For din egen bolig eller fritidsbolig er festeavgiften normalt ikke fradragsberettiget i inntekten — den regnes som en privat levekostnad, og Skatteetaten behandler den ikke som en rentekostnad. Derimot gir festeforholdet et formuesfradrag: Fester du tomt til bolig eller fritidsbolig, regnes du som eier av tomten og formuesbeskattes for den, men kan til gjengjeld føre opp et gjeldsfradrag på ti ganger årlig festeavgift. Og leier du ut eiendommen skattepliktig, eller fester i næring, kan festeavgiften trekkes fra som kostnad. Her er hele skattebildet — med forbehold om at satser og detaljer bør sjekkes hos Skatteetaten, som har egne veiledningssider om festet tomt.

Hvorfor ikke rentefradrag?

Mange festere tenker intuitivt at festeavgiften ligner renter på et lån: en årlig betaling for kapital (tomten) man disponerer, men ikke har kjøpt. Skattemessig er det likevel ikke slik det behandles i dag. Etter Skatteetatens praksis for festet tomt til bolig- og fritidseiendom er festeavgiften ikke fradragsberettiget som rentekostnad. Kostnader til egen bolig og fritidsbolig er private og gir ikke fradrag — på samme måte som du heller ikke får fradrag for kommunale avgifter eller forsikring på egen hytte.

Har du hørt noe annet fra naboen på hyttefeltet, kan det skyldes at reglene på dette området har vært i endring historisk, eller sammenblanding med utleietilfellene nedenfor. Sjekk alltid gjeldende veiledning på skatteetaten.no før du fører noe i skattemeldingen.

Formuessiden: du regnes som eier — og får gjeldsfradrag

Her kommer særregelen som faktisk monner. Ved feste av tomt til bolig eller fritidsbolig legger Skatteetaten til grunn at festeren regnes som eier av tomten i formuesskattesammenheng. Bakgrunnen er festerens sterke stilling etter tomtefesteloven — med rett til forlengelse ved festetidens utløp står festeren økonomisk i realiteten som en eier.

Konsekvensene i skattemeldingen er to:

  1. Du formuesbeskattes for tomten som del av eiendommens formuesverdi — normalt er tomteverdien innbakt i boligens eller fritidsboligens formuesverdi, som uansett settes langt under markedsverdi.
  2. Du får et gjeldsfradrag for festeforpliktelsen: Den årlige festeavgiften multipliseres med en kapitaliseringsfaktor på 10, og beløpet føres som gjeld.

Regneeksempel: Marit betaler 12 000 kroner i året for hyttetomten sin i Oppdal. I skattemeldingen kan hun føre 12 000 × 10 = 120 000 kroner som gjeld. Med formuesskatt på rundt én prosent for dem som er i posisjon, betyr det i praksis omtrent 1 200 kroner spart i året — forutsatt at Marit har netto skattepliktig formue. Har hun ikke formue over bunnfradraget, har gjeldsfradraget ingen effekt.

Merk speilbildet: Bortfesteren slipper tilsvarende formuesskatt på selve tomten, men skattlegges for verdien av kravet på fremtidig festeavgift — og festeavgiften han mottar, er skattepliktig inntekt for ham. Skattesystemet flytter altså eiendomsrollene dit realiteten ligger.

Mye av dette kommer i dag forhåndsutfylt i skattemeldingen, men det lønner seg å kontrollere at både formuesverdien og gjeldsfradraget faktisk står der — særlig etter eierskifte, ny festekontrakt eller regulering av avgiften. Er avgiften nettopp hoppet fra 6 000 til 16 000 kroner etter et engangsløft, skal gjeldsfradraget ditt samtidig øke fra 60 000 til 160 000 kroner.

Utleie: da blir festeavgiften en kostnad

Bildet snur når eiendommen gir skattepliktige leieinntekter:

  • Utleiebolig med regnskapsbehandling: Leier du ut en bolig der leieinntektene er skattepliktige fra første krone, fastsettes overskuddet etter regnskap — leieinntekter minus kostnader. Festeavgiften er da en fradragsberettiget driftskostnad, på linje med kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold.
  • Fritidsbolig du selv bruker og leier ut litt: Her gjelder en sjablonregel — et bunnbeløp av leieinntektene er skattefritt, og av det overskytende skattlegges en fast andel. I sjablonmodellen er alle kostnader hensyntatt i sjablonen; du får da ikke trukket fra festeavgiften i tillegg.
  • Næringsfeste: Fester du grunn i nærings­virksomhet — verksted, camping, utleiehytter i næring — er festeavgiften en ordinær fradragsberettiget kostnad i virksomhetsregnskapet.

Marits to hytter: Marit har også en ren utleiehytte i samme område, med regnskapsbehandlet utleie og 9 000 kroner i festeavgift. Denne avgiften trekker hun fra i utleieregnskapet og sparer 22 prosent skatt av beløpet — rundt 1 980 kroner i året. Den private hytta gir ikke noe tilsvarende inntektsfradrag. Samme kostnadstype, to skatteverdener — skillet går ved skatteplikten på inntektssiden.

Kort oppsummert

  • Egen bolig/fritidsbolig: ikke inntektsfradrag for festeavgift.
  • Men: Du regnes som eier av tomten, formuesbeskattes for den — og fører gjeldsfradrag på 10 ganger årlig festeavgift.
  • Skattepliktig utleie og næring: festeavgiften er fradragsberettiget kostnad (unntatt i sjablonmodellen for egen fritidsbolig).
  • Kontroller de forhåndsutfylte tallene etter enhver regulering av avgiften — og bruk skatteetaten.no som fasit; reglene og satsene der oppdateres årlig.