Fest i leid leilighet: dette må du passe på
Du kan ha besøk og holde fest i leid leilighet, men du må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud fra utleier. Er det en regel om ro etter et bestemt klokkeslett, gjelder den også deg. Gjentatt og alvorlig sjenanse for naboene kan gi utleier rett til å gi skriftlig advarsel og til slutt heve leieavtalen. Blir noe ødelagt, kan du bli erstatningsansvarlig for skaden.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du har lov til
Leieavtalen gir deg rett til å bruke boligen som ditt hjem. Å ha venner på besøk, feire en bursdag eller holde et julebord hører til vanlig bruk. Husleieloven har ikke noe forbud mot fest, og utleier kan ikke på egen hånd bestemme at du aldri kan ha gjester.
Grensen går der festen går ut over andre eller over det som er avtalt. Husleieloven § 5-2 annet ledd sier at du plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt til sikring av god husorden. Et påbud om at det skal være ro etter klokken 23 i ukedagene vil normalt regnes som rimelig. Et påbud om at du aldri kan ha mer enn to gjester, kan være vanskeligere å forsvare.
Hvilke regler gjelder deg
Det er tre kilder til regler du må følge:
- leiekontrakten, der det kan stå regler om gjester, røyking og ro
- husordensreglene for eiendommen, som ofte henger i oppgangen eller følger med kontrakten
- vanlige ordensregler, som gjelder selv om ingen har skrevet dem ned
Les begge de første nøye før du inviterer. Kontrakten kan ha en bestemmelse om hvor mange som kan bo i boligen. Det er en annen sak enn hvor mange som kan besøke deg. Husordensreglene har ofte tider for når musikk og stemmer skal dempes. Du er bundet av dem, så lenge de er rimelige.
I mange hus ligger rotiden mellom klokken 23 og 07. Det står ikke i husleieloven. Det er det husordensreglene eller kontrakten som bestemmer.
Hva som kan gå galt
Fest kan føre til tre typer problemer for leietaker:
- Støy og sjenanse for naboene. Tross rimelige ordensregler kan en fest bli så høylytt at naboene klager til utleier.
- Skader på boligen. Et ødelagt gulv, en knust dør eller brannskader etter lys er ikke lenger vanlig slitasje.
- Brudd på avtalen, for eksempel røyking der det er forbudt, eller bruk av fellesarealer uten å spørre.
Utleier kan reagere på alle tre. Utleier har selv en plikt til å sørge for ro og orden, så en klage fra naboer er noe utleier må ta på alvor. Reagerer ikke utleier, kan naboene kreve avslag i leien sin.
Fatima og 30-årsdagen
Fatima Rahimi leier en treroms for 13 200 kroner i måneden. Hun inviterer 25 gjester til 30-årsdagen en lørdag. Musikken er høy til klokken to, og to naboer ringer utleier dagen etter.
Utleier skriver til Fatima, minner henne om husordensreglene og ber henne følge dem. Det er en henstilling og ingen advarsel som kan føre til heving. Fatima beklager og holder seg til reglene.
Tre måneder senere har hun en ny fest, og naboene klager igjen. Nå sender utleier en skriftlig advarsel, der han viser til forrige gang og skriver at fortsatt sjenanse kan føre til heving. Fatima tar advarselen på alvor og senker volumet. Utleier kan ikke heve, fordi det bare er hevingsgrunn når leieren tross skriftlig advarsel fortsetter å opptre til alvorlig skade eller sjenanse, og det har hun ikke gjort.
Hadde det vært en tredje fest med samme støy, kunne utleier hatt grunnlag for å heve etter husleieloven § 9-9.
Hva utleier kan gjøre
Utleiers virkemidler kommer i en rekkefølge som i praksis går fra mildt til strengt:
- muntlig eller skriftlig henstilling om å følge reglene
- skriftlig advarsel om at fortsatt sjenanse kan føre til heving
- heving av leieavtalen etter § 9-9, når leieren tross skriftlig advarsel fortsetter til alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller andre beboere
- erstatning for skader etter husleieloven § 5-8
Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen. Den kan pålegge deg å flytte straks. Hevingsgrunnen må være alvorlig, og en enkelt fest er sjelden nok. Gjentatt bråk etter advarsel er det loven peker på.
Skader er et eget spor. Etter § 5-8 kan utleier kreve erstatning for tap som skyldes at leieren ikke oppfyller sine plikter, og tap som følge av skade på boligen regnes som direkte tap. Utleier kan altså kreve erstatning for skadene selv om det ikke blir heving.
Slik holder du festen innenfor
Noen vaner gjør at festen sjelden blir en sak:
- si fra til naboene i forveien, helst med en lapp i oppgangen
- hold deg til husordensregler og ro-tider
- begrens musikken når det blir sent, og be gjestene om å være stille på vei ut
- ta ansvar for gjestene. Skader de gjør, kan komme tilbake til deg
- rydd etter deg, også i trapperom og sportsrom
Får du en klage, er det best å svare utleier skriftlig og vise at du har forstått. En henstilling som du tar på alvor, avslutter ofte saken.
Kort oppsummert
- Du kan holde fest i leid leilighet, men må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud fra utleier.
- Rotid og regler om gjester står i kontrakten eller husordensreglene, ikke i husleieloven.
- Utleier kan heve først etter skriftlig advarsel, og bare hvis du fortsetter til alvorlig sjenanse.
- Skader fra festen kan du bli erstatningsansvarlig for.
- Fest i leid leilighet blir sjelden et problem når du varsler naboene og holder deg til ro-tidene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.