Felles innkjørsel og salg av huset: dette må kjøperen vite

Slik sjekker du felles innkjørsel før budet

Mye av det som binder en kjøper, kan du finne ut før du legger inn bud. Gå gjennom dette:

• Grunnboken for eiendommen. Her står tinglyste erklæringer om veirett, parkering, vedlikehold og kostnadsdeling. Be om en utskrift og les selve dokumentene, ikke bare stikkordene.
• Hvem som eier selve arealet. Ligger innkjørselen på din tomt, på naboens tomt eller i et sameie? Det avgjør hvilke regler som gjelder.
• Salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Se hva de sier om innkjørselen, og hva de ikke sier.
• Befaringen. Står det biler på arealet? Finnes det port, skilt eller oppmerking? Hvor går naboen faktisk?
• Veilag eller vedtekter. Er innkjørselen del av en privat vei med veilag, har laget kanskje regler om kostnader og vedlikehold.
• Spørsmål til selger, skriftlig. Er det avtaler som ikke er tinglyst, uenigheter om bruk eller utestående regninger?

Hva som binder deg som ny eier

En rett som er tinglyst, går foran rettserverv som er registrert senere (tinglysingsloven § 20). Kjøper du en tomt med tinglyst veirett for naboen, overtar du tomten med den retten.

For rettigheter som ikke er tinglyst, er hovedregelen at tinglysing avgjør hvem som går foran. Det er et unntak i § 21: En eldre rett går foran en yngre, selv om den ikke er registrert, hvis erververen av den yngre kjente eller burde kjenne til den da hans egen rett ble registrert. Ser du at naboen kjører over innkjørselen hver dag, eller får høre om en avtale, kan du ikke regne med at den faller bort.

For rett som er vunnet ved hevd har tinglysing ingen betydning (§ 21 annet ledd). En nabo som har brukt innkjørselen i lang tid på en måte som kan gi hevd, kan derfor ha en rett selv om grunnboken er tom. Hevdstiden er normalt 20 år, men 50 år for bruk uten fast innretning (hevdslova §§ 7 og 8).

Eier du innkjørselen sammen med naboen, hører andelen til eiendommen og kan ikke selges alene (sameigelova § 10). Brukes innkjørselen som felles adkomst for flere eiendommer, skal eier, bruker eller den som har bruksrett, holde vegen i forsvarlig og brukbar stand, hver etter hvor mye han bruker den (veglova § 54). De som har denne plikten, utgjør et veilag.

Når selger ikke har fortalt om innkjørselen

Etter avhendingslova § 3-7 har eiendommen en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å vente å få. Det gjelder bare hvis det er grunn til å tro at opplysningene ville påvirket avtalen. Er det opplyst i annonsen eller salgsprospektet at innkjørselen er felles, og det viser seg at naboen har en omfattende parkeringsrett, kan også § 3-8 komme inn: eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt.

Det er grenser. Kjøperen kan ikke påberope seg noe som han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, regnes som kjent (§ 3-10). Har du undersøkt eiendommen, kan du heller ikke påberope deg det du burde oppdaget da. Reglene om opplysningsplikt i § 3-7 er likevel ikke innskrenket av dette.

Skal du gjøre en mangel gjeldende, må du gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget den, og senest fem år etter at du overtok eiendommen (avhendingslova § 4-19).

Slik rydder dere opp før overtakelsen

Kjøperen bør få de uklare tingene skrevet ned og tinglyst før overtakelsen. Det gjelder avtaler om bruk og parkering, fordeling av vedlikehold og brøyting, og plassering av grensen. Selger har selv interesse i å være tydelig i salgsoppgaven, siden manglende opplysninger kan gi kjøperen krav.

Er innkjørselen sameie, bør dere i tillegg avklare hvordan kostnader til asfalt, belysning og snørydding fordeles. Sameigelova fordeler faste og nødvendige utgifter etter eierandel, og andre kostnader etter nytte. Dere kan avtale noe annet, og da er det avtalen som gjelder. Se sameigelova for detaljene.

Kort oppsummert

• Tinglyste rettigheter i en felles innkjørsel binder kjøperen, og registrerte rettigheter går foran senere.
• Utinglyste avtaler kan binde en kjøper som kjente eller burde kjenne til dem, og hevdet rett trenger ikke tinglysing.
• Sjekk grunnboken, salgsoppgaven, tilstandsrapporten og den faktiske bruken før du byr.
• Manglende opplysninger fra selger kan være en mangel, men det du kjente til, kan du ikke påberope deg.
• Få avtaler om bruk, parkering og kostnader skrevet ned og tinglyst før overtakelsen.