Forbehold om salg av egen bolig: slik sikrer du en minstepris
Et forbehold om salg av egen bolig gir bare beskyttelse mot lav pris hvis du skriver det inn: «salg til minst X kroner». Står det bare «forbehold om salg av egen bolig», er forbeholdet oppfylt så snart boligen din er solgt, uansett til hvilken pris. Da kan du sitte igjen med et kjøp du ikke har råd til. Slik sikrer du en minstepris i forbehold om salg av egen bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor trenger forbeholdet en minstepris?
Forbehold om salg av egen bolig er nok det vanligste forbeholdet i boligbud. Du vil kjøpe ny bolig, men du kan ikke gjøre det før den gamle er solgt. Så du sier til selgeren: «Jeg byr, men bare hvis jeg får solgt min egen.»
Problemet oppstår når «solgt» ikke er definert. Hvis du får solgt for 300 000 kroner mindre enn du hadde regnet med, har forbeholdet likevel slått til. Vilkåret var jo bare salg. Du har da en bindende avtale om kjøp, men mindre penger å kjøpe for.
Derfor må forbeholdet sette en grense. Uten grensen blir du tvunget til å kjøpe, selv om salget av gammel bolig ikke gir nok egenkapital til å finansiere den nye.
Slik skriver du forbeholdet
Et forbehold med minstepris har fire elementer.
- Hvilken bolig som skal selges. Skriv adressen.
- Minsteprisen. Skriv beløpet i kroner. «Til minst 3 800 000 kroner» er presist. «Til en akseptabel pris» er det ikke.
- Fristen. Oppgi dato og klokkeslett.
- Følgen. Hva skjer hvis prisen ikke nås? «Da faller avtalen bort, eller jeg kan gå fra den ved skriftlig melding innen fristen.»
Et eksempel: «Budet er tatt med forbehold om at jeg selger min leilighet i Fredrikstad, Storgata 5, til minst 3 800 000 kroner innen torsdag 20. mars kl. 12.00. Er vilkåret ikke oppfylt, kan jeg gå fra avtalen ved skriftlig melding til megler innen fristen.»
Minsteprisen bør være den summen du trenger for å få økonomien til å gå opp, ikke ønskeprisen din. Regn gjennom hva du må ha igjen etter at lån er innfridd, meglerprovisjon og omkostninger er betalt.
Hva regnes som «salg» og når er forbeholdet oppfylt?
Skriv også hva som utløser forbeholdet. Er det at du har akseptert et bud, at kjøpekontrakt er signert, eller at overtakelse har skjedd? Dette gjør stor forskjell.
Ofte skriver man «når jeg har akseptert et bud til minst X». Da er forbeholdet oppfylt så snart du har sagt ja til et bud som tilfredsstiller prisen. Vil du ha mer sikkerhet, kan du skrive «når kjøpers forbehold er frafalt». Da avhenger det ikke bare av ditt eget ja, men av at kjøperen faktisk kommer i mål.
Ulempen er at selgeren som regel ikke vil vente like lenge. Han må leve med at boligen er bundet i hele perioden. Et forbehold som krever mye av tid, kan derfor bli avvist. Selgeren står fritt til å forkaste ethvert bud, og er ikke forpliktet til å godta høyeste bud, slik Forbrukerrådet skriver i veiledningen om budgivning.
Nora og Gunnar og leiligheten i Fredrikstad
Nora eier en toroms i Sarpsborg som hun forventer å selge for rundt 2 900 000 kroner. Hun har restlån på 1 200 000 kroner. Hun vil kjøpe en leilighet i Fredrikstad for 4 100 000 kroner. Selgeren heter Gunnar.
Banken har gitt henne tilsagn om et nytt lån på 2 600 000 kroner, så hun må ha 1 500 000 kroner i egne penger. Ved et salg til 2 800 000 kroner blir det igjen 1 600 000 kroner etter at restlånet er innfridd, og omtrent 100 000 kroner går til provisjon og omkostninger. Det akkurat går opp. Hun setter derfor minsteprisen til 2 800 000 kroner.
Forbeholdet hennes lyder: «Salg av min leilighet i Sarpsborg til minst 2 800 000 kroner innen 25. mars kl. 15.00.»
Nora får et bud på 2 650 000 kroner. Det ligger under grensen, og forbeholdet er ikke oppfylt av det budet. Hun takker nei. En uke senere får hun 2 830 000 kroner og sier ja. Forbeholdet er oppfylt, og kjøpet av leiligheten i Fredrikstad blir ubetinget.
Hadde forbeholdet bare sagt «salg av egen bolig», og hun hadde tatt imot 2 650 000 kroner, ville kjøpet vært bindende. Hun hadde da stått uten nok egenkapital.
Forhold å tenke på før du byr
Selgeren leser forbeholdet ditt og vurderer risiko. Setter du minsteprisen veldig høyt, øker risikoen for at forbeholdet ikke slår til. Da kan selgeren velge et bud uten forbehold i stedet. Forbrukerrådet skriver at et bud med forbehold normalt ikke blir akseptert før forbeholdet er avklart, så mange selgere venter heller.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 kan forbehold i budet ditt ikke holdes hemmelig for andre budgivere. Konkurrentene får vite at du har et forbehold, og kan bruke det. I hvilke forbehold som er lovlige står det mer om hva som er vanlig.
Du må dessuten gjøre en rimelig innsats for å selge din egen bolig mens forbeholdet løper. Du kan ikke legge boligen ut til en urealistisk pris og håpe forbeholdet faller bort. Les mer om generelle regler for forbehold i forbehold i bud.
Kort oppsummert
- Et forbehold om salg av egen bolig sikrer en minstepris bare hvis du skriver den inn, for eksempel «salg til minst 3 800 000 kroner».
- Uten en grense er forbeholdet oppfylt ved ethvert salg, til enhver pris.
- Skriv også når forbeholdet regnes som oppfylt, og hva som skjer hvis prisen ikke nås.
- Regn ut minsteprisen ut fra hva du trenger i egenkapital, ikke ut fra hva du ønsker.
- Selgeren kan velge et bud uten forbehold, så et vagt eller strengt forbehold kan koste deg budrunden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.