Er fellesgjelden med i gjelden min i skattemeldingen?
Ja, din andel av fellesgjelden i borettslaget kommer til fradrag i formuen din i skattemeldingen. Etter skatteloven § 4-10 femte ledd verdsettes øvrig verdi av andelen etter din andel av selskapets netto formue, og fellesgjelden reduserer den. Innskuddet du har betalt inn til borettslaget, kommer ikke til fradrag. Tallet er normalt forhåndsutfylt av skattemyndighetene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fellesgjeld som gjeld i skattemeldingen: slik kommer den inn
Formue er verdien av det du eier, minus gjeld du hefter for (skatteloven § 4-1). Fellesgjeld i et borettslag tilhører selskapet, ikke deg personlig. Likevel kommer den med i formuen din, fordi andelshaverne skattlegges for sin andel av selskapet.
Reglene står i skatteloven § 4-10 femte ledd. Leiligheten din, boenheten, verdsettes etter de vanlige reglene for bolig i annet og tredje ledd. For primærbolig er det 25 prosent av beregnet omsetningsverdi. Øvrig verdi av andelen settes til din andel av selskapets netto formue utenom boenhetene. Selskapets gjeld er en del av den beregningen, så fellesgjelden trekker verdien ned.
Resultatet i praksis er at din andel av fellesgjelden fungerer som et fradrag i formuen din. Beløpet kommer vanligvis forhåndsutfylt fra opplysningene borettslaget har gitt, og står som gjeld eller som en post knyttet til andelen.
Du har ikke skrevet under på fellesgjelden som låntaker, og du står ikke som skyldner overfor banken. Likevel bærer du den i praksis gjennom felleskostnadene dine, og skattereglene tar hensyn til det ved å gi deg fradrag for din andel.
Innskuddet kommer ikke til fradrag
To ting forveksles ofte. Fellesgjeld er lånet borettslaget har tatt opp. Innskuddet er det du betalte til borettslaget da du kjøpte andelen, og det er en del av kjøpesummen din. Etter § 4-10 femte ledd kommer innskudd fra andelshaverne ikke til fradrag når selskapets formue beregnes.
Det betyr at bare gjelden til eksterne långivere teller. Innskuddet står bak andelen din som en del av egenkapitalen i selskapet, og det er ikke gjeld.
Boliglånet ditt i banken og andelen av fellesgjelden er to ulike poster, og begge trekkes fra. Legg ikke fellesgjelden inn en gang til selv om du ser den i andelens verdi. Står den allerede som gjeld i den forhåndsutfylte meldingen, er den med.
Annonsert totalpris på en borettslagsleilighet er kjøpesum pluss andel fellesgjeld. Det er derfor tallet i skattemeldingen kan se lavere ut enn totalprisen: Skattemeldingen verdsetter boligen etter beregnet omsetningsverdi og lav prosent, og setter fellesgjelden for seg selv.
Hva fradraget betyr for beregningen
Fellesgjelden reduserer formuen din, mens boligen er verdsatt til bare 25 prosent av beregnet omsetningsverdi hvis den er primærbolig. Fradraget for gjelden er dermed stort i forhold til verdien som er ført opp for selve boligen, og netto formue kan bli lav eller negativ.
Primærbolig står ikke blant eiendelene som utløser reduksjon av gjeldsfradraget etter skatteloven § 4-19, så gjelden blir ikke redusert forholdsmessig. Hvis leiligheten er sekundærbolig, verdsettes den til 100 prosent, og regnestykket ser annerledes ut.
Ligger formuen din samlet under bunnfradraget, får fradraget for fellesgjelden ingen betydning for formuesskatten. Det er bare formuen over bunnfradraget som gir formuesskatt.
Mehmet og andelen hans
Eksempel: Mehmet eier en andel i et borettslag. Boligen har en beregnet omsetningsverdi på 4 800 000 kroner. Som primærbolig verdsettes den til 25 prosent, altså 1 200 000 kroner. Hans andel av fellesgjelden er 1 800 000 kroner. Han har et eget lån i banken på 1 000 000 kroner og 300 000 kroner på konto.
Formuen hans regnes slik: 1 200 000 pluss 300 000 minus 1 000 000 minus 1 800 000, altså minus 1 300 000 kroner. Han har ingen positiv formue og betaler ingen formuesskatt.
Hadde fellesgjelden ikke vært med, ville formuen vært 500 000 kroner. Forskjellen viser hvor stor betydning den har for tallet i skattemeldingen. Innskuddet Mehmet betalte da han kjøpte andelen, 3 000 000 kroner, er ikke et fradrag og påvirker ikke beregningen.
Formuen måles 1. januar i fastsettingsåret. Har du kjøpt andelen etter den datoen, kommer den og fellesgjelden med først året etter. Eier du flere andeler, for eksempel en bolig og en hybel i ulike borettslag, regnes hver andel for seg etter § 4-10, og fellesgjelden i hvert borettslag gjelder bare for andelen i det.
Til sammenligning: Ingrid har en primærbolig i borettslag med beregnet omsetningsverdi på 5 000 000 kroner, altså en formuesverdi på 1 250 000 kroner. Hun har 4 000 000 kroner i bank, ingen andre lån og en andel fellesgjeld på 1 000 000 kroner. Formuen hennes blir 1 250 000 pluss 4 000 000 minus 1 000 000, altså 4 250 000 kroner. Uten fellesgjelden ville den vært 5 250 000 kroner. For henne gir fradraget derfor lavere grunnlag for formuesskatt, i motsetning til for Mehmet, som uansett ligger under bunnfradraget.
Når fellesgjelden i skattemeldingen er feil
Fellesgjelden endrer seg gjennom året når borettslaget betaler avdrag, tar opp nye lån eller refinansierer. Det som teller, er gjelden på måletidspunktet 1. januar i fastsettingsåret.
Se på borettslagets årsregnskap eller årsmelding, der din andel av fellesgjelden vanligvis står. Er tallet i skattemeldingen lavere enn det borettslaget oppgir, kan du rette det. I et sameie er reglene andre. Der hefter du som seksjonseier for din andel av sameiets gjeld etter sameiebrøken, og gjelden kommer til fradrag som vanlig gjeld hvis den er rapportert eller du legger den inn selv.
Kort oppsummert
- Din andel av fellesgjelden kommer til fradrag i formuen din i skattemeldingen via skatteloven § 4-10 femte ledd.
- Innskuddet du har betalt inn til borettslaget, er ikke gjeld og gir ikke fradrag.
- Tallet i skattemeldingen kommer vanligvis forhåndsutfylt og bør sammenlignes med borettslagets årsoppgave.
- Fellesgjeld i skattemeldingen betyr bare noe for formuesskatten hvis formuen din ligger over bunnfradraget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.