Felles innkjørsel, garasje og parkering: slik løser naboer det

Først: hvem eier innkjørselen, og hvem har rett til å bruke den?

Nesten alle tvister om felles innkjørsel, garasje og parkering løses etter det samme første spørsmålet. Eier dere arealet sammen, eller eier én av dere det og den andre har rett til å bruke det?

Eier dere sammen, er det et sameie. Hver av dere har en andel, og andelene er like store hvis ikke annet kan påvises (sameigelova § 2). Andelen følger vanligvis eiendommen når den selges. Har den ene derimot en veirett (en rett til å kjøre over naboens grunn), er det en servitutt, og den er ikke et eierskap. Rettighetene og pliktene står da i avtalen, eventuelt i grunnboken, og ellers i regler som veglova.

Det finnes også en tredje variant: parkering eller garasje som er knyttet til en bestemt plass i et sameie eller borettslag. Der er det vedtekter og seksjonering som styrer. Resten av teksten handler om naboer i vanlige eneboliger, tomannsboliger og rekkehus.

Slå opp skjøtet, kjøpekontrakten og grunnboken, og se etter tegninger og kart. Det er ofte der svaret ligger.

Innkjørsel og garasje dere eier i sameie

Sameigelova gjelder der to eller flere eier noe sammen, og andelene regnes i deler. Lova gjelder så langt ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Den som har avtalt noe annet, følger altså avtalen.

De viktigste reglene:

• Hver sameier kan bruke fellesarealet til det det er ment for eller vanlig brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene. Ingen må bruke det mer enn andelen tilsier eller slik at det er unødvendig eller urimelig til ulempe for den andre (§ 3).
• Et flertall kan vedta hvordan arealet skal styres og utnyttes. Flertall betyr de som eier mer enn halvparten, og står det like, avgjøres saken ved loddtrekning. Vedtaket kan ikke være i strid med loven, gå ut på urimelig kostnad eller gjøre arealet om til noe annet (§ 4).
• Hver sameier skal behandle fellesarealet pent og rydde etter bruk, og har krav på at det holdes forsvarlig ved like (§ 8).
• Faste og nødvendige utgifter deles etter andel. Andre vanlige utgifter deles på samme måte så langt alle får omtrent like stor nytte, og utgifter utenom dette fordeles etter nytte (§ 9).

To eiere med hver sin halvdel har aldri flertall mot hverandre. Det betyr at ingen av dere kan gjennomføre større endringer, som port, ny belegning eller ladepunkt, uten at den andre er med eller loddtrekning avgjør.

Én regel overrasker mange: reglene om å kreve deling av bruken og om å få sameiet oppløst gjelder ikke grunn som ligger i sameie mellom eiendommer. En felles innkjørsel som er eid av to boligeiendommer, kan altså ikke kreves oppløst av den ene, og en eier kan ikke selge sin andel uten at den følger eiendommen (§ 10).

Innkjørsel med veirett over naboens grunn

Er det naboen som eier grunnen og du som har veirett, bestemmer avtalen eller servitutten omfanget. Vanligvis gir den rett til å kjøre og gå, ofte også til å parkere et bestemt sted. Grunneieren kan ikke gjøre bruken vanskeligere enn avtalen gir rom for, og du kan ikke utvide bruken ut over det som er avtalt eller har vært vanlig.

Gjelder retten en privat vei som flere eiendommer bruker, har veglova § 54 regler om vedlikehold. Hver eier, bruker og bruksrettshaver skal holde veien i forsvarlig og brukbar stand etter samme forholdstall som bruken (veglova § 54). Kan dere ikke enes om fordelingen, kan hver av dere kreve at jordskifteretten avgjør den.

Veirett kan også ha oppstått gjennom langvarig bruk eller være tinglyst som servitutt. Er du usikker på om du har rett til å bruke naboens innkjørsel, er første skritt å undersøke grunnboken og kjøpsdokumentene. Finnes ingenting skriftlig, kan en eventuell rett bygge på lang tids bruk, og da er det jordskifteretten eller domstolen som kan fastslå om retten finnes og hvordan den skal utøves.

Har du fått bruke innkjørselen i mange år uten at noen har sagt noe, er det fristende å regne med at retten er din. Det er den ikke nødvendigvis. Bruk uten avtale er sårbar for at ny eier sier fra seg samtykket. Skriv derfor ned det dere har blitt enige om, helst før en av eiendommene skifter eier.

Garasje og parkering

Parkering er det feltet der naboer oftest ender i strid, fordi den daglige bruken er synlig og små forskjeller blir store over tid. Et typisk mønster er at den ene har fått flere biler enn før, at gjester tar plassene, eller at en bil blir stående i innkjørselen i dagevis. Alle disse sakene løses lettest av en enkel regel som begge kjenner til, for eksempel en markert plass til hver eiendom og felles gjesteplass.

En felles garasje følger samme tankegang som innkjørselen. Er den eid i sameie, gjelder sameigelova. Eier derimot hver sin garasjedel, er hver del den enkeltes eiendom, og felles deler som tak, vegger og porter må avtales eller behandles som sameie.

Parkering gir ofte mest uenighet. En parkeringsplass i sameie kan brukes av begge, og ingen av dere kan stille bilen slik at den andre ikke kommer til. Har dere delt plassene i praksis, bør den ordningen skrives ned. Står bilen på naboens tomt uten rett til det, kan det i verste fall være straffbart å bruke andres faste eiendom i strid med eierens forbud (straffeloven § 346).

Slik løser dere uenighet: et eksempel

Anders Moen og Beate Vik eier hver sin halvdel av en felles innkjørsel til to eneboliger. Anders har et stort kjøretøy som han ofte lar stå på utsiden av garasjen. Beate kommer da ikke til. De har aldri avtalt noe.

Beate begynner med å si fra, så skriver hun et brev med bilder og dato. Anders mener han bruker innkjørselen slik han har rett til, men han ser at han tar plass som ikke tilsvarer hans halvdel. De avtaler at hver parkerer på sin side av en strek, og at kjøretøyet flyttes til garasjen om natten. De skriver avtalen ned og begge signerer.

Hadde de ikke blitt enige, kunne neste skritt vært mekling eller forliksrådet. Er det snakk om en varig ordning, kan jordskifteretten gi regler om sambruk av eiendommer, og den kan både gi nye regler og endre eksisterende (jordskiftelova § 3-8). Selvtekt, som å flytte naboens bil eller sette opp stengsler på fellesarealet, bør dere holde dere unna. Å skade en bil er skadeverk, og den som sperrer arealet for naboen, risikerer å bli den som bryter reglene.

Kostnader til felles innkjørsel kommer ofte i etterkant, for eksempel ny asfalt, brøyting eller et felles lysanlegg. Er dere enige om at det skal gjøres, men ikke om hvem som betaler hva, følger fordelingen eierandelene i et sameie, og bruken når det er en privat vei med flere brukere. Dette avtaler dere best skriftlig før regningen kommer.

Kort oppsummert

• Spørsmålet om dere eier felles innkjørsel eller garasje sammen eller har veirett over hverandres grunn, avgjør hvilke regler som gjelder.
• I sameie kan hver bruke det til det det er ment for, uten å bruke mer enn andelen tilsier eller på en måte som er urimelig til ulempe for den andre.
• Større endringer krever flertall, og to like store eiere har ikke flertall mot hverandre.
• Veglova § 54 fordeler vedlikeholdet av felles privat vei etter bruk, og jordskifteretten kan avgjøre uenighet.
• Skriv ned avtalen om felles innkjørsel, garasje og parkering, og la den følge eiendommene.