Fullmektigen min bød høyere enn jeg hadde gitt lov til. Er jeg bundet?

To ulike spørsmål: fullmakten og instruksene

Jussen skiller mellom to ting som i dagligtale flyter sammen. Den første er fullmakten, altså det som utad står om hva fullmektigen kan gjøre på dine vegne. Den andre er instruksene, altså det du har sagt til fullmektigen om hvordan han skal bruke fullmakten.

Avtaleloven § 10 sier at når en fullmektig handler i fullmaktsgiverens navn og innenfor fullmakten, blir fullmaktsgiveren selv bundet. Etter § 11 er det annerledes hvis fullmektigen brøt instrukser, og den du handler med forsto eller burde forstått det. Da blir du ikke bundet, selv om handlingen lå innenfor fullmakten.

Hvilket av de to du står i, avgjør utfallet. Derfor er første skritt å finne fullmaktsdokumentet og lese det nøye.

Når fullmakten selv har en grense

Noen fullmakter sier uttrykkelig hvor høyt fullmektigen kan by, for eksempel «inntil 3 900 000 kroner». Da ligger et bud på 4 150 000 utenfor fullmakten. Fullmektigen hadde ikke myndighet til å binde deg til det beløpet, og du blir som utgangspunkt ikke bundet av budet.

Det er verre for deg hvis fullmakten er åpen, for eksempel «fullmakt til å by på og kjøpe Storgata 12». Da har du gitt fullmektigen så vid myndighet at et høyt bud ligger innenfor.

Du er heller ikke fri hvis du etterpå opptrer som om budet gjelder. Sier du til selgeren at du står ved det, eller signerer du kjøpekontrakten, har du godkjent det fullmektigen gjorde. Vent derfor med å gjøre noe før du har skaffet oversikt.

Når du bare hadde gitt en muntlig instruks

Vanligere er at fullmakten er åpen, mens beløpsgrensen ble avtalt på telefonen eller i en melding. Slike instrukser er interne. Selgeren og megleren har ikke sett dem, og de kan ikke ha visst om dem.

Da er hovedregelen at du er bundet. Fullmektigen handlet innenfor fullmakten, og motparten hadde ingen grunn til å tro noe annet. Du kan bare komme unna hvis du kan vise at selgeren eller megleren forsto eller burde forstått at fullmektigen bandt deg utover det du hadde sagt. Det kan for eksempel være tilfelle hvis megleren hadde lest en melding fra deg som satte et tak, eller hørte deg si det rett ut, og likevel formidlet et høyere bud.

Det finnes et unntak til fordel for deg. Har du bare gitt fullmakten til fullmektigen selv, uten at den noen gang er vist eller sendt til noen andre, er du ikke bundet av brudd på instruksene, selv om motparten ikke visste noe. Det er en sjelden situasjon ved boligbud, fordi megleren vil ha fullmakten i hende før budet formidles.

Kan du kreve noe av fullmektigen?

Har du måttet stå ved et bud som fullmektigen la inn i strid med avtalen, kan du overfor ham gjøre gjeldende at han ikke fulgte instruksene. Fullmektigen handler for deg og skal holde seg til det dere ble enige om. Brøt han avtalen, kan han bli ansvarlig for tapet ditt etter de alminnelige reglene om erstatning mellom oppdragsgiver og den som utfører oppdraget.

I praksis er det slik at det kan bli vanskelig å få pengene tilbake når fullmektigen er en nær slektning, og når uenigheten gjelder hva som egentlig ble sagt. Skriftlige instrukser hjelper mye. Har dere bare snakket sammen, står ord mot ord.

Slik går du frem hvis det har skjedd

Kontakt megleren straks og si klart fra at budet gikk utover det du hadde gitt fullmakt til. Send beskjeden skriftlig. Vedlegg fullmakten og eventuelle meldinger der du ga instrukser. Et mottatt bud med akseptfrist er som hovedregel bindende frem til fristen, så du kan ikke regne med å trekke det uten videre. Er det akseptert, kan avtalen allerede være sluttet.

Ta vare på all kommunikasjon med fullmektigen. Be om kopi av budjournalen, slik at du ser nøyaktig når budet kom inn og hva som står om fullmektigen. Skriv fullmakter slik at taket står i selve dokumentet. Det beskytter deg mye bedre enn en muntlig avtale.

Les også om bud på vegne av andre og om hva som gjør et bud bindende.

Kort oppsummert

• Bød fullmektigen høyere enn avtalt, er du som hovedregel bundet hvis fullmakten var åpen og motparten ikke visste om instruksene.
• Står det et beløpstak i fullmakten, og budet ligger over, er du som utgangspunkt ikke bundet.
• Du er ikke bundet av brudd på instruksene hvis selgeren eller megleren forsto eller burde forstått at fullmektigen overskred dem.
• Fullmektigen kan bli ansvarlig overfor deg etter de alminnelige reglene om erstatning.
• Gi beskjed til megleren umiddelbart og ha alt på skrift.