Gjelder en utinglyst bruksrett mot meg som ny eier?

Hovedregelen: den registrerte retten går foran

Etter tinglysingsloven § 20 går et rettserverv som er registrert, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Du som kjøper får tinglyst skjøte, og du har da en registrert rett til eiendommen. En bruksrett som aldri ble tinglyst, kommer bak. I praksis betyr det at naboen kan miste en rett som han hadde mot den forrige eieren.

Mellom de to som inngikk avtalen, gjelder den fortsatt uten tinglysing. Det er først når eiendommen skifter eier, at spørsmålet om tinglysing får betydning.

Unntak: du kjente retten eller burde kjenne den

En eldre rett går foran en yngre hvis den yngre er stiftet ved rettshandel og erververen kjente eller burde kjenne den eldre retten da hans egen rett ble registrert (§ 21 første ledd). Tidspunktet er registreringen av skjøtet ditt. Budrunden og dagen du signerte kontrakten teller ikke.

Å kjenne retten betyr at noen har fortalt deg om den, eller at den står i salgsoppgaven. «Burde kjenne» er en vurdering av hva en forsiktig kjøper ville oppdaget. Står det en bom over en grusvei som naboen tydelig bruker, eller går det en synlig ledning over tomta, har du grunn til å spørre. Hvor langt aktsomhetsplikten går, avgjøres ut fra omstendighetene i den enkelte sak.

Unntak: hevd trenger ingen tinglysing

Om andre lovbestemte rettigheter enn pant sier § 21 annet ledd at tinglysing ikke har noen betydning. Det samme gjelder rettserverv ved hevd. En nabo som har brukt en vei i så mange år at han har vunnet hevd etter hevdslova, har dermed en rett som gjelder mot deg selv om den ikke står noe sted. Hva hevd er og hvor lenge bruken må ha pågått, står i spørsmålet om hevd.

Unntak: korte bruksretter

Prioritetsregelen i § 20 gjelder ikke for stiftelse og overdragelse av bruksrett når bruken er tiltrådt og retten er stiftet for høyst tre måneder, eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid med sedvanlig varsel (§ 22). En kortvarig leie av en plass eller en lagringsplass trenger derfor ikke være tinglyst. Den som allerede bruker plassen, har retten sin mot deg som ny eier så lenge den varer.

Slik vurderer du din egen situasjon

Spørsmålet er i hovedsak hva du visste eller burde visst på det tidspunktet skjøtet ble registrert. Gå gjennom salgsoppgaven, egenerklæringen og grunnboksutskriften, og husk hva du så under visning. Skrev selgeren ned at naboen har kjørerett, eller sto det en parkert bil på plassen som tilhører naboen, taler det for at du kjente retten.

Mener du at du er fri for retten, bør du si fra tidlig, før naboen har brukt den lenge under din eiertid. Det kan ha betydning for om han senere kan vise til hevd.

Før du kjøper

Er du i ferd med å kjøpe, kan du redusere risikoen. Be om grunnboksutskrift og les de tinglyste dokumentene. Gå en runde på tomta og se etter ledninger, veier, bommer og båtplasser. Spør naboene direkte om de bruker noe av eiendommen, og få svaret skriftlig. Spør selgeren om det finnes avtaler som aldri ble tinglyst, og be om at svaret føres inn i kjøpekontrakten.

Svaret fra selgeren og naboene kan også vise hva du burde ha kjent til. Det er derfor både en sikring og et bevis.

Kort oppsummert

• Når skjøtet er tinglyst, går det normalt foran en bruksrett som ikke er registrert.
• Gjelder retten likevel mot deg, er det fordi du kjente den eller burde kjenne den da skjøtet ble registrert.
• Hevdede rettigheter trenger ikke tinglysing for å gjelde mot en ny eier.
• Korte bruksretter på høyst tre måneder gjelder også uten registrering.
• En utinglyst bruksrett kan altså likevel gjelde mot deg som ny eier, hvis ett av unntakene treffer.