Fullt mulig — og ofte den mest praktiske løsningen

Det korte svaret er at det er fullt mulig for en familie å eie en utleiegård sammen gjennom et felles AS, og dette er da også en svært vanlig løsning i praksis. Sammenlignet med å eie eiendommen i direkte sameie — altså at hvert familiemedlem står som direkte medeier av selve eiendommen i grunnboken — gir et felles AS flere praktiske fordeler.

Direkte sameie krever ofte enighet mellom sameierne om løpende beslutninger knyttet til eiendommen, og det kan være tungvint dersom ett familiemedlem ønsker å tre ut av eierskapet: å dele opp eller selge en fysisk brøkdel av en eiendom er langt mer komplisert enn å overdra en aksjepost. Organiseres eierskapet i stedet som aksjer i et felles selskap, blir det enklere for ett familiemedlem å selge sin andel — enten til de andre familiemedlemmene eller, avhengig av eventuelle vedtektsbegrensninger, til en utenforstående — uten at det påvirker selve eiendommen eller de andre eiernes løpende forhold til den.

De samme spørsmålene som ellers i familieeide selskaper

Selv om et familieeid eiendomsselskap i utgangspunktet ikke reiser noen egne, spesielle skatteregler bare fordi eierne er i familie med hverandre, gjelder likevel de samme grunnleggende spørsmålene som for andre familieeide selskaper. Transaksjoner mellom selskapet og de enkelte familiemedlemmene — for eksempel om ett familiemedlem også bor i en av leilighetene på eiendommen, eller om noen av familiemedlemmene får godtgjørelse for arbeid knyttet til drift og vedlikehold av eiendommen — må fortsatt skje på markedsmessige vilkår, på samme måte som beskrevet i artikkelen om utleie mellom nærstående selskaper. Det er altså ikke slik at familietilknytningen i seg selv fritar fra kravene til armlengdes prising; tvert imot er nærstående-vurderingen minst like aktuell internt i en familiestruktur som mellom to selskaper eid av samme enkeltperson.

Styring og eierfordeling krever avklaring

Utover de rent skattemessige spørsmålene, er de vanligste kildene til konflikt i familieeide eiendomsselskaper knyttet til styring og eierfordeling: hvem som skal sitte i styret og ta løpende beslutninger, hvordan utbyttepolitikken skal være (skal overskuddet deles ut løpende, eller bygges opp i selskapet til fremtidig vedlikehold og investering), og hva som skal skje dersom ett familiemedlem ønsker å selge sin andel, enten det er fordi vedkommende trenger pengene, eller fordi det oppstår uenighet om driften av eiendommen.

Et eksempel

Søsknene Marius, Ida og Sindre Solvang arver en stor utleiegård etter foreldrene, og bestemmer seg for å beholde eiendommen i familien fremfor å selge den. De oppretter Solvang Gård AS, som blir formell eier av eiendommen, med hver av de tre søsknene som like store aksjonærer.

I starten går alt greit, men etter noen år ønsker Ida å bruke penger på noe annet, og vurderer å selge sin aksjepost, mens Marius og Sindre helst vil beholde eiendommen i familien og ikke ønsker en utenforstående inn som medeier. Samtidig er Sindre den som i praksis gjør mye av det løpende vedlikeholdsarbeidet på eiendommen, og mener han bør kompenseres særskilt for dette utover sin andel av et eventuelt utbytte, noe Marius og Ida er mer skeptiske til.

Fordi søsknene aldri satte opp noen aksjonæravtale da selskapet ble stiftet, må de nå forhandle seg frem til løsninger på disse spørsmålene uten noe avtalt rammeverk å falle tilbake på — verken regler om forkjøpsrett for de gjenværende søsknene dersom Ida ønsker å selge, prinsipper for hvordan Sindres arbeidsinnsats eventuelt skal honoreres (som uansett må skje på markedsmessige vilkår for å unngå skattemessige komplikasjoner, se punktet over), eller klare rammer for utbyttepolitikken.

Anbefalingen: en tydelig aksjonæravtale fra start

Nettopp for å unngå situasjoner som den Solvang-søsknene havner i, er det klokt å etablere en tydelig aksjonæravtale mellom familiemedlemmene allerede når det felles eiendomsselskapet opprettes — ikke først når en konflikt eller et ønske om endring faktisk oppstår. En god aksjonæravtale bør regulere blant annet forkjøpsrett dersom en aksjonær ønsker å selge, prinsipper for utbyttepolitikk, hvordan eventuelt arbeid for selskapet skal honoreres, og hvordan uenighet om styring og drift skal håndteres. Dette er ikke fordi man forventer konflikt, men fordi en avtale som er inngått i fredstid, mens alle parter fortsatt er enige og har gode relasjoner, normalt blir langt bedre og mer balansert enn en avtale som må fremforhandles midt i en pågående uenighet.

Hva om ett familiemedlem ønsker å bruke eiendommen selv?

En situasjon som fortjener egen oppmerksomhet, er der ett av familiemedlemmene ønsker å bo i, eller på annen måte selv bruke, en del av den eiendommen det felles selskapet eier — for eksempel om Sindre i eksempelet over ønsker å flytte inn i en av leilighetene på gården selv, fremfor at den leies ut til en ekstern leietaker. Dette reiser nøyaktig de samme spørsmålene om markedsmessige vilkår som gjelder for utleie mellom nærstående selskaper for øvrig: bruker Sindre en bolig som eies av Solvang Gård AS, må han i utgangspunktet betale en leie som tilsvarer det en ekstern leietaker ville betalt for tilsvarende bolig, selv om han selv er medeier i selskapet.

Gjør han ikke det, risikerer familien de samme problemstillingene som beskrevet i artikkelen om utleie mellom nærstående selskaper: skatteetaten kan justere inntektsfastsettelsen i selskapet med hjemmel i skatteloven § 13-1, og differansen mellom den avtalte og den markedsmessige leien kan bli omklassifisert og skattlagt hos de involverte partene. At Sindre er medeier i selskapet gjennom arv, endrer ikke dette utgangspunktet — det er den økonomiske realiteten i bruken av eiendommen, ikke familietilknytningen, som er avgjørende for den skattemessige vurderingen.

Kort oppsummert

  • Familien kan eie en utleiegård sammen gjennom et felles AS, og dette er ofte mer praktisk enn direkte sameie i selve eiendommen, særlig ved fremtidig salg av en enkelt andel.
  • Et familieeid eiendomsselskap reiser de samme grunnleggende spørsmålene som andre familieeide selskaper, inkludert krav om markedsmessige vilkår for transaksjoner mellom selskapet og de enkelte familiemedlemmene.
  • De vanligste konfliktkildene handler om styring, utbyttepolitikk og hva som skjer dersom ett familiemedlem ønsker å selge sin andel.
  • En tydelig aksjonæravtale mellom familiemedlemmene bør etableres allerede når selskapet opprettes, ikke først når uenighet oppstår.
  • Avtaler inngått mens familien fortsatt er enige, blir normalt mer balanserte enn avtaler fremforhandlet midt i en konflikt.