Forsikring av leid næringslokale: utleiers og leietakers del

Hva utleier normalt forsikrer

Utleier eier bygget og dekker som regel selve bygningen: tak, vegger, gulv, faste installasjoner og tekniske anlegg. En bygningsforsikring omfatter vanligvis skader av brann, vann og naturskade. Utleier bærer også utgiften, og i nettoleie blir en andel av premien ofte lagt på leien din. Hva som skjer, må du finne i kontrakten.

Utleiers forsikring dekker ikke det du har tatt med inn. Det gjelder inventar, maskiner, varer og lokalets tilpasninger du har betalt selv, med mindre kontrakten sier noe annet eller utleier har forsikret dem.

Hva du som leietaker bør forsikre

De fleste virksomheter trenger noen få forsikringer:

• løsøre og inventar, med varelager som egen post hvis du har mye av det
• driftsavbrudd, som dekker tapt dekningsbidrag og faste kostnader hvis lokalet blir ubrukelig etter en forsikret skade
• ansvar overfor tredjeperson, som kunder og naboer, og overfor utleier for skade du har forårsaket
• glass og skilt, hvis du har store vinduer eller dyre fasadeskilt
• ombygginger du har bekostet, hvis de ikke dekkes av utleiers forsikring

Forsikringssummen bør svare til hva det koster å erstatte tingene, ikke hva de er verdt i bøkene. Er summen for lav, kan erstatningen bli satt ned etter vilkårene. Spør både utleier og forsikringsselskapet hva som allerede er dekket, så du ikke betaler for det samme to ganger eller står uten dekning for noe du antok var med.

Hvem betaler når skaden er din skyld

Etter husleieloven § 5-8 kan utleier kreve erstatning for tap som skyldes at du ikke har oppfylt dine plikter, og alltid hvis misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra din side. Skade på lokalet regnes som direkte tap. Utleiers forsikringsselskap kan i enkelte tilfeller gå inn i kravet mot deg etter at det har betalt utleier.

Det er her ansvarsforsikringen kommer inn. Den dekker erstatningskrav fra utleier, naboleiere og kunder så langt vilkårene gjelder, vanligvis med en egenandel. Kontrakter kan i tillegg kreve at du tegner en ansvarsforsikring og dokumenterer det.

Krav i kontrakten og dokumentasjon

Mange kontrakter krever at du tegner bestemte forsikringer, for eksempel ansvar og løsøre, og sender utleier forsikringsbevis ved innflytting og hvert år. Noen krever at utleier står oppført som medforsikret på en bestemt dekning. Mangler du dokumentasjonen, kan utleier se det som mislighold. Spør også hvem som betaler egenandelen når utleiers forsikring brukes, og om den kan legges på leien.

Gi riktige opplysninger og meld fra om endringer

Forsikringsselskapet kan stille spørsmål om risikoen, og du må gi riktige og fullstendige svar, se forsikringsavtaleloven § 4-1. Har du svikaktig gitt uriktige opplysninger, er selskapet uten ansvar overfor deg hvis det skjer en skade. Også ellers kan feil opplysninger føre til at dekningen blir satt ned.

Selskapet kan også ta forbehold om at det er uten ansvar hvis et bestemt forhold av betydning for risikoen endres, men forbeholdet kan ikke brukes mot deg hvis du verken visste eller burde vite at forholdet ble endret, eller hvis skaden ikke skyldes endringen, se § 4-6. Skal du bygge om, fyre med åpen flamme eller skifte virksomhet, bør du derfor si fra før du begynner.

Be forsikringsselskapet beskrive virksomheten din slik den faktisk er, med åpningstider, bruk av åpen ild og lagring av brennbart materiale. Beskrivelsen blir grunnlag for vurderingen av risikoen. Har du ansatte, må arbeidsgiver ha yrkesskadeforsikring. Det er en lovpålagt forsikring og kommer i tillegg til de du velger selv. Les mer om hva som skjer hvis arbeidsgiver mangler yrkesskadeforsikring.

Kort oppsummert

• Husleieloven krever ingen bestemte forsikringer for leie av næringslokale. Kontrakten fordeler ansvaret.
• Utleier forsikrer normalt bygningen, du forsikrer det du eier, driftsavbrudd og ansvar.
• Du kan være erstatningsansvarlig overfor utleier etter husleieloven § 5-8, og ansvarsforsikringen dekker slike krav så langt vilkårene rekker.
• Gi riktige opplysninger til forsikringsselskapet og si fra om endringer i virksomheten.
• Forsikring av leid næringslokale følger av kontrakten og vilkårene, så sjekk begge før en skade skjer.