Gjelder botidsregelen for andeler i borettslag og aksjeleiligheter?
Ja, botidsregelen gjelder også for andeler i borettslag og for aksje- og obligasjonsleiligheter. Skatteloven nevner andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett uttrykkelig sammen med selveierleiligheter. Gevinsten er skattefri når du har eid andelen i mer enn ett år og selv bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene før salget. Ved utregning av gevinsten tas det hensyn til endringer i selskapets gjeld mens du har eid andelen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem regelen gjelder for
Når du kjøper en leilighet i et borettslag, eier du en andel i selskapet og har en bruksrett til leiligheten. Skatteloven behandler dette som en bolig. I § 9-3 annet ledd står det at boligfritaket gjelder boligeiendom, «herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett».
Det betyr at det ikke spiller noen rolle om du eier leiligheten som selveier, som andel i et borettslag eller som aksjer i et boligaksjeselskap. Vilkårene er de samme.
Botid og skatt ved salg av andel i borettslag
Du må ha eid andelen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Og du må ha brukt leiligheten som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Botiden er normalt tolv måneder til sammen, og den trenger ikke ligge i ett strekk.
Har du leid ut leiligheten i en periode, er det den tiden du selv har bodd der som teller. Bodde du der i åtte måneder, flyttet ut og leide ut resten, og selger så, kan botidskravet svikte. Her er borettslagets regler om utleie og eiernes bruk av leiligheten en egen sak, men skatten følger din faktiske bruk.
Eiertiden regnes fra du ervervet andelen.
Reglene i borettslaget om forkjøpsrett og godkjenning av kjøper endrer ikke skatten din. Det er heller ikke noe krav om at fellesgjelden er nedbetalt for at fritaket skal gjelde. Er vilkårene oppfylt, er hele gevinsten skattefri uansett hvor stor andel av prisen som består av overtatt gjeld.
Fellesgjeld og beregningen av gevinsten
I borettslag og boligaksjeselskap har ofte selskapet gjeld som eierne hefter for sammen, kalt fellesgjeld. Når du kjøper, betaler du kjøpesummen, og i tillegg får du en andel av fellesgjelden. Nedbetaler selskapet av gjelden mens du eier, øker verdien av andelen din uten at du selv har betalt direkte.
Skatteloven § 9-5 sier at det ved beregning av gevinst eller tap ved salg av andel i boligselskap tas hensyn til endring i selskapets gjeld i eiertiden. Nærmere regler gis av departementet. Når du regner ut en skattepliktig gevinst, er det derfor ikke nok å sette kjøpesum mot salgssum. Endringen i gjelden kommer i tillegg.
For deg som selger med skattefri gevinst har dette liten praktisk betydning, siden det ikke blir noe å beskatte. For deg som selger en utleiebolig i et borettslag, er det viktig.
Er du usikker på hva som regnes som egen bruk, er faktisk bosted det som teller. Adressen i folkeregisteret kan være et holdepunkt, men den avgjør ikke alene. Har du bodd i leiligheten store deler av tiden og samtidig hatt en annen adresse, bør du kunne vise hvor du faktisk har oppholdt deg.
to leiligheter i samme borettslag
Silje kjøpte en andel i et borettslag for 2 800 000 kroner og bodde i leiligheten i fem år. Hun selger for 3 900 000 kroner. Hun har eid i over ett år og bodd der de to siste årene. Gevinsten er skattefri, selv om det er en andelsleilighet og ikke en selveier.
Omar kjøpte en annen andelsleilighet i samme borettslag for 2 600 000 kroner, men leide den ut hele tiden og bodde aldri der selv. Han selger for 3 700 000 kroner. Han har eid i mange år, men ikke bodd der. Boligregelen gjelder ikke for ham, og gevinsten er skattepliktig. For Omar må endringen i fellesgjelden regnes med.
Begge eier en andel i samme type selskap. Det som skiller dem, er hvem som har bodd der.
Eier du andelen sammen med andre, vurderer du din del for deg. Er dere to som eier hver sin andel i samme leilighet, må hver av dere oppfylle kravene til eiertid og botid. Det er ikke nok at den andre har bodd der.
Fritidsbolig er et eget regelsett
Skal du selge en andel i et selskap som gir deg rett til fritidsbolig, gjelder fritidsboligregelen i § 9-3 fjerde ledd og ikke boligregelen. Der kreves det at du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og at eiertiden er over fem år.
Kort oppsummert
- Botidsregelen gjelder for andeler i borettslag og for aksje- og obligasjonsleiligheter, slik den gjør for selveierleiligheter.
- Du må ha eid i mer enn ett år og bodd der selv i minst ett av de to siste årene før salget.
- Ved beregning av skattepliktig gevinst tas det hensyn til endring i selskapets gjeld, jf. § 9-5.
- Fritidsbolig har egne vilkår i § 9-3 fjerde ledd.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.