Kan vi endre eierbrøken etter at vi har kjøpt boligen?
Ja, dere kan endre eierbrøken etter at dere har kjøpt boligen, ved å bli enige og skrive det ned. En intern avtale gjelder mellom dere, men skal hjemmelen til boligen endres, må dere overdra andelen og tinglyse den. Overføring av en andel kan utløse dokumentavgift, og banken kan ha vilkår om at den må godkjenne endringen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Dere bestemmer eierbrøken selv
Eierbrøken er fordelingen av hvem som eier hvor stor del av boligen. Den kan endres hvis begge er enige. Sameigelova gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet, jf. § 1, og kan i prinsippet fravikes av en avtale. Dere trenger ikke noen myndighets tillatelse for å endre fordelingen mellom dere.
Hvis brøken ikke er avtalt, regnes sameierne som hovedregel for å ha like store deler når det ikke er grunnlag for noe annet, etter § 2. Har brøken endret seg i virkeligheten, for eksempel fordi den ene har betalt mye mer, bør dere få det skriftlig.
Det er to ulike ting dere kan gjøre, og de må ikke blandes sammen:
- endre den interne fordelingen i en avtale mellom dere
- overføre eiendomsretten til en andel, slik at skjøtet og grunnboken endres
Intern avtale uten å endre skjøtet
Den enkleste løsningen er en skriftlig avtale som sier hvordan overskudd og tap skal fordeles. Avtalen kan si for eksempel at fordelingen er 60/40 i stedet for 50/50, mens skjøtet fortsatt viser to eiere. Fordelen er at den ikke koster noe, og at dere ikke trenger banken.
Ulempen er at avtalen ikke automatisk er synlig for andre. Banker og andre kreditorer forholder seg i første rekke til det grunnboken viser. Avtalen kan også bli vanskelig å bevise hvis den er uklar. Skriv derfor tydelig:
- datoen og hva avtalen erstatter
- ny eierbrøk, og hvorfor den endres, for eksempel at en av dere har skutt inn mer
- om endringen gjelder fra nå eller også tilbake i tid
- om endringen gjelder bare ved salg eller også ved utgifter
Begge må undertegne. Gjør du det per melding, risikerer du uenighet om hva som ble avtalt.
Hvis den ene ikke vil endre
Dere må være enige begge to. Ingen av dere kan tvinge gjennom en ny fordeling bare ved å si at den burde være annerledes. Er samboeren uenig, står dere igjen med eierbrøken slik den er. Har du betalt mer enn din andel, kan du i stedet ha et pengekrav mot samboeren, se hvordan du kan bevise eierandelen i en bolig. Det er lettere å få rett hvis du har dokumentert betalingene underveis.
Et tips er å avtale på forhånd at brøken skal justeres hvis en av dere skyter inn mer, for eksempel ved arv. Det står gjerne i en samboeravtale.
Overdra andel og tinglyse
Vil dere at eierbrøken skal vises i grunnboken, må en av dere overdra en del av sin andel til den andre, med et nytt skjøte. Etter tinglysingsloven § 12 kan et dokument registreres i grunnboken når det går ut på å overdra en rett i fast eiendom. Tinglysing gir vern mot senere erverv: ifølge § 20 går et tinglyst rettserverv foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere.
Hva som skjer med dokumentavgiften, er det viktigste å sjekke før dere gjør dette. Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen, og det er erververen av grunnbokshjemmelen som er ansvarlig, jf. dokumentavgiftsloven § 6. Stortinget fastsetter satsen hvert år. Dere kan lese om loven under dokumentavgiftsloven. Det kan altså koste penger å overdra en andel mellom samboere, også om det skjer som en gave.
Husk dessuten at låneavtalen din kan inneholde vilkår om at banken skal godkjenne hjemmelsendringer. Spør banken først.
Vilde og Daniel
Vilde og Daniel kjøpte en leilighet for 3 800 000 kroner og eier 50/50. To år senere arver Vilde 600 000 kroner og bruker dem til å nedbetale lånet. De er enige om at dette bør gi henne en større andel.
De regner slik: Boligen er verdt 3 800 000 kroner, og lånet var 3 000 000 kroner. Etter nedbetalingen er restlånet 2 400 000 kroner, så de eier verdier for 1 400 000 kroner. Før arven var egenkapitalen 800 000 kroner delt på to, altså 400 000 kroner hver. Vildes andel er nå 400 000 pluss 600 000, altså 1 000 000 kroner, og Daniels 400 000 kroner. Det gir fordelingen 5/7 til Vilde og 2/7 til Daniel.
De er enige om å runde av til 70/30. De skriver en to siders avtale, begge undertegner, og beholder skjøtet som det er. Skal hjemmelen endres, må de overdra 20 prosent av boligen fra Daniel til Vilde og tinglyse det, og da må de regne med dokumentavgift.
Når du bør tinglyse
Det er særlig grunn til å tinglyse hvis:
- eierbrøken skal gjelde overfor banken eller andre utenforstående
- en av dere vil kunne bli utsatt for krav fra kreditorer
- dere vil ha full klarhet om hjemmelen ved et salg
Hvis dere bare skal justere fordelingen av overskudd, holder det ofte med avtalen.
Kort oppsummert
- Dere kan endre eierbrøken ved skriftlig avtale, uten at noen må godkjenne det.
- Intern avtale endrer ikke skjøtet. Skal grunnboken endres, må andelen overdras og tinglyses.
- Overdragelse mellom samboere kan utløse dokumentavgift, og banken kan ha vilkår om samtykke.
- Skriv hvorfor brøken endres, når endringen gjelder fra, og la begge undertegne.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.