Forbehold om tilfredsstillende befaring: hva det gir deg rett til
Et forbehold om tilfredsstillende befaring gir deg rett til å gå fra budet hvis boligen etter en nærmere gjennomgang ikke er slik du kunne forvente. Hvor vid retten er, avhenger av ordlyden. Står det bare «tilfredsstillende», gir det deg stor frihet, men du må bruke den innen fristen og i god tro. Er forbeholdet knyttet til en konkret befaring og en frist, er det enklere å vite hva det gir deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er en befaring, og hva er et forbehold om tilfredsstillende befaring?
En befaring er en nærmere gjennomgang av boligen, utover den ordinære visningen. Du kan ta med en håndverker, en byggekyndig eller bare deg selv og bruke god tid. Poenget er å kunne se på ting som visningen ikke gir tid til: kjeller, loft, bad og tekniske installasjoner.
Et forbehold om tilfredsstillende befaring er en betingelse du setter i budet ditt. Du sier i praksis: «Jeg byr, men bare hvis jeg etter å ha sett på boligen på nytt er fornøyd med det jeg ser.»
Det gir mer rom enn et konkret forbehold som «lånetakst på minst X». Her er det ikke et tall som avgjør, men din vurdering. Og nettopp derfor blir slike forbehold ofte vanskelige å få akseptert, siden selgeren ikke vet hva som skal til.
Hvor stor frihet gir det deg?
Det er hovedregelen at et forbehold om «tilfredsstillende» befaring gir kjøperen en vid adgang til å gå fra budet. Hvor vid, avhenger av hvordan forbeholdet er skrevet, og av hva partene må ha ment.
Står det bare «forbehold om tilfredsstillende befaring», er det en skjønnsmessig betingelse. Ingen annen enn du kan avgjøre om du er fornøyd. Men fornøyd må du være på et reelt grunnlag. Du kan ikke trekke deg fordi du ombestemte deg, og så late som om befaringen var utilfredsstillende.
Avtalerett krever at partene opptrer lojalt mot hverandre. Bruker du forbeholdet som en utvei fordi du fikk kalde føtter, og ikke fordi du fant noe, kan selgeren hevde at du ikke handlet i god tro. Da kan han mene at du er bundet. Dette er en tolkning, og loven har ingen egen paragraf om det.
Skriver du i stedet «forbehold om befaring ved takstmann, uten funn av skader over 100 000 kroner», har du gitt forbeholdet et objektivt mål. Da er det lettere å bruke og lettere å bevise.
Fristen og formen
Et forbehold må ha en frist. Uten den kan selgeren sitte i uvisse. Skriv dato og klokkeslett for når befaringen skal være gjort og når du gir beskjed.
Gi beskjed skriftlig til megleren. Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er skriftlige, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8. Skriv hva forbeholdet gjaldt, og at du bruker det.
Selv om du er sikker på at du vil trekke deg, er det lurt å nevne hva du fant. Det viser at du handlet på et reelt grunnlag. Hold deg til det du faktisk så: fukt i kjelleren, skjevheter i gulvet, en kjel som er eldre enn oppgitt.
Går fristen ut uten at du har sagt noe, kan forbeholdet falle bort, eller avtalen kan bli ubetinget. Det avhenger av hvordan forbeholdet er skrevet. Les mer i forbehold i bud.
Selma og Stian og rekkehuset i Moss
Selma byr 4 300 000 kroner på et rekkehus i Moss. Hun skriver: «Forbehold om tilfredsstillende befaring med byggekyndig innen tirsdag kl. 16.00.» Selgeren Stian aksepterer.
Mandag tar Selma med en byggekyndig. Han finner synlig fukt ved grunnmuren og et bad der membranen mangler tegn til å være lagt riktig. Han anslår at det vil koste 250 000 kroner å utbedre.
Selma sender en melding til megleren mandag kveld: «Jeg bruker forbeholdet. Byggekyndig fant fukt ved grunnmur og mangelfull membran på bad. Rapport vedlagt. Avtalen faller bort.» Stian aksepterer at avtalen er over.
Hadde Selma i stedet sagt ja til kjøpet, men så plutselig mislikt rekkehuset, og trukket seg uten å nevne funn, kunne Stian ha bestridt det. Han kunne hevdet at befaringen ikke ga grunn til å trekke seg.
Selma trengte ingen avtale på forhånd om hvor store funnene måtte være. Forbeholdet sa «tilfredsstillende», og hun hadde et reelt grunnlag for å si at det ikke var det.
Hva selgeren kan gjøre, og hva du bør tenke på
Selgeren står fritt til å forkaste et bud med et slikt forbehold. Forbrukerrådet skriver at selgeren kan akseptere eller forkaste ethvert bud, og at et bud med forbehold normalt ikke blir akseptert før forbeholdet er avklart. Mange selgere vil derfor be deg gjøre befaringen før du byr.
Tenk også på at budet ditt er bindende frem til akseptfristen er over. Kjøper du uten forbehold, har du heller ingen angrerett. En ordentlig gjennomgang før du byr er derfor et alternativ til forbeholdet. Mer om hvem som har ansvar for hva når du kjøper bolig, står i hvordan en budrunde fungerer.
Forbehold er ikke hemmelige. Etter § 6-8 tredje ledd skal megleren ikke formidle bud med krav om at forbehold skjules for andre. Konkurrerende budgivere får vite at du har et forbehold om befaring.
Kort oppsummert
- Et forbehold om tilfredsstillende befaring gir deg stor frihet til å gå fra budet, men bare hvis du bruker det innen fristen og i god tro.
- Skriver du et objektivt mål, for eksempel at byggekyndig ikke finner skader over et beløp, blir forbeholdet lettere å bruke.
- Gi beskjed skriftlig til megleren, og opplys hva du fant.
- Ordlyden avgjør hva som skjer om fristen går ut uten at du sier fra.
- Selgeren kan forkaste budet ditt, så et vagt forbehold kan koste deg boligen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.