Hva er grensen der primærboligen får høyere formuesverdi?
Primærboligen verdsettes til 25 prosent av beregnet omsetningsverdi, men 70 prosent av den delen av verdien som overstiger 14 millioner kroner (skatteloven § 4-10 annet ledd). Grensen er altså 14 millioner kroner, ikke de 10 millioner enkelte oversikter oppgir. Det er bare verdien over grensen som får den høyere prosenten. Du kan kreve at dokumentert omsetningsverdi legges til grunn i stedet for den beregnede.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Formuesverdi for primærbolig over 14 millioner kroner
Skatteloven § 4-10 annet ledd sier at verdien av primærbolig settes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Prosentandelen er likevel 70 for den delen av den beregnede eller dokumenterte omsetningsverdien som overstiger 14 000 000 kroner.
Enkelte oversikter og eldre omtaler oppgir 10 millioner kroner. Loven slik den står nå, har 14 millioner, og det er beløpet i lovteksten som gjelder.
Bestemmelsen er en trappetrinnsregel i den forstand at det er marginale prosenter som gjelder. Boligen din får ikke 70 prosent på hele verdien når den passerer 14 millioner. Den første delen opp til grensen telles som før, og bare den overskytende delen regnes med høyere prosent.
Slik regnes verdien ut
Verdi opp til og med 14 000 000 kroner multipliseres med 0,25. Verdi over 14 000 000 kroner multipliseres med 0,70. De to delene legges sammen, og summen er formuesverdien av boligen i skattemeldingen din.
Beregnet omsetningsverdi er ikke prisen du ville fått ved salg. Den settes til boligens areal ganger en kvadratmetersats som tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Skattedirektoratet fastsetter satsene hvert år på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå (skatteloven § 4-10 fjerde ledd).
Mener du verdien er for høy, kan du kreve at verdien settes ned til 25 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Det kan for eksempel være en takst eller en nylig kjøpesum. Har du dokumentert en lavere verdi, er det den som gjelder, også når regnestykket over 14 millioner skal gjøres.
Henrik og Aisha
Eksempel: Henrik eier en enebolig med beregnet omsetningsverdi på 16 000 000 kroner. De første 14 000 000 kroner regnes med 25 prosent, altså 3 500 000 kroner. De siste 2 000 000 kroner regnes med 70 prosent, altså 1 400 000 kroner. Formuesverdien av boligen er 4 900 000 kroner.
Hadde 25 prosent gjeldt for hele verdien, ville formuesverdien vært 4 000 000 kroner. Forskjellen på 900 000 kroner er de 2 000 000 kronene over grensen, regnet med 45 prosentpoeng ekstra.
Aisha har en bolig med beregnet verdi på 12 000 000 kroner. Hun er under grensen, og formuesverdien er 25 prosent, altså 3 000 000 kroner. Hun merker ikke noe til den høyere prosenten.
Et par tall viser hvordan trappen virker. Er den beregnede verdien 14 000 000 kroner, blir formuesverdien 3 500 000 kroner. Er den 15 000 000 kroner, blir den 3 500 000 pluss 700 000, altså 4 200 000 kroner. Er den 20 000 000 kroner, blir den 3 500 000 pluss 4 200 000, altså 7 700 000 kroner. Hver million over grensen øker formuesverdien med 700 000 kroner, mens hver million under grensen øker den med 250 000 kroner.
Henrik fra eksempelet kan også kreve dokumentert omsetningsverdi. Viser en takst at boligen er verdt 15 000 000 kroner, blir formuesverdien hans 3 500 000 pluss 700 000, altså 4 200 000 kroner, i stedet for 4 900 000 kroner. Forskjellen er 700 000 kroner i formue.
Kvadratmetersatsene fastsettes på nytt hvert år. Du kan derfor passere 14 millioner kroner uten å ha gjort noe med boligen, bare fordi den beregnede omsetningsverdien har steget. Se på tallene i skattemeldingen hvert år, ikke bare første gang.
Hva regnes som primærbolig
Prosentene i § 4-10 er knyttet til begrepet primærbolig. Paragrafen definerer ikke begrepet i selve teksten. I praksis er det boligen du bruker som ditt faste hjem. En bolig du eier i tillegg, regnes som sekundærbolig og verdsettes til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi (tredje ledd), uten en trappetrinnsregel.
Grensen på 14 millioner kroner er knyttet til verdien av primærboligen. Paragrafen sier ikke noe om hvordan grensen fordeles når flere eier boligen sammen. Skattemeldingen viser beregningen av formuesverdien din, og den bør du kontrollere mot eierandelen din.
I skattemeldingen står boligens beregnede verdi og formuesverdi på egne linjer. Deler du formuesverdien på den beregnede verdien, ser du hvilken gjennomsnittsprosent som er brukt. For Henrik er det 4 900 000 delt på 16 000 000, altså om lag 31 prosent. Ligger du på 25 prosent, er du under grensen.
Bor du i borettslag eller boligaksjeselskap, verdsettes boenheten din etter de samme reglene (§ 4-10 femte ledd), så grensen på 14 millioner kroner gjelder også der.
Gjelden og andre eiendeler
Primærbolig står ikke blant eiendelene som utløser reduksjon av gjeldsfradraget i skatteloven § 4-19. Gjelden din trekkes derfor fra i sin helhet, selv om boligen bare regnes med 25 eller 70 prosent. Primærboligen regnes med full verdi når forholdet til andre eiendeler beregnes.
Fritidsbolig har egne regler. Verdien skal etter krav fra deg settes ned dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi (§ 4-10 sjette ledd). Det er altså en annen sammenligning enn den som gjelder primærboligen.
Kort oppsummert
- Grensen der primærbolig får høyere formuesverdi, er 14 millioner kroner (skatteloven § 4-10 annet ledd).
- Opp til grensen regnes verdien med 25 prosent, og bare delen over grensen regnes med 70 prosent.
- Verdien er en beregnet omsetningsverdi, eller dokumentert omsetningsverdi hvis du krever det.
- Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent, uten denne trappetrinnsregelen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.