utløpt, eller tidligere hvis alle arvingene er enige (arveloven § 118). Skifteattesten legges frem når arvingene skal registreres som eiere.

Lever den gjenlevende ektefellen eller samboeren i uskifte, utstedes en uskifteattest. Ved den blir den lengstlevende legitimert til å rå over arvelaterens eiendeler (arveloven § 97). Dokumentet viser hvem som kan skrive under på vegne av boet.

Skal en eiendom overføres ved skifte, brukes et skifteskjøte. Det kan ikke registreres dersom den hvis midler skiftes, mangler grunnbokshjemmel (§ 13 tredje ledd). Står den avdøde ikke som eier i grunnboken, må det altså først ryddes opp i hjemmelen. Se også hva skifteattesten brukes til hos bank og Kartverket.

Dom, tvangssalg og hjemmelserklæring

En dom kan bare registreres som hjemmelsdokument når det ikke er bestemt annet i lov og dommen er bindende for en som har grunnbokshjemmel (§ 13 fjerde ledd). Det er derfor viktig at den som står som eier, er part i saken.

Ved tvangssalg er hjemmelsdokumentet et tvangssalgsskjøte. Det kan ikke registreres dersom hjemmelshaveren da avgjørelsen om tvangssalg ble registrert, ikke var saksøkt under tvangssalget eller varslet om salget etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-8 første ledd (§ 13 annet ledd).

Når ingen har hjemmel, men noen har eid og brukt eiendommen lenge, finnes en egen vei. Den som utøver eierrådigheten, skriftlig erklærer å være eier og sannsynliggjør at han alene eller sammen med sin hjemmelsmann har vært eier i minst 20 år, kan få grunnbokshjemmel. Registerføreren kunngjør da en oppfordring til mulige eiere om å melde seg, med en frist på minst en måned. Melder ingen seg, utstedes en hjemmelserklæring som tinglyses som hjemmelsdokument (§ 38 a). Tilsvarende gjelder for matrikkelenheter opprettet etter matrikkellova § 9 første ledd bokstav d (§ 38 c) og for veg- og jernbanegrunn som eies av stat, fylkeskommune eller kommune (§ 38 b).

Kort oppsummert

• Et hjemmelsdokument er dokumentet som gir eierhjemmel i grunnboken, for eksempel skjøte, skifteskjøte, tvangssalgsskjøte eller dom.
• Ved kjøp er det skjøtet. Kjøperen kan kreve det når han har oppfylt sine plikter.
• Etter dødsfall er det skifteattest eller uskifteattest som viser hvem som kan overta eller rå over eiendommen.
• Utstederen må ha grunnbokshjemmel, eller samtykke fra den som har den.
• En hjemmelserklæring kan gi hjemmel etter 20 års eierrådighet når ingen har hjemmel.