Forbehold om lånetakst i budet forklart
Et forbehold om lånetakst betyr at kjøpet er betinget av at bankens verdivurdering av boligen kommer opp i et bestemt beløp. Kommer takseringen lavere enn forbeholdet angir, faller avtalen bort slik ordlyden lyder. Kommer den høyt nok, eller frafaller du forbeholdet innen fristen, blir kjøpet ubetinget. Ordlyden i forbeholdet er det som bestemmer hva som gjelder, så den må være presis.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er en lånetakst, og hvorfor ta forbehold om den?
Banken lånefinansierer kjøpet ditt, og den vil ha sikkerhet i boligen. Før den gir deg lån, vurderer den hva boligen er verdt. Den vurderingen kaller vi her lånetakst (bankens egen vurdering av boligens verdi, brukt til å bestemme hvor mye banken er villig til å låne ut). Den er ikke det samme som tilstandsrapporten eller takstmannens vurdering av byggets tilstand.
Det kan ligge flere tusen kroner mellom det du byr og det banken mener boligen er verdt. Du betaler prisen du byr, ikke bankens verdi. Hvis du byr langt over bankens vurdering, risikerer du at lånet blir mindre enn du har regnet med, og at du må skyte inn mer egenkapital.
Et forbehold om lånetakst beskytter deg mot akkurat det. Du sier i budet at du bare vil kjøpe hvis banken verdsetter boligen til minst et bestemt beløp.
Slik virker forbeholdet etter ordlyden
Et forbehold i et bud er en del av tilbudet ditt. Aksepterer selgeren budet, er det en betinget avtale. Hva som er vilkåret, står i teksten du skrev.
Står det «forbehold om at lånetakst fra min bank er minst 5 000 000 kroner», er vilkåret tallfestet. Kommer bankens vurdering på 4 900 000, er vilkåret ikke oppfylt, og avtalen faller bort hvis forbeholdet er skrevet slik. Kommer den på 5 100 000, er vilkåret oppfylt.
Står det bare «forbehold om lånetakst» uten tall, er forbeholdet uklart. Hva er godt nok? Det kan bli tvist om du kan gå fra kjøpet fordi banken satte verdien litt lavere enn du hadde håpet. Uklare forbehold tolkes gjerne mot den som har skrevet dem, altså deg. Derfor bør du alltid skrive et tall.
Forbeholdet kan skrives på flere måter, men det må uansett fortelle tre ting: - hvilket beløp takseringen må nå - hvem som skal ta den (din bank eller en bestemt bank) - innen hvilken dato du skal gi beskjed
Hva skjer hvis takseringen blir lavere?
Står det i forbeholdet at avtalen faller bort ved for lav takst, er den bortfalt når du melder fra innen fristen. Du bør melde fra skriftlig til megleren, og megleren formidler det videre til selgeren. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er skriftlige.
Du kan også velge å gå videre. Selv om takseringen er lavere, kan du tilby å dekke differansen med egne penger, eller be selgeren om en lavere pris. Selgeren er ikke forpliktet til å gå ned, men mange gjør det når alternativet er at boligen må ut i markedet igjen.
Mister du kjøpet fordi takseringen ble for lav, og selgeren har andre budgivere, kan det bli selgerens tur til å velge. Han kan godta et nytt bud fra en annen.
Tuva og Kjetil og rekkehuset i Drammen
Tuva byr 4 450 000 kroner på et rekkehus i Drammen. Hun har egenkapital på 700 000 kroner, og planlegger å låne resten. Hun tar forbehold om at «lånetakst fra min bank er minst 4 400 000 kroner, med svar innen fredag kl. 12.00». Selgeren Kjetil aksepterer budet.
Torsdag kommer banken med sin vurdering. Den lander på 4 300 000 kroner. Dermed er vilkåret ikke oppfylt, og Tuva sier fra skriftlig til megleren før fredag middag. Avtalen faller bort, og Kjetil er fri til å selge til andre.
Hadde banken kommet med 4 420 000 kroner, ville vilkåret vært oppfylt. Tuva måtte da enten gjennomføre kjøpet eller vise at hun kunne gå fra det på annet grunnlag. Et forbehold som er oppfylt, gir ingen utvei.
Tenk om hun hadde skrevet «forbehold om lånetakst» uten tall. Da kunne Kjetil hevde at 4 300 000 kroner var godt nok i seg selv, og at hun bare ville ut av kjøpet. Tvisten hadde kostet tid og penger. Presise tall hindrer det.
Hva bør forbeholdet inneholde?
Skriv forbeholdet slik at ingen kan være i tvil. Et brukbart forbehold har vilkåret, tallet, fristen og konsekvensen. For eksempel: «Budet er tatt med forbehold om at lånetakst fra min bank blir minst X kroner. Beskjed om resultatet gis megler innen dato kl. 12.00. Hvis lånetakst er lavere, faller avtalen bort.»
Det siste leddet, hva som skjer ved brudd, er det mange glemmer. Uten det kan det bli uklart om avtalen faller bort automatisk eller om du må si fra.
Husk at megleren også skal kontrollere finansieringen din før handelen sluttes, jf. § 6-8 sjette ledd. Det er et eget krav til megleren, og forbeholdet erstatter det ikke. Mer om hvordan ulike forbehold fungerer, står i forbehold i bud og hvilke forbehold som er lovlige.
Kort oppsummert
- Et forbehold om lånetakst gjør kjøpet betinget av at bankens verdivurdering når et bestemt beløp.
- Ordlyden avgjør hva som gjelder. Skriv et tall, en frist og hva som skjer hvis taksten blir for lav.
- Blir takseringen for lav, faller avtalen bort slik forbeholdet er skrevet, men du må melde fra innen fristen.
- Uklare forbehold kan tolkes mot deg som har skrevet dem.
- Megleren må uansett kontrollere finansieringen din før handelen sluttes.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.