Kan festeavtalen endres underveis?
Ja, festeavtalen kan endres når som helst — hvis begge parter er enige. Fester og bortfester kan avtale ny festeavgift, utvidet tomt, lengre festetid eller frivillig innløsning midt i festeperioden. Grensen går ett sted: I bolig- og fritidsfeste kan festeren ikke gyldig gi avkall på det minimumsvernet loven gir. Endringer til festerens gunst er alltid greit; endringer til festerens skade biter som hovedregel ikke.
Avtalefrihet innenfor et gulv
Tomtefesteloven er ufravikelig til vern for festere av bolig- og fritidstomter. Det betyr ikke at avtalen er støpt i betong — det betyr at loven legger et gulv under festeren. Over gulvet kan partene møblere fritt: De kan bli enige om det meste, når som helst. Under gulvet er det stengt: En avtale om at festeren «fraskriver seg retten til innløsning» eller godtar avgiftsregulering langt utover lovens rammer, vil som hovedregel ikke kunne gjøres gjeldende mot festeren senere — selv med festerens signatur på papiret.
For næringsfeste er bildet et annet: Der er hele loven i praksis fravikelig, og partene kan reforhandle fritt i begge retninger. Denne artikkelen handler videre om bolig- og fritidsfeste.
Endringer partene fritt kan avtale
- Frivillig innløsning. Lovens innløsningsvinduer (etter 30 år, deretter faste intervaller) er festerens rett — ikke et forbud mot å handle ellers. Blir partene enige om at festeren kjøper tomten i morgen, til en pris de selv setter, er det bare å gjennomføre. Mange innløsninger skjer nettopp slik, uten at lovens frister noen gang settes på prøve.
- Utvidelse av tomten. Trenger festeren mer plass, kan partene avtale tilleggsareal mot justert avgift.
- Lengre festetid eller bedre vilkår. Alt som styrker festerens stilling, er uproblematisk.
- Endret formål. Partene kan avtale at en fritidstomt skal bli boligtomt eller omvendt — men husk at formålet styrer hvilke verneregler som gjelder, så en formålsendring er mer inngripende enn den ser ut.
- Praktiske forhold. Veirett, gjerdehold, vedlikeholdsfordeling, betalingsterminer.
garasjen i Valdres
Håkon fester en boligtomt i Vang i Valdres. Han vil bygge dobbeltgarasje, men da trenger han 300 kvadratmeter av jordet til grunneier Gunnhild. De blir enige: Tomten utvides, festeavgiften økes med 1 800 kroner året, og Gunnhild slipper brøyteansvaret for stikkveien. Endringen krever mer enn et håndtrykk: Arealutvidelsen må ha kommunal tillatelse og oppmålingsforretning, slik at festegrunnen i matrikkelen får riktige grenser, og tilleggsavtalen bør tinglyses slik at den står seg mot senere eiere og kreditorer. Tre måneder senere er alt på plass — festeforhold og garasjeplaner i skjønn forening.
Merk rekkefølgen: enighet først, så formalia. Endringsavtaler om festeforhold bør alltid gjøres skriftlig — loven krever skriftlighet for festeavtaler (tomtefestelova § 5), og endringer bør følge samme form. Muntlige tillegg er oppskriften på krangel om ti år, gjerne med nye eiere på begge sider som «aldri har hørt om» avtalen.
Fellene: når «enighet» ikke holder
Det praktisk viktige unntaket fra avtalefriheten er altså fraskrivelse av fremtidige rettigheter. Se opp for disse variantene:
- «Gratis forlengelse mot at du dropper innløsningsretten.» Et tilbud om forlenget festetid mot at festeren gir avkall på fremtidig innløsning, er nettopp den typen avtale lovens ufravikelighet er laget for å stoppe. Festeren kan som hovedregel kreve innløsning i neste vindu likevel.
- «Ny kontrakt» som egentlig er dårligere. Ved fornyelse tilbys festere iblant moderne standardkontrakter med høyere avgift og nye klausuler. Ingen plikter å signere: Ved festetidens utløp har bolig- og fritidsfestere rett til forlengelse på samme vilkår som før (bortfesteren kan riktignok kreve lovens engangsløft av avgiften). Les alltid hva du gir fra deg — og husk at det du har krav på etter loven, trenger du ikke betale for med innrømmelser.
- Avgiftshopp «etter avtale». Godtar festeren en regulering utover lovens rammer, kan gyldigheten av avtalen senere settes på spissen. For bortfestere er lærdommen den samme speilvendt: En endringsavtale som skraper borti festerens lovvern, er en skjør konstruksjon å bygge økonomi på.
Når bare én part vil endre
Uten enighet er hovedbildet enkelt: Avtalen løper som den er. Bortfesteren kan kreve avgiftsregulering i lovens spor (som hovedregel konsumprisindeksen), og festeren kan bruke sine lovfestede rettigheter — innløsning i vinduene, forlengelse ved utløp. Ensidige «oppjusteringer» utenfor lovens system kan festeren avvise. Blir partene stående i tvist om hva som kan kreves, kan saken i siste instans havne hos domstolene eller i skjønn; men de aller fleste endringsspørsmål løses der de bør løses — over kjøkkenbordet, med loven som stille tredjepart.
Konklusjonen: Festeavtalen er ikke frosset. Den kan endres, utvides og avsluttes ved enighet gjennom hele festetiden. Men i bolig- og fritidsforhold har enigheten en innebygd sikring — festerens lovvern følger med på lasset, uansett hva som signeres.