Kan jeg gi bud på en dødsbobolig før skifteattesten er klar?
Ja, du kan gi bud på en dødsbobolig før skifteattesten er klar, og budet binder deg etter de vanlige budreglene. Skifteattest utstedes når 60-dagersfristen er ute, eller tidligere hvis alle arvingene er enige (arveloven § 118). Det er den eller de arvingene som attesten er utstedt til, som gjennomfører det private skiftet og dermed kan selge på boets vegne (§ 119). Spør megleren hvem som skal akseptere budet, og om akseptfristen er realistisk.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Det er vanlig at en bolig legges ut for salg før skiftet er kommet i gang. Arvingene vil ofte være tidlig ute, særlig når boligen står tom og koster penger. Da kan du som budgiver havne i en situasjon der du gir bud på en bolig der ingen ennå kan signere på boets vegne.
Loven hindrer ikke bud, men salget må ha en som kan selge
Ingen regel forbyr deg å gi bud på en dødsbobolig mens skiftet pågår. Budet er et tilbud etter avtaleloven, og tilbudet binder deg til akseptfristen er ute (avtaleloven § 2). Kommer aksepten etter fristen, regnes den som et nytt tilbud (§ 4). Da kan du selv velge om du vil si ja.
Det som avgjør om handelen kan komme i stand, er at selgersiden har rett til å binde boet. Det er ikke klart før noen har fått myndighet til å gjennomføre skiftet. Derfor bør du spørre megleren om skifteattesten er utstedt, og om ikke, når den ventes.
Hva skifteattesten er og når den utstedes
Et dødsbo kan skiftes privat eller offentlig. Privat skifte krever at minst én av de myndige arvingene overfor retten tar ansvaret for arvelaterens forpliktelser (arveloven § 116). Fristen for å gjøre det er 60 dager etter dødsfallet, eller en annen frist retten setter (§ 117).
Er vilkårene for privat skifte oppfylt, utstedes skifteattest når den fristen er utløpt. Alle arvingene kan også bli enige om at attesten utstedes tidligere (§ 118). Den eller de arvingene attesten er utstedt til, gjennomfører skiftet. Oppgavene kan fordeles til andre, og de omfatter å avklare om eiendeler skal overtas av arvinger eller selges, og å gjennomføre salget (§ 119). Les gjerne arveloven § 119.
Hvem aksepterer budet i praksis
Ved privat skifte må akseptfristen din passe med tiden det tar å få alle med. Er det flere arvinger, må de enes om å selge. Det er vanlig at én arving får skriftlig fullmakt fra de andre, og megleren vil be om dokumentasjon på hvem som kan handle. Slik fungerer fullmaktene i fullmakter når boet selger bolig.
Ved offentlig skifte oppnevner tingretten en bostyrer som gjennomfører skiftet (§ 134 og § 150). Er arvingene enige om hvordan boet forvaltes og skiftet gjennomføres, er bostyreren og retten bundet av deres standpunkt (§ 138). Da må du regne med at akseptfristen også må rekke å gå via bostyreren.
Hvis arvingene er uenige om å selge
Er arvingene uenige om salget, kan hver av dem kreve at tingretten åpner offentlig skifte (arveloven § 127). Da overtar en bostyrer, og tidsplanen din flytter seg. Som budgiver kan du ikke avgjøre noe av dette selv, men du kan spørre megleren om arvingene står sammen om salget, og hva som skjer med akseptfristen hvis de ikke gjør det.
Hedda og en akseptfrist på fire dager
Hedda Berge la inn et bud på 3 890 000 kroner på en leilighet. Eieren hadde dødd 41 dager tidligere. Annonsen sa at boet var under privat skifte, men skifteattest var ikke utstedt, og det var tre arvinger. Akseptfristen stod til fredag klokken 12.00.
Hedda spurte megleren tre ting. Hvem aksepterer budet? Er alle arvingene enige om å selge? Kommer attesten før kontrakten skal signeres? Megleren svarte at arvingene var enige, at de hadde gitt skriftlig fullmakt til en av dem, og at alle tre ville be om at attesten utstedes tidligere. Fristen på 60 dager ville ellers først gått ut om 19 dager.
Selgersiden aksepterte onsdag. Kontrakten ble signert da attesten var utstedt, og først da kunne oppgjøret avtales. Hadde en av arvingene motsatt seg salget, ville det vært uklart om aksepten bandt boet, og Hedda kunne stått uten avtale.
Hva du bør sørge for som budgiver
Før du byr, sjekk disse tingene med megleren:
- Hvem som skal signere på boets vegne, og om fullmakt eller skifteattest foreligger.
- Om alle arvingene er enige om å selge. Uenighet mellom arvingene kan stoppe salget.
- Om boet er under privat eller offentlig skifte.
- Om overtakelsesdatoen er realistisk, siden oppgjøret ikke kan gjennomføres før selgersiden har myndighet.
Megleren skal gi deg skriftlig opplysning om eierforholdet og andre forhold som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Mangler opplysningene, kan du spørre. Trenger selgersiden mer tid, kan du sette en lengre akseptfrist enn minimumet. Da er du selv bundet like lenge.
Kort oppsummert
- Du kan gi bud på en dødsbobolig før skifteattesten er klar, og budet binder deg etter vanlige regler.
- Skifteattest utstedes etter 60 dager, eller tidligere hvis alle arvingene er enige (§ 118).
- Den som attesten er utstedt til, gjennomfører skiftet og kan selge på boets vegne (§ 119). Ved offentlig skifte selger bostyreren.
- Spør megleren hvem som kan akseptere, om alle arvingene er enige, og om akseptfristen er realistisk.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.