Flytte inn i utleieboligen før salget: hva skal til for skattefritak

Hva skal til for skattefritak når du flytter inn før salget

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når to vilkår er oppfylt (skatteloven § 9-3 annet ledd). Du må ha eid eiendommen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. Og du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Det andre vilkåret kan du oppfylle selv om boligen har vært utleid i mange år. Det er bare de to siste årene før salget som teller. Flytter du inn og bor der i et år, kan du dermed få skattefritak for hele gevinsten, også den som har bygd seg opp mens boligen var utleid. Loven deler ikke gevinsten etter hvor lenge du har bodd der.

Loven bruker «ett av de to siste årene». Det vanlige er å forstå det som tolv måneders botid, ikke nødvendigvis sammenhengende, innenfor de to siste årene. Bor du der i elleve måneder, er vilkåret ikke oppfylt. Det er en grense uten skjønn, så tell dagene nøye.

Eiertid, botid og tidspunktet for salget

Eiertiden og botiden må begge være oppfylt når salget skjer eller avtales. Kjøpte du boligen for ti år siden, er eiertiden ikke noe problem. Har du eid den i under ett år, må du vente. Er huset oppført av deg, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.

Botiden regnes bakover fra salget. Det fører til en praktisk regel: avtaler du salget før du har bodd tolv måneder, er vilkåret ikke oppfylt på det tidspunktet. Skal du være sikker, bør du la kontrakten bli signert først når tolv måneder er gått. Selve overtakelsen kan komme senere, siden loven snakker om at realisasjonen «finner sted eller avtales».

Det er eieren selv som må ha bodd der. At en leietaker, et barn eller en slektning har bodd der, gir deg ikke botid. Du bør også sørge for at du faktisk bor der. Folkeregisteret avgjør ikke saken alene, og en flytting som ikke stemmer med virkeligheten, kan lett møte tvil.

Flytter du inn og så ut igjen før salget, teller likevel botiden så lenge den utgjør tolv måneder av de to siste årene. Bodde du der i fjorten måneder og leide ut igjen de siste åtte månedene før salget, kan vilkåret fortsatt være oppfylt. Det viktige er at de tolv månedene ligger innenfor to-årsperioden som slutter når salget skjer eller avtales.

Hva skjer med leieforholdet og leieinntektene

Skal du bruke hele eiendommen som egen bolig, må leietakeren ut. Husleieloven gir leietakeren vern mot oppsigelse, så du må ha en saklig grunn og følge fristene, for eksempel at du selv skal bo der (se husleieloven). Planlegg det i god tid, for et utleieforhold som drar ut, forsinker botiden din.

Leieinntektene du hadde før du flyttet inn, er skattepliktige på vanlig måte som kapitalinntekt for den tiden de gjaldt. Etter at du har flyttet inn, er det ikke lenger utleie. Beholder du en del av boligen utleid, kommer reglene for delt bruk inn, og da gjelder fritaket bare når du bruker minst halvparten av bygningen selv, regnet etter utleieverdien, og resten er leid ut som bolig (§ 9-3 tredje ledd).

Hvis boligen ikke er en vanlig bolig, men for eksempel en hybel i en annen bygning, eller du bruker den bare i helgene, er vurderingen en annen. Da må du se på om du faktisk har brukt den som egen bolig.

Kort oppsummert

• Du kan få skattefrihet ved å flytte inn i utleieboligen før salget, så lenge du har eid den i over ett år og bodd der minst ett av de to siste årene.
• Bare de to siste årene før salget teller. Tidligere utleieår hindrer ikke fritaket.
• Salgsavtalen må gjøres etter at botiden er oppfylt. Overtakelsen kan komme senere.
• Leietakeren må ut, og du må følge husleielovens regler for oppsigelse.
• Beholder du en utleiedel, gjelder fritaket bare hvis du bruker minst halvparten selv og resten er utleid som bolig.