Kan jeg heve leieavtalen når utleier ikke leverer boligen til avtalt tid?
Ja, du kan heve leieavtalen når utleier ikke leverer boligen til avtalt tid, men bare hvis forsinkelsen er et vesentlig mislighold. Det følger av husleieloven § 2-12. Utleier kan avverge hevingen ved straks å stille betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Du kan ikke heve etter at du har overtatt boligen, og du slipper å betale leie for tiden forsinkelsen varer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når du kan heve fordi boligen ikke er levert
Utleier skal stille boligen til din disposisjon til avtalt tid. Overlevering regnes som skjedd når du har fått nøkler og uhindret atkomst, hvis ikke annet er avtalt. Skjer ikke det, er det en forsinkelse.
Etter husleieloven § 2-12 første ledd kan leieren heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Ordet «vesentlig» betyr at en kort og ufarlig forsinkelse ikke er nok. Loven oppgir ikke hvor mange dager som skal til, så det avgjøres etter en helhetsvurdering.
I vurderingen teller blant annet hvor lenge forsinkelsen varer, om det er sagt noe om når den tar slutt, hva du taper på ventetiden, og om du har rimelig mulighet til å vente. En uke uten nøkler kan være tilstrekkelig om du har sagt opp forrige bolig og står uten tak over hodet. Noen dagers utsettelse for en som kan bo hos familie, er mindre alvorlig.
Boligen er levert, men i dårlig stand
Forsinkelse handler om at boligen ikke er levert. Er den levert i en stand som er vesentlig dårligere enn avtalt, kan du nekte å overta den, og da regnes overleveringen ikke som skjedd (§ 2-1). Det er en egen vei fra en vanlig mangel som oppdages etter innflytting. Overtar du boligen, kan du ikke heve på grunn av forsinkelse etter det, og mangler kan ikke gi hevingsrett hvis de er rettet.
Du kan heve før avtalt innflytting
Loven åpner for at du kan heve allerede før overleveringstidspunktet, hvis det er klart at det vil inntre mislighold som gir hevingsrett. Får du beskjed om at utleier ikke kommer til å levere, for eksempel fordi tidligere leietaker ikke vil flytte ut, behøver du ikke vente til datoen er passert.
Det er et strengt vilkår: det må være klart. En usikker mistanke er ikke nok. Har utleier sagt at det blir noen dagers forsinkelse, men du er usikker på om det blir lenger, bør du vente og se.
Utleier kan avverge hevingen
Hevingen kan avverges dersom utleier straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Hva som holder som sikkerhet, sier ikke loven. Det må være noe som gir deg reell trygghet for at du får boligen, ikke bare en ny dato.
Ordet «straks» er viktig. Utleier kan ikke vente til du har varslet heving og så foreslå en ny dato. Sikkerheten må komme raskt, og den må være reell. Et løfte om at «det ordner seg» er ikke sikkerhet.
Avverger utleier hevingen, består leieavtalen, og du må ta imot boligen når den er levert. Du kan fortsatt kreve avslag i leien og erstatning for den tiden forsinkelsen varte.
Hva du får hvis du ikke hever
Hever du ikke, har du likevel krav. Etter § 2-11 er du ikke forpliktet til å betale leie for den tiden forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av boligen, kan du kreve forholdsmessig avslag.
Du kan også kreve erstatning for tap som følge av forsinkelsen, etter § 2-13. Det kan være hotell, lagring av møbler eller ekstra transport. Utleier slipper ansvar hvis han kan vise at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med. Det gjelder likevel ikke hvis forsinkelsen skyldes feil eller forsømmelse fra hans side.
Du plikter å begrense tapet. Kan du bo billigere hos en venn eller leie rimelig midlertidig, må du gjøre det. Gjør du ikke det, bærer du selv den delen av tapet du kunne unngått.
Kari og leiligheten som ikke var klar
Kari har skrevet kontrakt på en leilighet i Trondheim fra 1. august for 12 300 kroner i måneden. Hun har sagt opp den gamle boligen, og flyttebilen er bestilt. Utleier Odd ringer 29. juli og forteller at forrige leietaker ikke har flyttet, og at han ikke vet når leiligheten blir ledig.
Kari får ikke nøkler 1. august. Hun bor hos søsteren en uke. 8. august har hun fortsatt ikke fått noen dato fra Odd. Kari skriver da til Odd at hun hever avtalen fordi leiligheten ikke er levert, og at han kan avverge ved straks å stille sikkerhet. Odd svarer at tidligere leietaker flytter 20. august og at han kan gi henne en uke gratis leie. Det er ikke sikkerhet, bare et løfte.
Kari hever, og leter etter en annen bolig. For uken hos søsteren kan hun ikke kreve hotellutgifter, siden hun ikke hadde noen. Hun kan kreve dekket utgifter til flyttebil som må avbestilles, og som er dokumentert. De er 1 800 kroner.
Hadde Odd i stedet hatt leiligheten klar 3. august, etter tre dager, ville forsinkelsen neppe vært vesentlig nok til heving. Kari ville da hatt krav på avslag i leien for de tre dagene.
Slik vurderer du heving ved sen betaling
Send en skriftlig melding til utleier. Skriv at boligen ikke er levert, når den skulle vært levert, at du hever avtalen på grunn av vesentlig mislighold, og at utleier kan avverge ved straks å stille betryggende sikkerhet. Loven stiller ikke et uttrykkelig formkrav til leierens heving, men skriftlighet gjør det lett å vise hva du sa og når.
Ta vare på kvitteringer for ekstrautgifter. Be om depositumet tilbake, hvis du har betalt det. Les mer om forsinket innflytting.
Kort oppsummert
- Du kan heve etter § 2-12 når utleier ikke leverer boligen til avtalt tid og forsinkelsen er et vesentlig mislighold.
- Er det klart at forsinkelsen vil bli vesentlig, kan du heve allerede før overleveringstidspunktet.
- Utleier kan avverge hevingen ved straks å stille betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
- Du betaler ikke leie for tiden forsinkelsen varer, og kan kreve erstatning for tap, men må begrense tapet.
- Etter at du har overtatt boligen, kan du ikke lenger heve på grunn av forsinkelse.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.