Følger gjerdeavtalen med når naboen selger huset?
Grannegjerdelova har ingen regel om at en gjerdeavtale ved salg automatisk går over til en ny eier. Om kjøperen er bundet, avhenger av om avtalen er tinglyst, om han kjente til den, og hva avtalen faktisk gir av rettigheter og plikter. Plikter som følger av loven selv, gjelder uansett for den som er nabo. Vil dere være sikre på at avtalen binder senere eiere, er tinglysing den vanlige veien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om en gjerdeavtale ved salg
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneGrannegjerdelova sier at en avtale om gjerdeskipnad går foran lovens regler (§ 1). Loven sier derimot ingenting om hva som skjer når en av eiendommene skifter eier. Det nærmeste loven kommer, er § 2: en gjerdeavtale kan sies opp med ett års frist når ti år er gått, og lengre binding kan ikke avtales, bortsett fra når en del av en eiendom skilles ut til eget eie eller bruk.
Du må derfor skille mellom to ting. Den ene er plikter som følger av loven selv. Den andre er plikter og rettigheter som bare følger av avtalen.
Plikter etter loven gjelder den som er nabo
Etter § 7 kan en nabo kreve at naboen er med på gjerdeholdet når gjerdet er til nytte for begge eiendommene og det er klart at den samlede nytten er større enn kostnaden. Loven retter seg mot naboen, altså den som til enhver tid eier eller bruker eiendommen. Bruker en annen enn eieren eiendommen, har både bruker og eier ansvar overfor naboene (§ 11). En kjøper som overtar tomten, er dermed selv nabo og kan kreves for en halvpart av gjerdeholdet hvis vilkårene er oppfylt (§ 8).
Dette betyr at kjøperen ikke slipper unna gjerdet bare fordi han ikke har skrevet under på avtalen. Er det nytte for begge og det er klart at nytten overstiger kostnaden, får han samme plikter etter loven som selgeren hadde. Uenighet avgjøres av jordskifteretten (§ 14).
Hvem er bundet av selve avtalen
En avtale binder i utgangspunktet bare partene. Den nye eieren trer ikke automatisk inn i den. For at han skal være bundet, må noe mer være på plass.
Tinglysingsloven § 20 sier at når et dokument er registrert, går rettservervet foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Etter § 21 går et eldre rettserverv likevel foran et yngre, hvis den som ervervet det yngre kjente eller burde kjenne til den eldre retten da hans egen rett ble registrert.
Praktisk betyr det:
- Er avtalen tinglyst, vil en kjøper normalt møte den i grunnboken og måtte regne med den.
- Er avtalen ikke tinglyst, men kjøperen kjente til den eller burde ha kjent til den, kan den likevel gjelde mot ham.
- Er avtalen verken tinglyst eller kjent, kan kjøperen stå uten binding av den.
Hva som kan tinglyses, avhenger av hva avtalen gir. En avtale som bare sier at den ene betaler en regning, er ofte en ren personlig forpliktelse. En avtale om hvor gjerdet står eller en varig rett knyttet til eiendommen er lettere å få registrert. Les mer i utinglyste rettigheter mot ny eier.
Avtalen kan uansett sies opp etter ti år
Selv om en kjøper er bundet, er ikke avtalen evig. Etter minst ti år kan en gjerdeavtale sies opp med ett års frist, og det samme gjelder etter særlige endringer i forholdene bak avtalen (§ 2). Faller avtalen bort, gjelder lovens regler igjen, slik at du står på bar bakke hvis du hadde regnet med at naboen skulle ta et større ansvar enn loven pålegger.
Slik sikrer du deg som selger og som kjøper
Som selger bør du gi kjøperen en kopi av avtalen i god tid før overtakelsen, og si fra til naboen at eiendommen er solgt. Skriv gjerne en kort bekreftelse som kjøperen og naboen signerer.
Som kjøper bør du spørre selgeren om det finnes avtaler med naboen, sjekke grunnboken for tinglyste heftelser og snakke med naboen før du kjøper. Spør også om sist gang gjerdet ble vedlikeholdt og hvem som betalte. Er det en avtale du ønsker å beholde, kan du foreslå at dere undertegner den på nytt. Les også om tinglyste servitutter og kjøperen.
salget hos Bjørg Nilsen
Bjørg Nilsen og naboen Stein Ulvestad ble i 2014 enige om å dele vedlikeholdet på 35 meter gjerde likt. Bjørg skulle i tillegg male det hvert fjerde år. Avtalen ble aldri tinglyst. I 2025 solgte Bjørg til Mehmet Yilmaz og nevnte ikke avtalen.
Året etter faller fire felt ned, og reparasjonen koster 12 600 kroner. Stein krever 6 300 kroner av Mehmet. Mehmet svarer at han aldri har undertegnet noen avtale. Stein har likevel et krav hvis gjerdet er til nytte for begge og nytten klart er større enn kostnaden, for da bærer de hver en halvpart etter loven (§§ 7 og 8). Kravet om at Mehmet skal male hvert fjerde år, har Stein derimot bare hvis Mehmet kjente til avtalen eller den var tinglyst. Han kan også si opp enhver avtale med ett års frist, siden det er gått over ti år.
Kort oppsummert
- Grannegjerdelova har ingen regel om at en gjerdeavtale følger med ved salg.
- Plikter som følger av loven, gjelder den som er nabo, også etter et eierskifte.
- Om kjøperen er bundet av selve avtalen, avhenger av tinglysing og kjennskap, jamfør tinglysingsloven §§ 20 og 21.
- Avtalen kan sies opp med ett års frist når minst ti år er gått.
- Selgeren bør gi kjøperen kopi av avtalen, og kjøperen bør spørre om den.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.