Jeg fikk aldri vite om et nytt bud før fristen min gikk ut
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere alle budgivere skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd. Ble du ikke informert om nytt bud i budrunden, og det skyldtes en feil hos megleren, kan du kreve erstatning for tapet du kan dokumentere. Du kan derimot ikke kreve boligen, for selgeren velger fritt hvem han vil selge til.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva megleren skal si fra om under budrunden
Under en budrunde er megleren bindeleddet mellom deg og selgeren. Loven pålegger megleren å legge til rette for en forsvarlig budrunde, og en del av dette er informasjonen til budgiverne. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd skal megleren så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgiverne og andre interessenter skriftlig om mottatte bud. Beskjeden skal si noe om budets størrelse, forbehold og akseptfrist.
Loven krever ikke at megleren sier hvem som har budt. Du skal få vite at det har kommet et bud på for eksempel 4 350 000 kroner med akseptfrist kl. 14.00, men har ikke krav på å få vite hvem som står bak.
Megleren skal også så snart som mulig bekrefte skriftlig at budet ditt er mottatt. Den bekreftelsen er ofte det første du kan holde opp som bevis på hva du la inn og når.
Når manglende beskjed er et brudd på reglene
Ordene «så langt det er nødvendig og mulig» betyr at plikten ikke er absolutt. Megleren trenger ikke sende ut en melding til hver budgiver innen sekundet etter at et bud er kommet. Kommer to bud med få minutters mellomrom rett før fristen, kan det være umulig å nå alle. Men en megler som har tid til å ringe selgeren, har normalt også tid til å sende en kort melding til dem som har bud inne.
Du har et godt utgangspunkt for å si at plikten er brutt når:
- megleren visste at det var kommet et nytt bud som overbød ditt, og ikke sa fra
- budgivere ble informert i ulik rekkefølge eller på ulikt tidspunkt, slik at noen fikk beskjed og du ikke fikk det
- meldingen kom så sent at du ikke hadde reell tid til å vurdere et nytt bud
- budet ditt ble stående uten svar, selv om du hadde bedt om status
Budrunden skal være forsvarlig for alle. Ifølge forskriften om eiendomsmegling § 6-3 annet ledd skal megleren legge til rette for at budgiverne får rimelig tid til å vurdere budene. Også god meglerskikk etter § 6-3 i loven er et grunnlag du kan bygge på.
Slik viser du at du ikke fikk beskjed
Det er du som må påvise at det skjedde en feil og at den kostet deg noe. Start med å samle det du har fra budrunden:
- meldingene fra megleren, med klokkeslett, og din egen e-post eller SMS-historikk
- budet du la inn, og bekreftelsen på at det var mottatt
- samtaleloggen fra telefonen hvis du ringte eller ble ringt
Deretter kan du kreve kopi av budjournalen. Etter at handelen er kommet i stand, eller budrunden er avsluttet uten handel, kan alle som la inn bud be om journalen i anonymisert form. Det står i forskriften om eiendomsmegling § 6-4 annet ledd. Journalen viser tidspunkt for mottatt bud, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag. Sammenligner du tidspunktene med meldingene du selv fikk, ser du om det kom et bud du ikke ble varslet om, og hvor lenge før fristen din det lå inne.
Mina og fristen kl. 12.00
Mina Haugen la inn et bud på 4 200 000 kroner på en tre-roms på Grünerløkka. Akseptfristen var mandag kl. 12.00. Klokken 11.20 la en annen interessent inn 4 350 000 kroner med frist kl. 11.45. Megleren sendte melding til selgeren, men ikke til Mina, som satt og ventet på svar. Selgeren aksepterte det høyeste budet kl. 11.40, og Mina ble først ringt klokken 12.30.
Mina ba om budjournalen. Den viste både tidspunktet for det nye budet og aksepten. Hun fikk dermed svart på hva som hadde skjedd.
Men hva kan hun kreve? Hun hadde aldri krav på leiligheten. Selv om hun hadde fått beskjed, ville selgeren stått fritt til å si ja til 4 350 000 kroner. Hun kan heller ikke vite sikkert at hun ville hevet budet, selv om hun sannsynligvis ville ha fått vurdert saken. Et erstatningskrav må dokumentere et økonomisk tap, for eksempel utgifter til finansieringsbevis og takst som hun la ut for akkurat denne handelen, og at tapet skyldes meglerens feil. I en slik sak vil tapet ofte være lite i kroner.
Hva du kan gjøre etterpå
Du har flere veier, og de utelukker ikke hverandre.
Skriftlig klage til meglerforetaket er første steg. Beskriv hva som skjedde, med klokkeslett, og hva du mener megleren burde gjort. Foretaket er pålagt å være tilsluttet en tvisteløsningsordning, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-10. Får du ikke medhold, kan saken gå videre til nemnda foretaket er tilsluttet. Les mer i hvordan du klager på en eiendomsmegler.
Du kan også gi Finanstilsynet et tips. Tilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på blant annet § 6-8, men det gir deg ikke erstatning. Et krav om erstatning rettes mot meglerforetaket.
Kravet om erstatning er snevert fordi det du har tapt, er en sjanse og ikke boligen. Hvis du i tillegg kan vise at du hadde bud klart og ville ha budt mer, styrker det saken din, men retten vil stille strenge krav til beviset.
Kort oppsummert
- Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere skriftlig om mottatte bud, og dette gjelder også deg som ikke ble informert om nytt bud i budrunden.
- Beskjeden skal si noe om beløp, forbehold og akseptfrist, men du har ikke krav på å få vite hvem budgiveren er.
- Be om anonymisert budjournal for å se tidspunktene.
- Du kan ikke kreve boligen, bare erstatning for dokumentert tap som skyldes feilen.
- Klag skriftlig til meglerforetaket først, og vurder tips til Finanstilsynet i tillegg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.